Sokan lakásvásárláskor a kinézett ház ismeretében keresnek finanszírozási megoldást, gyakorlatilag azt a bankot keresik, amelyik a megadja a vételárhoz szükséges kölcsönösszeget. Létezik azonban más megközelítés is: azt vizsgáljuk meg először, hogy mennyit tudunk havonta hiteltörlesztésre fizetni, és azt nézzük meg, hogy ez a részlet mekkora kölcsön felvételére lenne elegendő.
A lakásvásárlók jó része csak álmai otthonának kiválasztása után kezdi megvizsgálni a hitelfelvételi lehetőségeket. Ha ekkor derül ki, hogy nem kaphatjuk meg a kért kölcsönösszeget, az hatalmas csalódást okozhat. Sőt akár anyagi veszteséget is eredményezhet, hiszen a foglalót akkor is elbukhatjuk, ha lakásvásárlás a bank hitelképességvizsgálata miatt hiúsulna meg.
Éppen ezért érdemes lehet kicsit fordítva megközelíteni a dolgot. Megvizsgáljuk családunk költségvetését, és megnézzük, mennyit tudnánk havonta hiteltörlesztésre kifizetni. A következő lépésben pedig azt vizsgáljuk meg, ez a törlesztő mekkora kölcsönösszeg felvételét tenné lehetővé. Természetesen az ingatlan ismerete nélkül nem tudunk teljes képet kapni, de arról már lehet elképzelésünk, hogy a fizetésünkbe mekkora kölcsönösszeg felvétele férne bele. Új otthonunk kiválasztásának pedig csak ezt követően állnánk neki.
Hirdetés
Hirdetés
18,3 millió forint lakáshitelre elég 150 ezer Ft törlesztő. De nem mindegy, melyik bankot választjuk
Nézzük meg egy konkrét példán keresztül, hogyan működik ez a megközelítés. Tegyük fel, hogy egy család lakást vásárolna, melyhez lakáshitelre is szüksége lenne. A család igazolt nettó jövedelme 500 ezer Ft, a kért összeget 20 év alatt fizetnék vissza. A saját családi kassza megvizsgálását követően arra jutottak, hogy havi 150 ezer Ft-ot tudnának kiadni a kölcsönre az életminőségük érdemi romlása nélkül.
Egyáltalán nem mindegy a választás során, hogy mennyi időre fixálják a kamatot. Jelenleg a legolcsóbb a 10 évig fix kamatozású jelzáloghitel, ezt követi a végig fix kamatozású megoldás. A legmagasabb kamat mellett az 5 évre fixált kamatozású lakáshitelek érhetők el. A két hosszabb fixálású verzión érdemes elgondolkodni: a nagyobb biztonságért érdemes-e megfizetni a kamatfelárat.
A megfelelő kamatfixálás mellett a bank választásának van még döntő szerepe, az egyes ajánlatok között ugyanis óriásiak a különbségek. A legkedvezőbb 10 éves kamatperiódusú lakáscélú jelzáloghitelből 18,34 millió forintot igényelhetünk, ha a legjobb ajánlatot választjuk. A legdrágább kölcsön választásával azonban a család által meghatározott 150 ezer forint már csak 16,86 millió forint lakáshitel havi törlesztésére lenne elegendő.
5 évig fix kamatozású kölcsön esetén 15,44 – 16,43 millió Ft, míg végig fix kamat mellett 15,71 – 18,13 millió Ft törlesztőrészlete férne bele a havi 150 ezer forintba.
Ne feledkezzünk meg arról, hogy a bank dönthet úgy, hogy nem vállalhatjuk be az általunk betervezett havi részletet: túllépheti a jövedelmünk terheltsége a jogszabályi korlátot. De az is elképzelhető, hogy egyedi banki szabály miatt vállalhatnánk be kisebb törlesztőt.
Mit tehetünk, ha több jelzáloghitelre lenne szükségünk?
Egyelőre a jövedelem alapján igényelhető kölcsönösszeget vizsgáltuk meg, természetesen az ingatlan, egyéb tényezők is fontosak a banki döntés során. De sajnos már az is elképzelhető, hogy a bevállalható törlesztőrészlet alapján sem kaphatunk akkora összeget, amekkorára szükségünk lenne. Mit tehetünk ebben a helyzetben?
Újratervezhetjük a családi költségvetést, hátha nagyobb részletet is be tudunk vállalni. De ezt csak átgondoltan érdemes megtennünk, nem szabad túlvállalnunk magunkat, mert az komoly problémákhoz vezethet a későbbiek során.
A másik megoldás az, ha a futamidő hosszát módosítjuk. A futamidő az az időszak, amely alatt egyenlő részletekben visszafizetjük a hitelt. Minél hosszabb ez az időszak, annál tovább fizetjük a kölcsönt, ezáltal a havi részletek is valamelyest csökkennek.
A vizsgálathoz az előbbi számítás legolcsóbb ajánlatát választottuk ki, vagyis 7,7%-os kamatozású, 10 éves kamatperiódusú kölcsön mellett vizsgáltuk meg a lehetőségeinket. 5 éves futamidő esetén csak 12,52 millió Ft kölcsön havi törlesztőjét tudnánk kifizetni 150 ezer Ft-ból. Ugyanakkor 30 éves futamidőt választva már 21,03 millió Ft-ra is elegendő lehet ugyanaz a törlesztőrészlet. A 8,5 millió Ft-os különbség egyáltalán nem elhanyagolható. A magasabb kölcsönösszegnek azonban ára van.
Összegzés
Megvizsgáltuk minden szemszögből azt, hogy mekkora havi kiadást tudunk bevállalni havonta, és az mekkora kölcsön törlesztésére lenne elég. Ezt követően már látjuk, hogy milyen értékű lakást tudunk megvásárolni. (Ehhez szükség van arra, hogy mennyi saját megtakarításunk van, illetve milyen támogatásokat tudunk még kihasználni a vásárláshoz.)
Ezen tények ismeretében már teljesen más szemmel fogunk keresgélni az ingatlanpiacon. Arra pedig igen kicsi lesz az esély, hogy az adásvételi szerződés aláírását követően szembesülünk azzal, hogy a vásárláshoz szükséges kölcsönösszeg felvételére nincs semmi esélyünk.
