A tavalyi évben megjelent jogszabály alapján 2024-től elegendő lehet 10% önerő – saját megtakarítás – is a fiataloknak első lakásuk megvásárlásához. De kik használhatják ki ezt a lehetőséget? Álom, vagy valóság a 10 százalékos önerő?
A tavalyi évben bombaként robbant az MNB bejelentése: a fiatalok első lakásvásárlásához elég lehet 10% önerő is. Ez azt jelenti, hogy a feltételek teljesülése esetén a vételárnak, építési költségnek akár a 90 százalékát is kiteheti a lakáscélú kölcsön összege. (Alapesetben a célingatlan értékének a 80%-át nem haladhatja meg a kölcsönösszeg nagysága. A magasabb hitelösszeg/vételár arány feltétele, hogy a jövedelmünk is elbírja a kérdéses összeg törlesztőrészletét.)
A kedvező lehetőséghez teljesíteni kell bizonyos feltételeket, melyeket a jogszabályban megtalálhatunk:
- A hiteligénylő nem tölthette be a hitel felvételekor a 41. életévét (amennyiben van adóstárs is, akkor neki is teljesítenie kell a feltételt).
- Az igénylőnek és az adóstársaknak nem lehet jelenleg – és korábban sem volt – 50 százalékot elérő tulajdoni hányada lakóingatlanban. Olyan lakásban lehetett nagyobb tulajdoni hányaduk, amelyet jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terhel.
Vagyis ténylegesen a fiatalok első lakáshoz jutását támogatja az MNB az új szabályokkal. Sokáig az alacsonyabb önerő összefonódott a CSOK Plusszal, ez részben annak is köszönhető, hogy a 2024-től elérhető támogatott hitel is speciális szabályokat ír elő az első közös lakást vásárló házaspárok számára. (Számukra a lakás vételára, építési költsége nem haladhatja meg a 80 millió forintot, míg egyéb esetben ez a limit 150 millió forint lenne.)
A Bankmonitor szakértői összeszedték milyen élethelyzetben lehet elég a 10% önerő és mikor lenne szükségünk legalább 20% saját megtakarításra új otthonunk megvásárlásához.
Hirdetés
Hirdetés
A kevesebb önerő mellé CSOK Plusz kölcsön is kapcsolódhat
1. Egy fiatal, 35 éves házaspár 80 millió forintért vásárolna egy használt lakást. A jövedelmük nettó 1 millió forint havonta. A pár egyik tagjának sincs lakása és korábban sem volt. Nincs meglévő gyermek, de három babát vállalna a pár.
A házaspár akár a vételár 90 százalékát is megkaphatja lakáshitelként, hiszen megfelelnek a jogszabályi előírásoknak. Sőt, a pár megfelel a CSOK Plusz ide vonatkozó feltételeinek is. Arra azért figyelni kell, hogy a támogatás szempontjából első közös lakás vételára maximum 80 millió forint lehet. A CSOK Plusz kölcsön összege legfeljebb 50 millió forint lehet, e mellé még 22 millió forint piaci lakáshitel kellene ahhoz, hogy a 90 százalékos korlátot elérjük. Természetesen a család jövedelmének el kell bírnia a kérdéses törlesztőrészletet. A minimálisan elvárt önerő pedig 8 millió forint lenne.
2. Egy fiatal, 35 éves házaspár 120 millió forintért vásárolna használt lakást, a jövedelmük nettó 1,5 millió forint. A férjnek és a feleségnek ugyanabban a lakásban van 20-20% tulajdoni hányada. A párnak van két meglévő gyermeke, amely mellé egy harmadikat is szeretnének.
Ez a házaspár is vásárolhat 10% önerő mellett lakáshitelt. Van már tulajdoni hányaduk, de az nem éri el még együttesen sem a 50 százalékot. Ez a család is jogosult lehet a CSOK Pluszra: ők akár 150 millió forintért is vehetnének lakást, hiszen mindkettejüknek van tulajdona ugyanabban a lakásban. Vagyis nem minősül a támogatás szempontjából első közös lakásnak az ingatlan.
A család legfeljebb 50 millió forint CSOK Plusz kölcsönt vehetne fel, ami mellé még 58 millió forint piaci hitel férne be a 90%-os ingatlan korlátba. Ehhez természetesen a jövedelemnek el kell bírnia a teljes törlesztőrészletet. Így a minimálisan elvárt önerő 12 millió forint lenne.
Nem csak CSOK Plusz esetén lehet 10% az önerő
3. Egy egyedülálló, 30 éves fiatal vásárolna 30 millió forintért egy használt lakást. Az igénylő igazolt nettó jövedelme 550 ezer forint. Az érdeklődőnek nincs és nem is volt korábban ingatlana.
Az érdeklődő 41 év alatti és nincs lakása, így elég lehet kevesebb önerő is a vásárláshoz. A 2024-től elérhető CSOK Pluszra nem lenne jogosult a fiatal, hiszen nem házas. Vagyis legjobb esetben is piaci kölcsönből tudná megfinanszírozni célját, ott viszont a kölcsön összege elérheti a vételár 90 százalékát, azaz 27 millió forintot. Természetesen az igénylő jövedelmének el kell bírnia a kölcsön törlesztőrészletét.
4. Egy 37 éves házaspár 60 millió forintért vásárolna egy használt lakást, az igénylők összes nettó jövedelme 900 ezer forint. A párnak nincs és nem is volt korábban lakása, viszont gyermeket nem szeretnének vállalni.
A csökkentett minimális önerő elvárásnak megfelel a pár, hiszen 41 év alattiak és a meglévő lakástulajdonra vonatkozó elvárást is teljesítik. Vagyis akár 54 millió forint lakáshitelre is jogosultak lehetnek, amennyiben a jövedelmük is elbírja a törlesztőrészletet.
Ugyanakkor ez a kölcsönösszeg csak piaci kamatozású lakáshitelből érhető el, ugyanis vállalt gyermek nélkül CSOK Plusz kölcsönt nem kaphatna a pár.
CSOK Plusznál úgy is teljesülhet az első közös lakás feltétel, hogy nem jár az önerő kedvezmény
5. Egy házaspárnál a feleség 37 éves, a férj 44. Szeretnének vásárolni 70 millió forintért egy használt lakást, a pár jövedelme nettó 850 ezer forint. A pár egyik tagjának sem volt eddig lakóingatlanban tulajdona. A házaspár 1 meglévő gyermeke mellé vállalna még egy babát.
A család a leírtak alapján jogosult lehet a CSOK Pluszra – nincs minden feltétel leírva -, hiszen házasok, a feleség 41 év alatti és van vállalt gyermek is. Első közös lakást vásárolnának a támogatás szempontjából, hiszen nincs ingatlantulajdonuk sem. A CSOK Plusz összege jelen esetben legfeljebb 30 millió forint lehetne, hiszen a pár egy meglévő gyermeke mellé „csak” egy újabb babát vállal.
A 10% önerő azonban ebben az esetben nem működhet, ugyanis a pár ebből a szempontból nem minősül fiatal házaspárnak, hiszen a férj betöltötte 41. életévét. Vagyis piaci hitelből legfeljebb 26 millió forintot kaphatnának és e mellé legalább 14 millió forint önerőre lenne szükség. Ehhez az kell, hogy a pár jövedelme is elbírja a két kölcsön együttes törlesztőrészletét.
6. Egy 30 éves házaspár vásárolna 65 millió forintért egy lakást, a család jövedelme nettó 950 ezer forint. A feleségnek van egy lakása, a férnek nincs ingatlana. Jelenleg nincs gyermekük és kettő babát vállalnának.
Az igénylők házasok, a feleség 41 év alatti és babát is vállalnának, amennyiben a többi előírásnak is megfelelnek, akkor kaphatnak legfeljebb 30 millió forint CSOK Plusz kölcsönt. Sőt, első közös lakásnak minősülne a kiszemelt lakás, ugyanis még nincs olyan lakás, amelyben mindketten tulajdonosok lennének.
Ugyanakkor a kedvező önerő-elvárás feltételei nem teljesülnek: van olyan ingatlan, amelyben egyikük tulajdoni hányada eléri az 50 százalékot. Így piaci kölcsönből legfeljebb 22 millió forintot kaphatnak, ami mellé legalább 13 millió forint önerővel is rendelkezniük kellene.
Se CSOK Plusz, se kedvező önerő
7. Egy 45 éves házaspár szeretne vásárolni 60 millió forintért egy lakást. A család jövedelme havi nettó 1 millió forint, a párnak már van egy 50-50 százalékban közös ingatlanja. Gyermekük kettő van, többet nem szeretnének.
Az új támogatott hitelre több okból sem lennének jogosultak: a feleség már elmúlt 40 éves és gyermeket sem szeretnének vállalni.
Emellett nekik legalább 20 százalék önerőt kell felmutatniuk a vásárláshoz. Nem felelnek meg a fiatal kitételnek sem, hiszen mindketten elmúltak 40 évesek, ráadásul van már egy közös ingatlanjuk is, melyben mindkettejük tulajdoni hányada eléri az 50 százalékot. Vagyis legfeljebb 48 millió forint piaci kamatozású lakáshitelre lehetnek jogosultak, ami mellé legalább 12 millió forint önerőt kell biztosítaniuk. Ennyi kölcsönt is akkor vehetnek fel, ha a jövedelmük elbírja a kölcsön törlesztőrészletét.
Nem elég a jogszabályi feltételt teljesíteni ahhoz, hogy elég legyen 10% önerő lakásvásárláshoz
8. Egy 35 éves házaspár szeretne 50 millió forintért lakást vásárolni, jelenleg nincs – és korábban sem volt – lakása a párnak. A jövedelmük összesen havi nettó 400 ezer forint, gyermeket nem vállalnának.
A CSOK Plusz kölcsönt nem kaphatják meg, hiszen nem szeretnének babát vállalni.
A 10% önerőre vonatkozó elvárást teljesítik, hiszen mindketten fiatalok és nincs ingatlanjuk sem, mégsem fog így működni a kinézett lakás megvásárlása. 400 ezer forint jövedelmüknek a jogszabály egy másik rendelkezése alapján legfeljebb a felét fordíthatják hiteltörlesztésre. Jelenleg reálisan 6,5%-os kamat mellett kaphatna hitelt a pár, ilyen kondíciók mellett a 200 ezer forint legfeljebb 26,8 millió forint 20 éves futamidejű hitel törlesztésére lenne elég. Vagyis a vásárláshoz a családnak legalább 13,2 millió forint önerő lenne szükség, ami a vételár 26,4 százaléka.
Azt ki kell hangsúlyozni, hogy egy olcsóbb, legfeljebb 29,7 millió forint vételárú ingatlant meg tudnának venni 10% önerő mellett is.
Ki kell emelni az is, hogy a 10% önerőt a jogszabály bizonyos feltételek mellett lehetővé teszi, ez azonban nem kötelezi semmire a bankokat. Ők ettől szigorúbb irányba továbbra is eltérhetnek, ezen opciójukkal előreláthatóan számos esetben élni is fognak a pénzintézetek. Ugyanakkor a Bankmonitor várakozásai szerint a bankok a magas jövedelmű ügyfelek esetében egy nagyon jó állapotú lakás megvételét megfinanszírozzák akár 10% önerő mellett is, amennyiben teljesülnek a jogszabályi előírások.
Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy meglévő önerőnket kipótolhatjuk más módon is, például a Babaváró hitel részben önerőként is szolgálhat egy lakás megvásárlásakor.
