A kamatok alacsony szintje kedvező lehet egy hitelkiváltás számára. Nem elég azonban az, hogy az új hitel kamata kisebb legyen a réginél, a kiváltáshoz kapcsolódó költségeket is ki kell termelnie ahhoz, hogy ténylegesen megérje a váltás. Ráadásul egy jó kiváltással mérsékelheted akár a jövőbeni kamatemelkedés kockázatát is!
A Magyar Nemzeti Bank 2019. májusi Pénzügyi Stabilitás Jelentése alapján a kedvező kamatkörnyezet ellenére sem éri meg mindenkinek kiváltania meglévő hitelét. Nem elég ugyanis az, hogy az új törlesztőnk alacsonyabb legyen, minimum a kiváltáshoz kapcsolódó költségeknek is meg kell térülnie a hátralévő futamidő során. Az elemzés alapján a változó kamatozású hiteleknek 22-31%-át érdemes kiváltani. Ugyanakkor a hitelkiváltási arány csak nagyjából 3%-os Magyarországon, vagyis a meglévő szerződésállomány ekkora részét cserélik csak le az adósok kedvezőbbre vagy biztonságosabbra évente. Ugyan, már többször írtunk a kiváltás lehetséges előnyeiről, még mindig jól látható, hogy érdemes lehet a kérdéssel tovább foglalkozni.
Mik lehetnek ezek a költségek, amik a kiváltáshoz kapcsolódnak? Meglévő hitelünk végtörlesztésének díja van, melynek mértéke függhet a banktól, a hitel típusától, a hitelősszegtől, sőt a hitelfelvétel időpontjától is. Ezek költsége pedig nagyon eltérő lehet! Az azonban általánosságban elmondható, hogy igen jelentős, akár több százezer forinttal is növelhetik ezek a kiváltás tényleges költségeit.
Emellett az új hitel felvételéhez kapcsolódhatnak egyszeri induló díjak. Ilyen lehet az értékbecslés díja, a folyósítás díja, a földhivatali eljáráshoz kapcsolódó díjak, a közjegyzői okirat készítésének költsége stb. A felsorolt költségek egy részét a bankok átvállalják tőlünk, visszatérítik számunkra. Így, az egyes hitelkonstrukciók esetében a ténylegesen megfizetendő díjak mértéke is jelentősen eltérhet.
Hirdetés
Hirdetés
Mekkora kamatszint esetében érheti meg az előtörlesztés?
Nézzük, hogyan érdemes kalkulálnunk egy hitelkiváltásnál, hogyan tudjuk megállapítani azt a kamatszintet, amelynél már érdemes elgondolkodnunk a kiváltáson. Tegyük fel, hogy 5 évvel ezelőtt felvettünk egy piaci kamatozású lakáshitelt 20 éves futamidőre. A fennálló tartozásunk legyen 7 millió Ft, a hátralévő futamidő pedig 15 év.
A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorának segítségével megkerestük a legkedvezőbb kamatozású 5 és 10 éves kamatperiódusú hitelkiváltási célú jelzáloghitelt. A kalkulátor tartalmazz az új hitelhez kapcsolódó, minket terhelő induló költségeket is, meglévő hitelünkhöz pedig 1,5%-os előtörlesztési díjat feltételeztünk. Ezt a költséget elosztottuk a futamidőre, és hozzáadtuk az új hitelünk törlesztőrészletéhez. Ezek után megkerestük milyen kamat kapcsolódik ehhez a havi kötelezettséghez.
Ha jelenlegi hitelünk kamat ennél magasabb, akkor érdemes elgondolkodnunk a hitelkiváltáson, mert a teljes hátralévő futamidő alatt összességében kevesebbet kell majd kifizetnünk, mint ha a meglévő konstrukcióban maradnánk. Ez a kamatszint a példánkban 5 éves kamatperiódusnál 3,80%, míg 10 éves kamatperiódusnál 4,40%.
A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával megkerestük az 5 évvel ezelőtti banki ajánlatokat. A legkedvezőbb konstrukció kamata 10 éves kamatperidus esetében 7,42%, míg az 5 éves kamatperiódusnál 7,10% volt. Amennyiben ez utóbbi kamatát a kamatperiódus fordulókor 2,74% ponttal csökkentjük, 4,36%-ra, akkor is jobban járunk a kiváltással. (A H2K5 kamatváltoztatási mutatók aktuális értéke alapján a kamatcsökkenés mértéke 2,74% lenne.)
A hátralévő futamidő alatt visszafizetendő teljes összeg a kiváltás után még úgy is több 100 ezer Ft-tal kedvezőbb, hogy a kapcsolódó egyszeri költségeket figyelembe vettük.
A kamat emelkedésének kockázata is csökkenthető hitelkiváltással
Eddig azt néztük meg, hogy azonos kamatperiódus esetén mikor érheti meg a kiváltás. Azonban a törlesztőrészlet csökkentése mellett lehet egy másik fontos célunk is a kiváltással, ez pedig a kamatváltozásból eredő kockázatunk csökkentése. Ennek fontosságát a hiteligénylők felismerték, az új hitelfelvételek esetében az egy éves vagy annál rövidebb kamatperiódusú hitelek aránya 6% alá csökkent. (A kamatperiódus az az időszak, melyen belül a kamat mértéke állandó.)
A meglévő teljes lakossági hitelállománynak azonban még mindig közel 57%-a változó kamatozású, azaz a kamatperiódus hossza nem haladja meg az egy évet. Korábbi 7 millió Ft hitelösszegű 15 éves futamidejű kölcsönünket alapul véve próbáljuk szemléltetni mit is jelenthet számunkra ez a kamatváltozásokból eredő kockázat.
Hasonlítsuk össze a következő 10 év fizetési kötelezettségeinek alakulását ha 12 havi BUBOR-hoz (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) kötött kamatozású konstrukcióban maradunk azzal, ha 10 éves kamatperiódusú hitellel kiváltanánk. Előbbi esetben nézzük meg azt a lehetséges forgatókönyvet, amikor a 12 havi BUBOR értéke a korábbi változásokat lekövetve a 2010-es értékre visszaemelkedik (A 12 havi BUBOR azt mutatja meg, hogy a bankok milyen áron hajlandók hitelt nyújtani egymásnak 12 hónapos lejáratra.)
A változó kamatozású kölcsönünk induló kamata 2,98%, induló törlesztőrészlete pedig 48 273 Ft, míg a 10 éves kamatperiódusú kölcsönünk törlesztője 52 306 Ft lenne. A változó kamatozású hitelre a referencia mutató fokozatos emelkedése miatt már az 5. évtől többet kellene fizetnünk havonta, mint a 10 éves kamatperiódusú kölcsönre. Sőt a különbség a két részlet között a 8. évben már meghaladná a 22%-ot.
A 10 év alatt több mint 200 ezer forinttal kellene többet fizetni a változó kamatozású hitelre, mindezt úgy, hogy a 10. év végén több, mint 100 ezer forinttal több lenne a fennálló tartozásunk is. Vagyis összesen több, mint 300 ezer forinttal kevesebb kamatot kellene kifizetünk a 10 éves kamatperiódusú konstrukció esetében 10 év alatt, ami közel duplája a kiváltáshoz kapcsolódó költségeknek.
Akár kedvezőbb kamatozású hitelkonstrukciót szeretnél, akár a törlesztőrészleted emelkedésének kockázatát szeretnéd lecsökkenteni, mindenképpen érdemes szétnézni a hitelek piacán. Ehhez érdemes lehet a Bankmonitor Hitelkiváltás Kalkulátorát használnod, mely megmutatja számodra, milyen lehetőségeid vannak arra, hogy hiteled egy kedvezőbbre cseréld.
