Milyen kamattal kaphat most lakáshitelt az, aki 1 millió Ft nettót keres?

Magasabb igazolt jövedelemmel nem csak több hitelt igényelhetünk, hanem olcsóbban is juthatunk finanszírozáshoz. Egy nagy összegű lakáshitel esetében pedig már viszonylag kis kamatkedvezmény is érezhetően csökkenti a havi törlesztőt, míg a teljes visszafizetésben több millió forint is lehet a pénzügyi előny. Cikkünkben arra keressük a választ, hogy milyen feltételekkel kaphat most lakáshitelt az, aki önmagában vagy adóstárssal kifejezetten magas jövedelmet tud igazolni.

Az igazolt jövedelem nagysága több szempontból is kritikus fontosságú egy hiteligénylés során. Egyrészt minden bank meghatározza azt a minimálisan elvárt jövedelmet, ami felett hitelez, vagyis ez alatt az igénylő nem hitelképes. A limit általában az aktuális nettó minimálbér összege (jelenleg 133 ezer Ft), de ennél alacsonyabb és magasabb elvárással egyaránt találkozhatunk. Éppen ezért az alacsony jövedelműeknek célszerű első körben felmérniük a lehetőségeiket, hogy egyáltalán melyik bankhoz érdemes benyújtaniuk az igénylésüket. Már csak azért is, mert a különböző típusú jövedelmeket – készpénzes, külföldi, vállalkozói stb. – nem egyformán kezelik a bankok, valahol pedig megélhetési költséggel is számolnak, aminek levonása után kell a minimálisan elvárt szabad jövedelemnek maradnia.

Amennyiben a minimális elvárást teljesítjük, akkor a következő kérdés az, hogy az igazolt jövedelmünk alapján mekkora havi törlesztőt vállalhatunk be. Ezt az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) szabályozza, ami szerint egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél a bevétel legfeljebb 50, illetve 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. (500 ezer Ft nettó alatt 50%-nál, míg efölött 60%-nál ránt be az adósságfék.) A JTM azonban csak a jogszabályi maximum, a bankok dönthetnek úgy, hogy ennél óvatosabban hiteleznek, vagyis adott jövedelemre kevesebb hitelt adnak.

Az igazolt jövedelem nagysága ezen kívül befolyásolja a kapott hitelkamatot is, ugyanis a bankok jellemzően kedvezményt adnak a magasabb nettó jövedelmet igazolóknak. Hogy mekkora jövedelem felett jár a kedvezőbb kamat, bankonként változó, ám általában 400 ezer Ft körül van a határ. Egy 20 millió Ft összegű – 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú – lakáshitel havi törlesztője például 300 ezer Ft nettóval 135 400 Ft-tól kezdődik, míg 400 ezer Ft jövedelemmel 132 ezer Ft-ot kell ugyanezért fizetni. A havi 3400 Ft-os különbség talán elsőre elhanyagolhatónak tűnhet, ám két évtized alatt több mint 800 ezer Ft-ot jelenthet!

Természetesen a fizetésünk némileg adottság, amin nem tudunk az egyik pillanatról a másikra változtatni, ám egy adóstárs bevonása segíthet. Az adóstárs többnyire családtag, de lakásvásárlásnál az élettárs és a házastárs például automatikusan bekerül a szerződésbe, így az együttes jövedelmüket veszi figyelembe a bank.

Mekkora hitel vehető fel 1 millió Ft nettó jövedelemmel?

A felvehető hitel összegét befolyásolja az adott hitel kamata, hiszen ez határozza meg a havi törlesztő összegét. Az újépítésű lakást vásárlók számára jelenleg egyértelműen a legfeljebb 2,5%-os kamatú zöld lakáshitel a legolcsóbb, amennyiben az ingatlan megfelel a jogszabályban rögzített energetikai elvárásoknak. 1 millió forint nettó jövedelemmel a 70 millió forintos maximális összeg felvehető, ugyanis 20 éves futamidőre ennek törlesztője banktól függően 355-372 ezer forint között lehet. Normál lakáshitelből 10 éves kamatperiódussal jelenleg 90,1 millió Ft, míg végig fix kamattal 88,6 millió Ft lakáshitelt kaphat használt lakás vásárlására az, aki 1 millió forintot keres. Ha kíváncsi vagy, Te mennyi hitelt kaphatsz jelenleg, akkor ellenőrizd a Mennyi lakáshitelt kaphatok? kalkulátorral! 

Az igényelhető hitel nagyságát a nettó jövedelmen kívül a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értéke is meghatározza, ugyanis ennek legfeljebb 80%-áig hiteleznek a bankok, a fennmaradó részt önerőként kell tudni előteremteni. Ez azonban ugyancsak a jogszabályi maximum, a hitel összegét a bankok egyedileg határozzák meg, és 50-80% között bármekkora lehet.

Milyen kamattal adnak lakáshitelt a bankok?

Az elérhető hitelkamatokat befolyásolja a hitelcél, hogy használt vagy új építésű ingatlan vásárlására, építésre, hitelkiváltásra szeretnénk felhasználni az összeget, esetleg szabad felhasználású kölcsönre van szükségünk. Éppen ezért célszerű olyan hitelkalkulátort használni, ami nem csak az összes hazai nagybank ajánlatát tartalmazza, hanem képes kezelni a különböző hitelcélokat is.

A Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával mi most a használt lakás vásárlására igényelhető hiteleket elemeztük, mégpedig 50 millió Ft hitelösszeg és 20 éves futamidő mellett. Látható, hogy a kalkulátor által adott legjobb – jövedelemérkeztetéssel, aktív számla- és kártyahasználat vállalásával – ajánlat 10 éves kamatperiódussal jelenleg 5,08%-os THM-mel érhető el, míg végig fix kamattal 5,24%-os a legalacsonyabb THM. (Azért nem a kamatokat, hanem a THM-eket – teljes hiteldíj-mutató – hasonlítjuk össze, mert ez a kamaton felül a hitelfelvételhez elengedhetetlen egyéb költséget is tartalmazza, így pontosabban megmutatja egy hitel tényleges „árát”.)

Mindez a példánkban szereplő 50 millió Ft-os lakáshitel esetében 330 ezer Ft, illetve 334 ezer Ft havi törlesztőt jelent, ami azért érdekes, mert jól mutatja, milyen kicsi a különbség jelenleg egy 10 évig, illetve egy a futamidő végéig rögzített kamatú kölcsön költsége között.

A legkedvezőbb első három ajánlat között havi szintem 9-10 ezer Ft a különbség, ami elsőre nem tűnhet soknak, ám ez két évtized alatt már 2,3-2,5 millió forintra hízhat. És akkor még nem beszéltünk arról, hogy a legkedvezőbb és a legdrágább hitel között ennek többszöröse is lehet a differencia!

Sokat drágultak a hitelek 1 év alatt, de hosszabb távon már nem olyan vészes a helyzet

A számokat látva sokkoló lehet, hogy az elmúlt években milyen mértékben drágultak a legkedvezőbb lakáshitelek. A legutóbbi 4 évet nézve kijelenthetjük, hogy legjobban azok jártak, akik tavaly vettek fel lakáshitelt, ezt követően ugyanis brutális felpattanás következett. Így aztán a példánkban szereplő 50 millió Ft összegű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelre most havonta csaknem 52 ezer Ft-tal, a végig fix kamatúra pedig csaknem 25 ezer Ft-tal kell többet fizetni, mint egy éve. Minél tovább megyünk vissza az időben, annál inkább csökken a THM-ek és a havi törlesztők közötti különbség, míg 2018-ban már többek kellett fizetni egy fix hitelért, mint jelenleg. Ha ehhez azt is hozzávesszük, hogy az elmúlt években komoly reálbérnövekedés volt, akkor ez még inkább árnyalja a képet.