A jelenlegi ingatlanárak mellett minden forint nagyon jól jöhet annak, aki lakást szeretne vásárolni. Szerencsére van számos lakáscélú és szabad felhasználású támogatás, melyek a fiatal párok lakásvásárlását elősegíthetik. Lehet vásárolni akár önerő nélkül is, de ami biztos, megfelelő jövedelemre mindenképpen szükség van ahhoz, hogy megfelelő lakáshoz jussanak az igénylők. Ráadásul számos buktató, kockázat is felmerülhet.
Egyáltalán nem mindegy, hogy mennyi támogatást, kedvezményes lakáshitelt kaphat az, aki ingatlanvásárlás előtt áll. Az elmúlt évek lakásdrágulását követően akár ezen is múlhat, hogy meg tudja-e venni egy család az álmai otthonát, éppen ezért megnéztük, mennyi hitelre és támogatásra lehet jogosult egy gyermektelen fiatal pár.
Milyen támogatásokat lehet igényelni lakásvásárlásra?
A CSOK támogatás (családi otthonteremtési kedvezmény) a meglévő és vállalt gyermekeink után járó lakáscélú vissza nem térítendő támogatás. Mivel vállalt gyermekekre is igényelhető, ezért akár gyermektelen fiatal házaspárok is kihasználhatják. A támogatás maximális összege 10 millió forint, konkrét nagysága pedig függ a gyermekek számától és a lakáscéltól.
A Babaváró hitel egy kedvezményes hitelkonstrukció, melyet házaspárok igényelhetnek. A futamidő alatt születendő gyermekek számától függően a konstrukcióhoz kamatmentesség és tartozáselengedés is kapcsolódhat. (Egy gyermek születése esetén a hitel kamatmentes lesz a futamidő végéig, a második baba születésekor a tartozás 30%-át, a harmadik baba érkezésekor pedig a teljes tartozást elengedik.) A hitel összege legfeljebb 10 millió forint lehet, a maximális futamidő 20 év.
A CSOK hitelre azok a családok lehetnek jogosultak, akik CSOK támogatást is igényeltek legalább két gyermek után. Ezen hitel nagy előnye, hogy a kamat mértéke a futamidő végéig 3%. Ilyen kedvezményes kondíciókkal nem lehet piaci, futamidő végéig fix kamatozású kölcsönt találni. A maximális hitelösszeg függ a gyermekek számától – 2 gyermek esetén legfeljebb 10, míg 3 vagy több gyermek esetén maximum 15 millió forint lehet -, a konstrukciót maximum 25 éves futamidővel lehet igényelni.
Egy gyermektelen fiatal házaspár akár mindhárom támogatási formát igényelheti, azonban a hitelekhez szükséges, hogy megfelelő jövedelemmel rendelkezzenek.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyi támogatást és hitelt vehet fel egy fiatal pár?
Végső soron az a legfontosabb kérdés, hogy mekkora összegre – akár hitelre, akár támogatásra – lehet jogosult az igénylő. Ebből a szempontból nem csak az számít, hogy megfelelnek-e a támogatáshoz kapcsolódó jogszabályi előírásoknak, elegendő jövedelemmel is rendelkezniük kell. Éppen ezért megnéztük, hogy három különböző jövedelmi helyzetben lévő pár mire is számíthat.
- Alacsony jövedelmű pár: a fiatal pár összjövedelme 266 100 forint, ez megfelel a KSH adatai alapján a 2020. áprilisi átlagbérnek. Ennek legfeljebb harmadát fordítanák hiteleik törlesztésére, jelenleg nincs kölcsönük. Gyermekük még nincs, viszont három babát vállalnának.
- Átlagos jövedelmű pár: a gyermektelen pár összjövedelme 452 370 forint – egyikük fizetése megegyezik az átlagbérrel, a pár másik tagja viszont annak csupán 70%-át viszi haza havonta – melynek legfeljebb 33%-át szeretnék törlesztőrészletekre kifizetni, hitelük még nincsen. Három babát vállalnának.
- Magas jövedelmű pár: a család összjövedelme 700 ezer forint havonta, melynek a harmadát szánják hiteltörlesztésre. Szeretnék az elérhető támogatásokat is igénybe venni, ennek érdekében három babát is vállalnának. Meglévő kölcsönük, tartozásuk jelenleg nincsen.
A családok jövedelmüknek a harmadát szeretnék hiteltörlesztésre fordítani – ez a jelenlegi szigorúbb banki gyakorlatnak is megfelelne -, azt szeretnék megtudni, mennyi pénzre lennének jogosultak úgy, hogy a támogatásokat is kihasználják.
Ha új lakást vásárol a három pár, akkor 10 millió forint CSOK támogatásra lehetnek jogosultak a vállalt gyermekek után. Ráadásul – ha minden jól alakul – ezt nem szükséges visszafizetniük.
A kamatmentes Babaváró hitel maximális 10 millió forintos összegére is jogosult lehet mindegyik pár, ennek induló törlesztőrészlete – 45 834 forint – ugyanis belefér a jövedelmükbe. Ugyanakkor a CSOK-hitelből az alacsony jövedelmű család már „csak” 8,8 millió forintot tudna igényelni. A másik két család azonban fel tudná venni még ebből is a maximális 15 millió forintot. Sőt, az ő jövedelmük még azt is lehetővé teszi, hogy a támogatásokon kívül piaci kamatozású lakáshitelt igényeljenek, ehhez megkerestük a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával a legolcsóbb konstrukciókat.
A három család összesen 28,85 – 60,3 millió forint támogatásra és hitelre lehetne jogosult még egy óvatos, 33%-os JTM számítás – azt mutatja meg, hogy a jövedelem hány százaléka fordítható hiteltörlesztésre – mellett is.
Nem mindegy, mennyi saját megtakarításra, önerőre lenne szükség a lakásvásárláshoz
Az elérhető támogatások és hitelösszeg mellett az is kiemelten fontos, hogy mennyi saját megtakarítást kellene a vásárláshoz felhasználni. A jelenlegi banki gyakorlat alapján a vételárnak – további fedezet bevonása nélkül – a 70%-át finanszírozza meg a bank hitelből. Ez azt jelentené, hogy egy 40 milliós lakás megvásárlásához legalább 12 millió forint saját megtakarításra lenne szükség, sok esetben ennek az önerőnek az előteremtése jelenti a vásárlás akadályát.
Szerencsére a támogatások sok esetben helyettesíthetik a vásárláshoz szükséges önerőt, így akár saját megtakarítás nélkül is megvásárolható egy ház.
A fenti fiatal párok példáját folytatva az elérhető támogatások miatt akár saját megtakarítás felhasználása nélkül is egészen nagy értékű lakásokat lehetne vásárolni. Hiszen a CSOK támogatás önerőként is működhet, sőt lakásvásárlásnál a Babaváró hitelnek is maximum a 25%-a minősül jelzáloghitelnek, a többi támogatásként kezelhető.
Így mindhárom családnak a támogatásokból 17,5 millió forint önereje lenne, melyből – a 70%-os finanszírozási arányt alapul véve – 58,3 millió forintos lakást tudnának vásárolni. A két alacsonyabb jövedelmű pár ezt nem tudná megvenni, mert a jövedelmük alapján nem kapnának hozzá elég hitelt. A magas, 700 ezer forintos havi jövedelmű családnál ugyanakkor már az önerő lenne a szűk korlát, ők ugyanis akár nagyobb összegű támogatásra és hitelre is jogosultak lennének. Míg a legalacsonyabb jövedelmű pár egy 28,85 millió forint értékű lakást tudna venni, addig a példában szereplő legmagasabb jövedelmű már egy 58,3 millió forintos vételárat is ki tudna fizetni saját megtakarítás felhasználása nélkül.
Számos buktató lehet
Ez azonban nem azt jelenti, hogy minden banknál elérhetőek a kért támogatások, hitelösszegek lakáscélra. A bankok eltérő, egyedi eljárása miatt számos buktatója lehet annak, hogy megkapjuk a kért összeget.
- Egyes bankok a megelőlegező kölcsönre – vállalt gyermekek után elérhető CSOK támogatás – hitelként tekintenek, emiatt egy meghatározott összegű törlesztőrészletet kapcsolnak hozzá. Így ezeknél a pénzintézeteknél a jövedelem alapján elérhető hitelösszeg csökkenhet.
- Nem mindegyik bank számol a Babaváró hitelnél az induláskori, az adósok által ténylegesen megfizetendő törlesztővel a felvehető hitelösszeg során. E helyett ennél egy jóval magasabb, normál kamattal számolt részletet használnak az adható hitelösszeg kalkulálása során. Ezeknél a pénzintézeteknél a jövedelem alapján elérhető hitelösszeg jóval kevesebb is lehet.
- Vannak pénzintézetek, amelyek lakásvásárláskor elvárják, hogy a vevők legalább 10-20 százalékos tényleges saját megtakarítást a vételárra fordítsanak. Ők enélkül nem finanszírozzák meg a lakásvásárlást.
- Nem minden bank tekinti teljes mértékben önerőnek a vállalt gyermekekre járó CSOK támogatást. Ezeknél a pénzintézeteknél a kevesebb önerő miatt csökkenhet az elérhető hitelösszeg nagysága.
Elképzelhető, hogy egy bank az egyik szempont szerint az igénylő számára kedvező, míg egy másik szerint kedvezőtlen gyakorlatot folytat. Érdemes szakértőhöz fordulni, aki ismeri az egyes pénzintézetek gyakorlatát, és kiválasztja a leginkább megfelelő konstrukciót.
Mi történik, ha nem születik gyermek?
A fenti példában mindhárom család kihasználta az összes lehetőséget, azonban jelentős kockázatot is vállaltak. Ugyan jövedelmüket nem terhelték túl: egy fizetéscsökkenést, vagy épp egy kamatemelkedést egész jól el tudna viselni a családi kassza.
Ugyanakkor valamennyi támogatáshoz gyermeket vállaltak – a Babaváró igényléséhez nem szükséges gyermeket vállalni, ugyanakkor a kedvezmények megtartásához ez elengedhetetlen -, ha nem születik babájuk, akkor jelentős mértékben megemelkedhet a fizetési kötelezettségük.
Ha nem születik baba, akkor a kapott kedvezményt vissza kell fizetni – sok esetben büntetőkamattal -, ráadásul a hitelek kamatai meg is emelkednek. Emiatt összességében kétszer annyit kellene megfizetni – 25,7 millió forint helyett 56,3 millió forintot – a támogatásokra abban az esetben, ha egy gyermek se születne. Ez bizony jelentős költségnövekedés, melyet nem mindenki tudna kifizetni, még akkor sem, ha jövedelemének leterheltségét tudatosan induláskor alacsonyabb szinten tartja.
Éppen ezért mindenkinek célszerű átgondolnia, hogy mennyi tényleges saját megtakarítást használ fel egy lakásvásárláshoz – érdemes minél többet-, illetve, hogy milyen támogatásokat venne igénybe. Különösen akkor szükséges alaposan átgondolni a kedvezményes lehetőségeket, ha gyermeket kellene vállalni azok igényléséhez.
