A kormány év végi tájékoztatása alapján az Otthon Start programban résztvevők 16-18 százaléka CSOK Pluszt is igényel. Durván minden hatodik érdeklődő kombinálja a két támogatást. De miért éri meg a két programot összekombinálni? Milyen kockázatai lehetnek ennek a lépésnek? A Bankmonitor szakértői ezekre a kérdésekre válaszolnak.
Az Otthon Start program népszerűségéhez kétség sem fér, Gulyás Gergely múlt heti beszámolója alapján eddig nagyságrendileg 18 ezer hitelt folyósíthattak. Az eddig megismert átlagösszeg alapján ez összességében közel 600 milliárd forint hitelkihelyezést jelenthet szeptember óta. Nem csoda a program népszerűsége, hiszen az első lakásszerzők akár 50 millió forint olcsó, legfeljebb évi 3 százalékos kamatozású forráshoz juthatnak lakáscéljuk megvalósításához.
A tavaly év végi hasonló tájékoztatásból pedig az derül ki, hogy az igénylők 16-18 százaléka (ez az újabb adatok alapján durván 3 ezer családot jelenthet) még további kedvezményt, CSOK Pluszt is igényel. Ez a támogatott lakáshitel is maximum 50 millió forint összegben érhető el, a kamat itt sem haladhatja meg az évi 3 százalékot. A lehetőséget fiatal gyermeket vállalók párok tudják kihasználni, vagyis a kedvezmény kihasználásához mindenképpen vállalni kell gyermeket. A maximális hitelösszeget pedig befolyásolja a vállalt és meglévő gyermekek együttes száma is:
- Egy gyermek esetén legfeljebb 15 millió forint CSOK plusz igényelhető.
- Két gyermek esetén legfeljebb 30 millió forint CSOK plusz vehető fel.
- Három, vagy több gyermek esetén legfeljebb 50 millió forint CSOK plusz érhető el.
Két brutális kedvezmény, amivel akár 100 millió forint is felvehető 3 százalékos kamat mellett az első lakásszerzés előtt álló fiatal házaspárok. Miért éri meg ezt a két lakástámogatást összekombinálni?
Miért ériheti meg egyszerre felvenni a CSOK Pluszt és az Otthon Startot?
- Természetesen jelentős a kamatelőny a 3 százalékos kamatozású támogatott hitel és a 6,5 százalékos kamatozású piaci kölcsön között. Több millió forintot spórol az, akinek több mint 50 millió forint kölcsönre van szüksége és a két lakástámogatási programot egyszerre kihasználja.
- Azoknak a pároknak, akik nagyobb családot – több gyermeket szeretnének – érdemes szem előtt tartaniuk a CSOK Pluszhoz kapcsolódó gyermekvállalási támogatást is. Jelentős, 10 millió forintos tartozáselengedés kapcsolódhat ezen hitelhez a második baba érkezését követően.
- Nem mindegy, hogy az illetéket meg kell-e fizetni a kiszemelt lakás után. A CSOK Plusz illetékmentességet biztosít, míg az Otthon Startnál nincs ilyen előny.
- Azt sem szabad elfelejteni, hogy a kedvezményekhez kapcsolódnak utólagos feltételek, ezek megszegése pedig komoly büntetést vonhat maga után.
Mindezeket részletesen egy példán keresztül fejtik ki a Bankmonitor szakértői a cikk folytatásában.
Hirdetés
Hirdetés
Ha több mint 50 millió forintra van szükség
Egy piaci lakáshitelnek a kamata jelenleg évi 6,5 százalék körül mozog, vagyis a támogatott hitellel éves szinten durván 3,5 százalék kamatot lehet spórolni. Ez önmagában megmagyarázza, hogy miért is érdemes támogatást választani egy piaci hitel helyett.
Márpedig könnyen előfordulhat az az eset, amikor a kiszemelt kedvezményes kölcsönből – például Otthon Start hitelből – nem lehet felvenni akkora összeget, mint amennyire a lakásvásárláshoz szükség lenne. Ilyen esetben más forrás után kell nézni. Ideális esetben ez a másik forrás is lehet egy támogatott kölcsön, például a CSOK Plusz.
Nézzünk egy szemléletes példát: egy fiatal első lakásszerző, egy gyermeket vállaló házaspár 95 millió forintért szeretne vásárolni egy házat, ehhez 30 millió forint önerővel rendelkeznek. Megfelelnek mind a CSOK Plusz, mind az Otthon Start feltételeinek, ezért úgy döntenek mindkét kedvezményt kihasználják.
Otthon Startból 50 millió forintot, míg CSOK Pluszból 15 millió forintot vennének fel 25 éves futamidőre. A két kölcsönre kezdetben 274 606 forintot kell fizetni, ami a második évtől 310 232 forintra emelkedik. (Az első évben valamelyest kisebb a havi részlet, mert ekkor a CSOK Plusz esetében még kisebb a havi fizetnivaló, ugyanis nem kezdődött még el a tőkefizetés.) Összességében a két kölcsönre 92 642 121 forintot kell visszafizetni.
Ha az Otthon Start mellé a maradék 15 millió forintot 6,5 százalékos kamatozású piaci hitelből venné fel a pár, akkor az induló havi törlesztőrészlet 398 645 forint lenne, a teljes visszafizetendő összeg a 25 év alatt 101 516 019 forint lenne. Vagyis a két lakástámogatás kombinálásával 8,8 millió forintot nyer a család.
Ha nem lenne egyik támogatás sem, akkor a teljes 65 millió forintot 6,5 százalékos piaci hitelből kellene megfinanszírozni. Ez 438 885 forintos havi törlesztőrészlettel és 131 665 396 forintos teljes visszafizetendő összeggel járna.
A két támogatás kombinálása ehhez képest 39 millió forintos előnyt jelent, vagyis közel 30 százalékkal mérséklődik a vissza fizetendő összeg.
A támogatott és piaci kölcsönök közötti kamatkülönbözet tehát hatalmas pénzügyi előnyt rejt. Ezt azok is ki tudják használni teljes egészében, akik 50 millió forintot meghaladó kölcsönösszegben gondolkodnak. Persze csak akkor működhet ez a kombinálás, ha a pár megfelel mindkét támogatás feltételeinek.
CSOK Plusz: a kamatkedvezmény mellé gyermekvállalási támogatás is járhat
A kedvező kamat egy nagyon fontos szempont, ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a CSOK Plusz esetében komoly összeget el is engedhetnek a fennálló tartozásból.
A CSOK Plusz mellé járó kedvezmények:
- Évi legfeljebb 3 százalékos kamat
- A futamidő alatt születendő első gyermeknél kérhető a törlesztési kötelezettség egy éves felfüggesztése.
- A második gyermektől minden újabb baba után 10-10 millió forintot elengednek a fennálló tartozásból. (Akkor is jár az elengedés, ha a vállalt gyermeken felül érkezik plusz baba.)
A tartozáselengedés pedig nagyon komoly extra támogatás lehet azon fiatal házaspárok számára, akik tényleg több gyermeket szeretnének.
A Bankmonitor szakértői ezt a hatást is bemutatják az előző példán keresztül. Egy fiatal első lakásszerző, egy gyermeket vállaló házaspár 95 millió forintért szeretne vásárolni egy házat, ehhez 30 millió forint önerővel rendelkeznek. Megszületik a vállalt baba a futamidő 3. évének végén, majd ezt követően az 5. év végén érkezik egy újabb gyermek.
A család felvesz 50 millió forint Otthon Start hitelt és 15 millió forint CSOK Pluszt 25 éves futamidőre. Az induló teljes törlesztőrészlet 274 606 forint lenne, ami megemelkedik a második évtől 310 232 forintra (ekkortól kell a CSOK Pluszra teljes részletet fizetni.)
Viszont az 5. év végén elengednek a CSOK Pluszból a második baba érkezése miatt 10 millió forintot, ekkor a teljes havi fizetnivaló lecsökken 254 772 forintra, ezt kell fizetni a futamifő végéig. Összességében így ezzel a kombinációval 79 331 778 forintot kell visszafizetni a felvett 65 millió forintra.
Ha nem vette volna fel a házaspár a CSOK Pluszt, akkor a kedvező kamat mellett ezt a 10 millió forintos tartozáselengedést is elbukta volna a család. (Azt tudni kell, hogy a második baba után a sima hitelből is jár 1 millió forint tartozáselengedés, de még így is 9 millió forint a különbség.)
Kell illetéket fizetni, vagy sem?
Bizony az illetékfizetés is fontos szempont, hiszen ez a vételár 4 százalékát teszi ki. Egyáltalán nem mindegy, hogy ezt a milliós tételt rendeznie kell-e a vevőnek.
Márpedig az Otthon Start önmagában nem mentesít az illetékfizetés alól, ugyanakkor a CSOK Pluszt igénylőknek ezt az adónemet nem kell rendezniük.
A korábbi példánál maradva a 95 millió forintos vételár után a fiatal házaspárnak alapesetben 3,8 millió forint illetéket kell rendeznie. Ha az Otthon Start mellé felvesznek akár minimális CSOK Plusz támogatást is, akkor már mentesülnek ezen illeték megfizetése alól.
Mi történik, ha nem jön a gyermek?
Nagyon jól hangzik a támogatások kombinálása, de minden éremnek két oldala van. A kedvezmények felvételével számos utólag teljesítendő feltételt is magára vállal a család. Márpedig ezen feltételek jóval szigorúbbak lehetnek a CSOK Plusz esetében. Ez utóbbi támogatásnál ugyanis 10 évig az ingatlanban kell élnie a családnak, ezen időszak alatt nem adható el, nem bontható el a ház. Illetve nem engedhető el másik fél számára a lakás használata sem (például nem adható bérbe).
Emellett van még egy fontos „teljesítendő feladat”, maga a gyermekvállalás. Ha nem születnek meg a vállalt gyermekek, akkor a jogosulatlanul kapott kamattámogatást büntetőkamattal növelten vissza kell fizetni és a hitel kamata is érdemben emelkedni fog.
Ezt a hatást a szakértők a korábbi példán keresztül mutatják be: a család 95 millió forintért vásárol egy lakást, melyhez 50 millió Otthon Startra és 15 millió forint CSOK Pluszra is szükség lenne. Ez utóbbi felvételéhez a család egy gyermeket vállal, a vállalás teljesítésére nyitva álló határidő 4 év. A kölcsönöket 25 éves futamidő mellett igényelné a fiatal pár.
A két hitel teljes induló törlesztőrészlete 274 606 forint, ami a második évtől 310 232 forintra nőne. Ezt kell fizetni a 4. év végéig, ekkor lejár a gyermekvállalási határidő és ha nem született meg a baba, akkor érkezik a büntetés.
A 4. év végén egy összegben vissza kell fizetni a kamattámogatást – ez jelenleg durván évi 5 százaléknak felel meg – méghozzá büntetőkamattal növelten. A büntetőkamat a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt értékének, azaz 11,5 százaléknak felel meg jelenleg. Ez a kérdéses 15 millió forintos kölcsönösszegnél durván 3,6 millió forintos egyösszegű kiadást jelent.
Emellett még a havi törlesztőrészlet is megemelkedik, hiszen a kamattámogatás megszűnik. A két hitelre az 5. évtől 349 864 forintot kellene fizetni havonta. A 25 év alatt összességében több, mint 106 millió forintot kellene rendezni. Ez még mindig jóval kedvezőbb, mint ha a teljes összeget piaci hitelből vette volna fel a család, de önmagában az Otthon Start piaci hitel kombináció már kedvezőbb lenne ezen esetnél.
Az sem mellékes, hogy a CSOK Plusz átalakulása miatt az illetékmentességet is elbukná a család, így azt utólag szintén egy összegben rendezni kell az állam felé.
Mindezeket a hatásokat alaposan mérlegelnie kell minden családnak: a támogatások összemixelése hatalmas pénzügyi előny, több tízmilliós megtakarítást eredményezhet, de a feltételek megsértése akár el is viheti ezt az előnyt.
