A THM (teljes hiteldíj mutató) egy hitel teljes éves költségét fejezi ki százalékos formában. A mutató segítségével össze tudod hasonlítani az eltérő hitelkonstrukciók költségeit, ez komoly segítséget nyújthat a döntéshozatal során. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a THM sem tud mindent megmutatni számodra, ezért összeszedtük, hogy mire érdemes még figyelned a megfelelő hitelajánlat kiválasztásakor.
Jelenleg Magyarországon számos különböző díjat kell fizetned egy hiteligényléssel kapcsolatban. Ezek egy része lehet meghatározott időközönként felmerülő, rendszeres költség – ilyen például a havi kamat -, egy része pedig egyszer díj, mely általában igényléskor merül fel – ilyen lehet a hitelbírálat díja például. Éppen ezért érdemes a THM mutató értéke alapján választani hitelt, hiszen az évesítve, százalékos formában megmutatja egy hitel valamennyi költségét. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján – egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű kölcsön, 400 ezer forint havi jövedelem mellett – a THM mutató értéke 2,91-7,33% között lehet egy lakáshitelnél. Vagyis egy jó választással 20 év alatt 5,4 millió forintot spórolhatsz.
Hirdetés
Hirdetés
Nem mindegyik költséget tartalmazza a teljes hiteldíj mutató (THM)
Az egyes hitelek összehasonlítására tökéletes a THM, de nem szabad megfeledkezni arról, hogy nem minden díjtételt tartalmaz ez az mutató. Mik lennének a kimaradó költségek:
1. A késedelmi kamat
A THM nem tartalmazza az esetleges fizetési késedelmekhez kapcsolódó költségeket. Ez érthető, hiszen egy hitel igénylésekor nem lehet azzal kalkulálni, hogy az adós hányszor fogja késve rendezni havi kötelezettségeit. Az ehhez kapcsolódó késedelmi kamat, egyéb díj azonban jelentős lehet.
2. Közjegyzői okirat díja
A jelzáloghiteleket általában tartozáselismerő okiratba foglalják, melyet közjegyző készít. Ennek költségére a bankoknak nincs hatása, általában a hasonló összegű és típusú hiteleknek a közjegyzői díja is közel azonos. Emiatt ez az összehasonlítást nem befolyásolja jelentősen.
3. Tulajdonjog bejegyzés díja
A földhivatal ügyintézés díjak mindegyike része a THM mutató értékének, kivéve a tulajdonjog bejegyzés díját. Ez nem kapcsolódik közvetlenül egy hitel igényléséhez – szabad felhasználású jelzáloghitel esetében nincs is -, hiszen lakásvásárlásnál akkor is felmerül ez a költség, ha nincs szükség hitelre az adás-vételhez.
4. Szerződés módosítás díjai
Egy hitelszerződés módosításával, egy fedezetcserével vagy egy előtörlesztéssel nem kalkulálhatnak a hitelfelvétel során. A hiteligénylésed során azonban Te már tudhatod, hogy tervezed-e előtörleszteni a hiteledet. Ha igen, akkor ennek költsége jelentősen befolyásolhatja, hogy melyik ajánlat a legjobb számodra, ugyanis egy előtörlesztés díjmentes is lehet, de elkérheti érte egy pénzintézet az előtörlesztett összegnek akár az 1-2%-át is. Emiatt 10 millió forint előtörlesztése esetén akár 100-200 ezer forintot is spórolhatsz.
5. Számlahasználat költségei
Az egyes bankszámlához kapcsolódó tranzakciók – átutalás, készpénzfelvétel – költségei természetesen nem kapcsolódnak egy hitelfelvételhez, emiatt nem is része a THM értékének. Ugyanakkor a számlavezetés alap díja része a teljes hiteldíj mutató nagyságának, amennyiben a hitelnyújtás feltétele a számlavezetés az adott banknál.
Egy bankszámla alapdíja azonban jelentősen befolyásolhatja a tényleges megbízások költségét. A Bankmonitor Bankszámla Kalkulátora szerint rendszeres tranzaktálás esetén elképzelhető, hogy jobban jársz egy drágább alapdíjú számlával. Vagyis jobban megérheti ebben az esetben egy magasabb THM értékű hitel, mint egy alacsonyabb.
A kiegészítő szolgáltatások is befolyásolhatják a THM nagyságát
Vannak olyan költségek, amelyek teljesen jogosan a THM részét képezik, ilyen például a fedezetül felajánlott ingatlanra kötött vagyonbiztosítás havi díja. Ezt a biztosítást a bank várja el tőled, emiatt a költsége a hiteldíjak közé besorolható. Ugyanakkor a bank egy minimum csomagot ír elő – mekkora összegre, milyen károkra terjedjen ki a lakásbiztosításod -, melynél bővebb szolgáltatást is választhatsz. Ha így teszel, akkor a THM értéke emelkedni fog, hiszen a havi díj is magasabb lesz, de ez a növekedés nem tükrözi a kérdéses hitel költségemelkedését.
A hitelfedezeti biztosítás is része lehet a THM értékének, amennyiben ennek megkötését a bank a hiteligényléshez kapcsolódóan elvárja. Azonban itt is választhatsz bővebb szolgáltatási csomagot a kötelezően elvártnál – kiterjedhet a biztosítás az adóstársra is például – melynek extra költségei szintén a teljes hiteldíj mutató értékét növelik.
Nem mindegy milyen kamatperiódusú hitelt igényelsz
A THM mutatóból nem derül ki mennyire kockázatos hitelt választottál. A rövid kamatperiódusú hitelek – az az időszak amelyen belül a bank a kamatot egyoldalúan nem módosíthatja – kamata elég gyorsan megváltozhat, ezért ennek induló költségei kedvezőbbek, mint egy hosszú kamatperiódusú hitel induló THM értéke. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján egy 12 havi BUBOR-hoz kötött kamatozású lakáshitel – a kamat évente megváltozhat – már 3% alatti THM értéken is elérhető, míg a jelenleg legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú kölcsönt 3,25% százalékos teljes hiteldíj mutató mellett lehet igényelni.
A THM azonban egyáltalán nem mutatja meg az induló költségek megváltozásának a kockázatát, amely egy változó kamatozású hitel esetében sokkal jelentősebb, mint egy hosszú kamatperiódusú – vagy teljes futamidőre fix kamatozású – kölcsönnél. Éppen ezért THM értékeket összehasonlítani csak azonos, hasonló paraméterekkel rendelkező kölcsönöknél érdemes. Vagyis hasonló hitelösszeg, futamidő, kamatperiódus mellett érdemes az egyes banki ajánlatok teljes költségét megnézni.
A különböző feltételek mellett kapott ajánlatokat pedig korlátozottan – az eltérések tudatában – érdemes csupán összehasonlítani.
