Most igényeljünk hitelt, vagy várjunk a kamatcsökkenésre?

Az elmúlt időszakban érdemben emelkedtek a hitelkamatok: két évvel ezelőtt a legkedvezőbb, egy évtizeden át fix kamatozású lakáshitel 2,94 százalékos kamat mellett volt elérhető, míg most egy hasonló kölcsönt már 8,10 százalékos kamaton lehet igényelni. De megéri kivárni a lakásvásárlással, vagy várjunk a kamatcsökkenésre?

A hitelkamatok érdemben emelkedtek az elmúlt időszakban, ez pedig a törlesztőrészletekre is rányomta a bélyegét: egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, egy évtizeden át változatlan kamatozású lakáshitel induló törlesztőrészlete két év alatt 111 067 forintról 170 224 forintra emelkedett. Vagyis 53 százalékkal fizetünk többet, ha két évet vártunk a hiteligényléssel.

De mikor mondhatjuk azt, hogy mégis érdemes kivárni a hiteligényléssel? Jelen helyzetben akkor, ha abban bízunk, hogy a kamatok hamarosan csökkenésnek indulnak.

Merre indulhatnak el a hitelkamatok a jövőben?

A kivárásnál talán a legfontosabb kérdés az, hogy mit várunk a hitelkamatoktól a jövőben? Ha azt gondoljuk, hogy a kamatszint stagnálni, ne adj Isten még emelkedni is fog, akkor a kivárás nem tűnik jó döntésnek.

Szerencsére az új kölcsönök kamatemelkedése gyakorlatilag megállt, egyes bankok még csökkentették is lakáshiteleik árát. A fő kérdés az, hogy mi fog történni az inflációval és az milyen hatással lesz a magyar irányadó kamatokra. Ebből a szempontból jó hírekkel szolgálhatnak a Bankmonitor szakértői: az infláció előreláthatóan a második félévtől érdemben csökkenhet. (Tegyük hozzá, van honnan csökkennie, a KSH adatai alapján a márciusi áremelkedés 25,2% volt.)

Sőt, már a jegybank is inkább az irányadó kamatok csökkenése felé tekint. Ennek első – inkább szimbolikus – jele április végén már megtörtént, amikor az MNB a kamatfolyosó felső szélét vágta 25 százalékról 20,5 százalékra. Emellett kilátásba helyezte a tényleges irányadó kamatok – első lépésben az egynapos betéti kamat – óvatos és fokozatos csökkentését.

Mennyit veszítünk, ha most veszünk fel hitelt, később pedig csökkennek a kamatok?

Nézzük meg egy példát: tételezzük fel, hogy a lakáshitelek kamata két év múlva lecsökken 5,00 százalékra. Ez egy érdemi változás lenne, a jelenlegi 8,10 százalékos szinthez képest.

Ha most vennénk fel 30 millió forintot – 20 éves futamidőre, 8,10 százalék mellett -, akkor a havi törlesztőrészlet 252 802 forint volna, összességében pedig 60 672 552 forintot kellene visszafizetni a bank részére. Egy hasonló, 5 százalékos kamatozású hitelre induló törlesztője ezzel szemben csupán 197 987 forint volna, a teljes visszafizetés pedig 47 516 813 forintra jönne ki. Vagyis 20 év alatt 13 155 738 forint a különbség!

De ez lenne ténylegesen a kivárás ára? Nem, hiszen a második év végén akár kiváltjuk a meglévő hitelt, ezzel a lépéssel pedig a hátralévő 18 évre a kedvező, 5 százalékos kamatot kell megfizetnünk. (Ennek a lépésnek ára van: ki kell fizetnünk a meglévő hitel előtörlesztési díját, illetve a z új kölcsön felvételéhez is kapcsolódhatnak induló költségek.) Ebben az esetben a második év végén a fennálló tartozásunk 28 694 224 forint lenne, melyre 201 730 forintot kellene 18 éven keresztül fizetni. A hitelre így 20 év alatt 49 640 958 forintot fizetnénk, amihez hozzájön még az előtörlesztés és az új hitel igénylésének díja, ami nagyságrendileg 500 ezer forint.

Ha így vizsgáljuk meg a kérdést, akkor az azonnali döntés költsége „csupán” 2 624 145 forint.

Az ingatlanpiac és saját helyzetünk is befolyásolhatja a döntést

Az előbbi számítás alapján a kivárás ára nagyságrendileg 2,6 millió forint. Van azonban számos olyan tényező, ami ezt a helyzetet még befolyásolhatja.

Amennyiben albérletet fizetünk, akkor annak díja nagyon is lényeges lehet. Ha most vásárolnánk lakást, akkor ettől a díjtételtől megszabadulhatunk, a kivárásnál viszont továbbra is marad ez a kiadás. A két megoldás hiteloldali különbsége 2,6 millió forint, ez havonta durván 110 ezer forintot jelent. Ha a jelenlegi albérleti díj ennél magasabb, akkor már megtérülhet a gyors vásárlás miatti magasabb kamatkiadás.

A másik nagyon lényeges szempont az ingatlanpiac és a lakásárak várható alakulása. Induljunk ki abból, hogy a megvásárolni tervezett lakás ára most 60 millió forint. A kérdés az, hogy két év múlva mennyi kell fizetni érte, vagy egy hasonló házért. A két hitelmegoldás közötti különbség 2,6 millió forint nagyságrendileg, ami a vételár 4,37 százalékát teszi ki. Ha az ingatlan ennél nagyobb mértékben drágul, akkor a gyors döntéssel máris jobb helyzetbe kerülhetünk.

Azt ki kell hangsúlyozni, hogy az elkövetkező egy-két negyedévben még mindenki a lakásárak stagnálását, minimális csökkenését várja, de két éves időtávban ez a trend akár meg is fordulhat.

A vásárlásra szánt önerőnket is befektethetjük a két éves időtávra, márpedig a jelenlegi kamatszintek mellett ennek is lehet érdemi hatása. A példában szereplő 30 millió forint összegű önerőből két év alatt akár 40 millió forintot is „csinálhatunk”. (A jelenlegi inflációs kilátások mellett ennyit hozhat a 7 éves inflációkövető prémium állampapír két év alatt.)

Arról sem feledkezhetünk meg, hogy a törlesztőrészletet elő kell teremteni. Annak mindenképpen ki kell várnia, aki nem tudja a jelenlegi kamatszint melletti havi fizetnivalót megfizetni.