„Tavaly vásároltunk lakást, amihez hitelt is fel kellett vennünk. 20 évre vettem fel 5 évre rögzített kamattal, mert azt javasolta mindenki. Ha a következő 5 évben nem szállnak el a kamatok, akkor ez azt jelenti, hogy havonta közel tízezerrel fizetek többet, mint a 3 vagy 6 hónapra rögzített kamatú hitelekért. Magyarul elég sokat bukok az első 5 év alatt. Ráadásul, mi lesz akkor, ha az 5. év végén magasabb lesz az alapkamat, mint a hitel megkötésekor? Ha jól gondolom a fentebb leírtakat, akkor egy 5 évre rögzített kamatperiódussal is igen rosszul lehet járni?” A kérdés egy érdeklődőtől érkezett, amire szakértőnk a következőkben válaszol is.
A válaszainkat sorba szedtük, amivel reményeink szerint megnyugtató választ tudunk adni az érdeklődőnek.
1) Jelenleg egy pillanatképet látunk, ami alapján hosszabb távra szóló következtetéseket nem szabad levonni. A kérdező el is mondta, hogy 20 évre vette fel a lakáshitelt, vagyis csak akkor lehet majd megmondani, hogy jó vagy éppen rossz döntés volt. Meggyőződésünk, hogy 3-5 év múlva a rövid hozamok jóval magasabb szinten állnak majd, így a 3-6 havonta változó hitelek törlesztőrészlete is magasabban lesz. Ne feledjük, hogy hüvelykujj-szabály szerint 1%-os kamatemelkedés 8-9%-kal dobja meg a törlesztőt.
2) Továbbá a lakáshitel kalkulátorunkat visszanézve azt láttuk, hogy a két lehetőség (rövid és 5 éves fix) között a kamatban legjobb esetben 1,7-1,8% lehet, ami másként megfogalmazva azt jelenti, hogy az 5 éves fix hitelhez képest körülbelül 14-15 százalékkal lehet alacsonyabb a törlesztő átmenetileg. Egy 9 millió forintos hitelnél ez havi szinten 8 ezer forint.
3) Ezt alapul véve az látszik, hogy már kevesebb mint 2%-os kamatemelkedés oda vezet, hogy a gyorsan változó hitel törlesztője ugyanakkora lesz, mint az 5 éves fixé. Minden jel arra utal, hogy idővel megindul a kamatemelkedés, így fokozatosan eltűnik majd az eltérés az elképzelt olcsóbb és az 5 évig fix hitel törlesztője között. Sőt, a kocka meg is fog fordulni, ha minden a várakozások szerint alakul.
4) A kamatemelkedést arra alapozzuk, hogy egy olyan országban, ahol tartósan 3% körüli inflációra rendezkedünk be, tartósan nem maradhat mindössze 0,15%-on a BUBOR (budapesti bankközi forint hitelkamatláb). És itt rögtön meg is cáfolnánk egy tévhitet. Lakáshitelesként nem a jegybanki alapkamatot kell néznünk, hanem a BUBOR értékét. Ez utóbbi a kamatbázisa a 3-6 havonta változó kamatozású hiteleknek. Régebben a BUBOR és az alapkamat szorosan együtt mozgott, de most elváltak egymástól. Gondoljunk csak bele, hogy mi lenne, ha nem 0,15% lenne a BUBOR, hanem a jegybanki alapkamatnak megfelelő 0,9%. Már a két hitel közötti különbség közel fele eltűnne.
5) A kérdezőnknek ráadásul azért sem az alapkamatot kell figyelnie, mert az 5 éves fix kamatú hitelt másként árazzák a bankok. Amikor megállapítják az induló kamatot, akkor az állampapírok hozamát nézik. Jelenleg az 5 éves állampapír 1,7%-os hozamot fizet, miközben a 3 hónapos BUBOR kevesebb mint a tizedét, 0,15%-ot. Visszatérve az egyik kérdésre, 5 év múlva a bank a jegybank honlapján megtalálható kamatváltoztatási mutató alapján dönthet a kamat szinten tartásáról, esetleg emeléséről vagy csökkentéséről. Az ott található mutatók pedig az állampapírok hozamától függnek, és ott azt nézik meg, hogy 5 év múlva az 1,7%-hoz képest hol lesz a hozam.
6) Nem feledkezhetünk el a lényegi eltérésről a kétfajta hitel között. A 3-6 havi változó kamatozású hitelnél a bank nem fog mérlegelni, ha nő a BUBOR, akkor mindenképpen módosítani (mi meglátásunk szerint növelni) fogja a kamatot (sőt, idővel az eredeti kamatfelárat is módosíthatja a kamatfelár-változtatási mutató alapján). Ellenben az 5 éves fix kamatú hitelnél a banknak lehetősége van a módosításra. De ez nem kötelező érvényű, saját belátása szerint dönthet a kamatokról.
7) A korábbi pontok alapján kiolvashatjuk, hogy a véleményünk szerint a rövid hozamok vannak nagyon alacsonyan, míg a hosszabb távú hozamok egy egészségesebb szinten tartózkodnak. Vagyis, ha a kamatoknak nőni kell a jövőben, akkor a várakozások szerint a rövidek sokkal nagyobb mértékben emelkednek majd, mint például az 5 éves. Ilyen formában, százalékosan a következő 20 évben jobban nő a törlesztő a 3-6 havi hitelnél, mint az 5 éves fixnél. Persze, előfordulhat, hogy 5 év múlva a fix hitelért is többet kell majd fizetni, de nem annyival, mint amit a gyorsan változó hitelesek látni fognak. Válaszolva az eredetileg feltett kérdésre: járhatnak rosszul a fix hitelesek is, de sokkal rosszabban fognak járni azok, akik gyorsan változó hitelt vettek fel.
8) Mindent egybevéve, ha egy lakáshitel kalkulátorral valóban a legjobb kondíciókkal tudjuk felvenni a hitelt, akkor megéri az időszak elején a drágábbnak tűnő, de kiszámíthatóbb hitelt választani. Egy idézettel élve: lehet, hogy egy csatát elvesztettünk, de magát a háborút nem. Az összes tényező, amit fel tudunk hozni a témában, az ezt a kimenetelt valószínűsíti.
