A jelenlegi igen különleges piaci környezetben – alacsony hitelkamatok és relatív magas infláció – egyre több lakáshitel érhető el negatív reálkamattal, reálköltséggel. Vagyis az infláció mértéke meghaladja a hitel éves költségét. Mit jelent a negatív reálkamat a hiteleknél? Miért különleges ez a helyzet? A Bankmonitor szakértői ezekre a kérdésekre keresték a választ.
Jelenlegi kamatkörnyezet igen kedvező hitelfelvétel szempontjából, erről már sok helyen olvashattunk. Ennek egyik példájaként szolgál az, hogy a hitelek egy jelentős részénél már negatív reálkamat, reálköltség tapasztalható. Ez azt jelenti, hogy az éves infláció mértéke meghaladja a kölcsön teljes éves költségét: ha ma elvásárolnánk a teljes hitelösszeget, akkor a várható áremelkedés miatt egy év múlva a hitelköltségekkel növelt összegből sem tudnánk megvenni a jelenleg elérhető árukosarat.
Nem érdemes azonban feltétlenül az előző évi áremelkedéssel összehasonlítani a jelenleg igényelhető lakáshitelek THM értékét – a teljes hiteldíj mutató egy hitel teljes éves költségét mutatja meg százalékos formában -, hiszen így egy múltbeli adatot hasonlítanánk össze egy jelenlegivel. Éppen ezért jobban megérheti az inflációs várakozásokkal összevetni a lakáshitelek teljes költségét.
Ezt vizsgálva is igen különlegesnek mondható a helyzet: az alacsonyabb kockázatú 5 és 10 éves kamatperiódusú kölcsönök THM értéke – a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával kiválasztottuk a legolcsóbb konstrukciót 15 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő és 400 ezer forint jövedelem beállítása mellett – nem csak a tavalyi inflációnál kedvezőbb, értéke alacsonyabb még a 2020-ban, illetve 2021-ben várható átlagos áremelkedés nagyságánál is.
Sőt, az 5 éves kamatperiódusú konstrukciónál a teljes hitelköltség kedvezőbb lehet, mint a jelenlegi inflációs célérték: azaz az MNB jelenlegi hosszú távra kitűzött évi 3%-os áremelkedésénél is alacsonyabb. Ezek alapján a jelenleg igényelt 5 éves kamatperiódusú lakáshiteleknél a negatív reálkamat, reálköltség akár hosszabb ideig is fennállhatna.
Hirdetés
Hirdetés
Miért lényeges a negatív reálkamat a hiteleknél?
A kedvező kamatkörnyezet azt jelenti, hogy alacsony nominális kamat, THM érték mellett lehet hitelt igényelni. Önmagában ezek a számok azonban nem árulnak el feltétlenül sokat. (Például egy autóhitel 8-10 százalékos kamata sem tűnhet soknak, ha az autók évente 20 százalékkal drágulnak.) Éppen ezért érdemes a THM értékét összehasonlítani más hozamokat, kamatokat, életköltséget leíró mutatókkal is. Ez ugyanis már megmutathatja, hogy az aktuális gazdasági helyzetben ténylegesen mennyire kedvező költségekkel lehet hitelt felvenni.
Emellett érdemes időben is összehasonlítani a hitelek reálköltségének alakulását, ezzel az is kiderülhet számunkra, hogy a jelenlegi helyzet tényleg különleges, vagy egy rendszeresen előforduló jelenségről beszélünk.
Jól látható, hogy a lakáshitelek reálkamata, reálköltsége jelentősen csökkent az elmúlt években – jelenleg már a két legnépszerűbb konstrukció esetében negatív ez a szám -, ráadásul mindez alacsony hitelköltségek (THM) érték mellett következett be. (Akár egy relatív magas nominális THM érték mellett is lehetne negatív reálkamat/reálköltség, ehhez az kellene, hogy az infláció nagysága meghaladja a magas hitelköltségeket, hitelkamatokat.)
Vagyis igen alacsony hitelkamatok és egy relatív magas, de még kezelhető mértékű infláció mellett állt elő ez a különleges helyzet. Elmondható, hogy mind a lakáshitelt igénylő, min a hitelkiváltásban gondolkodó – a hitelkiváltással egy meglévő kölcsön lecserélhető egy olcsóbbra, biztonságosabbra – adósoknak igen kedvezőek a jelenlegi körülmények.
Mit nem árul el a reálkamat?
1. Nem jelenti azt a negatív reálkamat, hogy egy hitelfelvétel nyereséget eredményezne
A negatív reálkamat a hiteleknél általában azt mutatja, hogy kedvező feltételekkel lehet kölcsönt felvenni, ugyanakkor ez nem azt jelenti, hogy ténylegesen nyereséget érhetünk el vele. Ehhez arra is szükség lenne, hogy a kapott – szabad célú kölcsön igénylése esetén – összeget egy magasabb hozamígérettel rendelkező konstrukcióba fektessük. Márpedig jelen környezetben a legtöbb biztonságos megtakarítás kamata is igen alacsony. (Azonban jelenleg létezik olyan alacsony kockázatú befektetés amelynek hozama meghaladja a hitelköltségeket.)
2. Nem mindig az inflációval érdemes összehasonlítani az hitelköltségeket
Egy meghatározott célra igényelt kölcsön esetében – ilyen a lakáshitelek jelentős része – az általános árváltozás nem sokat árul el. Ez érthető, hiszen a kapott pénzt jellemzően nem költhetjük a mindennapi életben használt dolgok megvásárlására.
Érdemes inkább az adott hitelcélhoz kapcsolódó dolgok áremelkedésével összehasonlítani a hitelköltségeket. Egy lakáshitel esetében például érdekes lehet a THM értékét a lakásár-növekedéssel összevetni. Az MNB adatai szerint egy fővárosi új építésű lakás ára 2019. első negyedévéhez képest egy év alatt 12,6 százalékkal drágult. Ettől pedig jelentősen elmarad az 5 és 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek THM értéke.
Azonban az elmúlt évek lakásdrágulása nem jelenti azt, hogy az ingatlanárak a jövőben is ugyanilyen ütemben fognak emelkedni. Itt a bizonytalanság talán még nagyobb, mint az infláció várható alakulásával kapcsolatban.
3. A negatív reálkamatok, reálköltségek nem maradnak meg a hitel teljes futamideje alatt
Az, hogy a hitel első évében az infláció meghaladja a THM értékét – vagy épp, hogy az első néhány évben váratóan a kölcsön reálköltsége negatív lesz – nem jelentik azt, hogy ez az állapot végig fennmarad. Az infláció évről évre változik, jelenlegi relatív magas mértéke is várhatóan középtávon lecsökken az MNB 3 százalékos célértékéhez.
Az 5 éves kamatperiódusú kölcsönök között találunk 3% alatti THM értékű konstrukciót is. A teljes hiteldíj mutató azonban nem tud számolni a kamatok változásával, márpedig ennek a konstrukciónak a kamata megváltozhat 5 év múlva. Ekkor akár az inflációs célkitűzés fölé is emelkedhet a hitel kamata, ez az akkori piaci helyzettől függ.
Mindez azonban egyáltalán nem azt jelenti, hogy jelen piaci környezet kedvezőtlen lenne, csupán azt, hogy az inflációhoz képest is extra alacsony éves kamat- és költségszint nem marad meg feltétlenül a kölcsön lejáratáig.
A jelenlegi igen kedvező helyzetben is sok múlik saját döntésünkön: egy 15 millió forint összegű lakáshitel – 20 éves futamidőre, 400 ezer forint jövedelem mellett – THM értéke 3,35% és 7,12% között mozoghat. Egy jó döntéssel összességében akár 7 millió forintot is spórolhatunk.
