A jelenlegi alacsony kamatkörnyezet roppant kedvező mindenkinek, aki hitelt szeretne igényelni. Aki pedig már kölcsönnel rendelkezik, az abban bízhat, hogy kamatfordulókor csökken hitelének kamata, így ő is részesülhet a jelenlegi helyzet előnyéből. Azonban azok, akik 2014. második felében vettek fel hosszú kamatperiódusú lakáshitelt most akár azzal is szembesülhettek, hogy hitelük nem lett olcsóbb a kamatfordulókor.
A jelenleg érvényben lévő szabályok alapján – 2015. február elsejétől – a bankok nem változtathatják meg kényük kedvük szerint egy hitel kamatát a kamatperiódus fordulónapján. Az egyoldalú kamatváltoztatás lehetőségét részletesen leírja a jogszabály, sőt a kamatváltoztatás mértékét is előre meghatározott mutatók alapján ki lehet számolni.
Kamatozás szempontjából jelenleg három típusú lakáshitel érhető el:
- Futamidő végéig fix kamatozású kölcsön, ennek kamatát a bank egyoldalúan nem módosíthatja.
- Kamatperiódusonként – 3, 5, 10, 15 évente – változó kamatozású kölcsön. A kamat mértékét a bank a kamatperiódus lejártakor változtathatja meg a jogszabályban rögzített mutatók aktuális értékének megfelelően.
- Referencia-kamatlábhoz kötött kamatozású kölcsön, ennél a választott referencia mutató – mely kizárólag a banktól független kamatláb lehet – értékéből és egy kamatfelárból tevődik össze a hitelkamat nagysága. A mutató értékének változása nem minősül egyoldalú kamatváltozásnak. Ugyanakkor a kamatfelárat is módosíthatja a bank: ennek szabályai hasonlóak, mint amelyek a kamatperiódushoz kötött hitelek kamatmódosítására vonatkoznak.
Szerencsére a jogalkotók gondoltak a korábban folyósított hitelekre is: több különböző jogszabályon keresztül meghatározták, hogy a 2015. február elseje előtt folyósított kölcsönöknek a kamatát hogyan változtathatják meg a pénzintézetek. Ugyanakkor van egy időszak – 2014. július 26. és 2015. február 1. között -, amikor a szabályok nem egyértelműek még a pénzintézetek számára sem, ami megnyilvánulhat az egyes hitelek egyoldalú kamatmódosításában is.
Hirdetés
Hirdetés
Mely hitelek érintettek?
A 2014. július 26. és 2015. február 1. között igényelt, folyósított kölcsönöknél lehet tapasztalni némi ellentmondást a banki gyakorlatok között. Ezen időszakból sem érintett azonban valamennyi lakáshitel. Ez érthető is, hiszen a fix kamatozású kölcsönöket ugyanúgy kezeli az összes bank: a kamatot az egész futamidő alatt változatlan szinten tartja.
Milyen típusú lakáshitelek lehetnek érintettek:
- A 3, 5, 10, 15 éves kamatperiódusú lakáshitelek.
- A referencia-kamatlábhoz kötött kamatozású lakáshiteleknél, melyeknél a kamatfelárat a bank 3, 5, vagy 10 évente megváltoztathatja.
- Az 5 éves kamatperiódusú otthonteremtési kamattámogatott lakáshitelek. Ezek közül azonban csak azok, melyeknek a támogatott időszakot követően is 5 éves marad a kamatperiódusa és a támogatást követően – a pénzintézet választása alapján – a piaci kamatozású lakáshitelek kamatfeltétele lesz az irányadó a kölcsönre.
Miből eredhet a probléma?
A 2015. február 1-től érvényes szabályok szerint minden kamatperiódusonként változó kamatozású kölcsönre az MNB publikál havonta egy kamatváltoztatási mutatót – a szerződés tartalmazza, hogy mely mutató érvényes az adott hitelre -, a bank ezen értéknek megfelelően változtathatja csak meg a hitel kamatát kamatfordulókor.
Fontos azonban, hogy a mutatót a jegybank csupán 2015. februárjától publikálja, a korábban szerződött hitelek esetében nincs egyik kamatváltoztatási mutatónak sem értéke, így a bankok nem is tudják mi alapján megváltoztatni a hitel kamatát.
Szerencsére a 2004. május 1. és 2014. július 26. között igényelt kölcsönöknél ezt a helyzetet a jogszabály rendezte, ugyanis a kamatperiódus kezdő időpontja külön meghatározásra kerül ezen kölcsönöknél, mely minden esetben 2015. február 1-jét követő dátum. Vagyis ezen kölcsönöknél minden rendben van, a kamatperiódus kezdő időpontjának „eltolása” miatt lehet a standard szabályokat alkalmazni.
De mi a helyzet a 2014. július 26. és 2015. február 1. között igényelt lakáshitelekkel? Ennek kiderítése érdekében a Bankmonitor szakértői a bankokhoz fordultak.
Mi a bankok eltérő gyakorlata a 2014. július 26. és 2015 február 1. között felvett lakáshitelek esetében?
Akkoriban nem voltak még népszerűek a hosszú kamatperiódusú lakáshitelek, emiatt több bank nem is nyújtott olyan hitelkonstrukciót, amelyet érinthetne a fent felvázolt probléma.
Az érintett bankok által küldött válaszok alapján két gyakorlat rajzolódik ki.
- Mivel nincs érvényes kamatváltoztatási-, kamatfelár változtatási mutatója az adott hiteleknek az első kamatperiódus fordulónapján, ezért a hitelkamatot változatlan szinten hagyják. A második kamatfordulókor már lesz a mutatónak érvényes értéke, hiszen azt az első fordulónaphoz fogják viszonyítani. Ez azt is jelenti, hogy ezeknek a hiteleknek a kamata nem változik, nem változott meg az első kamatfordulókor. Emiatt egy 2014. novemberében igényelt 5 éves kamatperiódusú lakáshitel kamata először 2024. novemberében fog módosulni.
- Más bankok viszont úgy gondolják, hogy 2014. július 26-át megelőzően igényelt hitelekre érvényes szabályt kellene alkalmazni jelen helyzetben is, vagyis a kamatperidus kezdő időpontját a pénzintézet „elcsúsztatta”, emiatt ugyan a hitelfelvételhez képest némi késéssel, de megtörténik a kamatváltozás az első kamatperiódus lejártát követően is.
Miért lehet lényeges ez a kérdés?
Fontos lehet melyik gyakorlatot követi a bank, ugyanis a hitelkamatok 2014. második feléhez képest jelentősen csökkentek. (5 éves kamatperiódusú lakáshitelt 2014. novemberében 6,17 százalékos THM érték mellett, míg jelenleg 2,75 százalékos teljes hitelköltséggel lehetne igényelni.) Természetesen a különbséget nem feltétlenül kaphatná vissza kamatfordulókor az adós, de például a H1K mutató 5 éves kamatperiódusra szeptemberben publikált értéke még mindig 1,01 százalékpontos kamatcsökkenést írna elő.
Egyáltalán nem mindegy a törlesztőrészlet és a teljes visszafizetendő összeg szempontjából, hogy ez a kamatcsökkenés megvalósul, vagy épp elmarad az eső kamatperiódus fordulójakor. (Természetesen jelen piaci környezetben jelent hátrányt a kamatforduló „elmaradása”, elképzelhető lenne a jövőben olyan helyzet, amikor a kamatok változatlan szinten tartása jelentene előnyt az ügyfeleknek.)
