A lakáshitel hirdetésekben mindig szerepel a THM, vagyis a teljes hiteldíj mutató, ami azt hivatott megmutatni, mennyibe kerül számodra, hogy használod a bank pénzét. Tulajdonképpen arról van szó, hogy mennyivel kell többet visszafizetned összességében a felvett összegnél. De minden költség benne van a THM-ben? Valóban össze tudod ez alapján hasonlítani a hiteleket, hogy a lehető legkedvezőbbet válaszd?
A THM-et százalékos formában adják meg, és alapvetően annál kedvezőbb egy lakáshitel, minél alacsonyabb ez a mutató. Azért nem elég az unos-untalan kommunikált kamatra figyelned, mert egy lakáshitel felvételének egyéb járulékos költségei is vannak, amelyekkel mindenképp számolnod kell.
Lakáshitel esetén ezeket a költségeket tartalmazza THM:
(Zárójelben egy 10 millió Ft-os hitel becsült költségei.)
- hitelkamat (kb. 3-8%)
- hitelfedezeti biztosítás díja, ha ez szerepel a hitelajánlatban (kb. törlesztő 6-8%-a)
- hitelbírálati díj (kb. 30-45 000 Ft)
- jelzálogjog földhivatalnál történő bejegyzésének díja (12 600 Ft)
- értékbecslés díja (kb. 30-40 000 Ft)
- helyszíni szemle díja építés alatt álló ingatlannál (kb. 20 000 Ft/alkalom)
- számlavezetés díja, ha a bank a hitel feltételeként szabja azt meg
- folyósítási díj, ha a folyósított hitelösszeget ezzel csökkentik (kb. a hitelösszeg 1%-a, max. 200 000 Ft)
- nem hiteles tulajdoni lap költsége (1000 Ft)
A fentieket látva érthető, hogy a bankok egy része miért enged el az induló költségekből akár 100-200 ezer Ft-is, hiszen ezzel a THM-et is csökkenthetik. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora szerint például a Raiffeisen Bank piaci lakáshitelénél összességében 215 595 Ft marad az adós zsebében azzal, hogy elengedik a tulajdoni lap kikérésének díját, az értékbecslési díjat, a közjegyzői díjat, a jelzálog bejegyzési díjat és a folyósítási jutalékot. (Ezek közül a közjegyzői díj egyébként nincs is benne a lakáshitelek THM-ében.)
Költségek, amelyek neve ellenére sincsenek benne a teljes hiteldíj mutatóban:
Például:
- Késedelmi kamat (hitelkamat 1,5-szerese+3%, max. a jegybanki alapkamat+24%)
- Bármilyen nem szerződés szerinti fizetésből adódó többletköltség, például a felszólító levél díja. (kb. 200 Ft/levél)
- Közjegyzői díj (kb. 60 000 Ft)
- Szerződésmódosítás – pl. futamidő hosszabbítás – díja (kb. 10-11 000 Ft)
- Elő és végtörlesztés díja (kb. 1-2%)
- Átutalási díjak
- Lakásbiztosítás díja
- Jelzálog törlésének földhivatali költsége (6 600 Ft)
Elég a THM alapján választani hitelt?
A fentiekből látszik, hogy a hitel THM-et a konkrét hitelszerződésben meghatározott hitelösszeg és futamidő alapján határozzák meg. Vagyis, amennyiben az ügyfél később módosítana a szerződésén, például idő előtt végtörlesztene vagy futamidőt hosszabbítana, akkor emiatt a THM is módosulhat.
Fontos még, hogy a THM csak azonos hitelösszeg, futamidő és kamatperiódusú hitelek megversenyeztetésére alkalmas. Például hiába alacsonyabb 0,9%-kal az egyik 10 millió Ft-os, 20 évre felvett hitel THM-je a másiknál, ha az olcsóbbnál 1 év, míg a drágábbnál 5 év a kamatperiódus hossza. Az 5 éves kamatperiódus ugyanis – a jelenlegi, emelkedő kamatkörnyezetben – sokkal biztonságosabb, hiszen hosszabb távra kiszámíthatók a havi törlesztők. A kamatkockázat átvállalásának árát pedig természetesen megkérik a bankok, így az ilyen hitelek drágábbak.
Ezért a jó hitelválasztás lépései ezek:
- Meg kell határozni, hogy mekkora hitelre van szükségünk?
- Mekkora havi törlesztőt tudunk biztonságosan bevállalni? (Itt a JTM korlátra is figyelnünk kell, hiszen a jövedelem meghatározott százaléka lehet csak a hiteltörlesztők összege.)
- A hitelösszeg és a bevállalható törlesztők alapján meghatározhatjuk a futamidőt.
- El kell döntenünk, hogy mekkora kamatkockázatot vállalunk? A kamatok eseteges emelkedése megdobhatja a havi törlesztőket, így minél gyakrabban módosulhat a hitel kamata, annál nagyobb ennek a kockázata. (Ez a mostani emelkedő kamatkörnyezetben realis lehet a következő években.)
Amennyiben ezeket a szempontokat mérlegeltük, akkor a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával pillanatok alatt összehasonlíthatók a hitelek THM alapján. Ezt követően kérhetjük akár hiteltanácsadó segítségét is, aki ismeri a bankok hitelezési szempontjait, így megkeresheti a lehetőségeinknek leginkább megfelelő hitelterméket.
A legalacsonyabb THM-értékek kamatperiódusonként (10 millió Ft-os hitelösszeg, 20 éves futamidő és 400 ezer Ft igazolt családi jövedelem esetén):
Változó kamat esetén: 2,7%-os THM
5 éves kamatperiódusnál: 3,61%-os THM
10 éves kamatperiódusnál: 4,39%-os THM
Végig fix kamat mellett: 5,68%-os THM
