Tetszik vagy sem, de a 2012 elejétől indított, és már megszüntetett árfolyamgát 5 éves határideje most jár le, ami egyben azt is jelenti, hogy a mesterségesen alacsony szintre beállított lakáshitel törlesztők is megemelkednek. Közel 200 ezer lakáshiteles érintett, és sokan arra lesznek majd figyelmesek, hogy nemcsak 15%-kal nő meg a törlesztőjük, hanem a bank a hitel futamidejét is megnöveli. Egy menekülési út viszont még van, ha nem akarunk további meglepetéseket, méghozzá a hitelkiváltás.
Élénken él még sokak emlékezetében a devizahiteles időszak, márpedig, akik évekkel ezelőtt beléptek az árfolyamgátba, és az alacsonyabb törlesztőt fizették, azok számára fontos határidő érkezett el. A kormány 2012 áprilisban nyitotta meg szélesebb körben azt a programot, ami biztosította, hogy a valós helyett jóval alacsonyabb törlesztőrészletet kelljen csak kifizetni. Igen ám, de ez a kivételes lehetőség csak 5 évig (60 hónapig) biztosított védelmet, ami azt jelenti, hogy akik 2012 áprilisában csatlakoztak, azok számára most jár le a határidő.
Mindez azért okozhat problémát, mert elkerülhetetlenné teszi az esetek egy részében a törlesztőrészletek nagyobb emelkedését. Való igaz, hogy a forintosítás eltüntette a gyűjtőszámlákon lévő összegek többségét, de 2015 eleje óta a volt árfolyamgátasok kitartottak az alacsony részlet fizetése mellett. Pedig, míg az árfolyamgátnál a devizahitelüket 180 forintos svájci frank árfolyam mellett kellett csak törleszteniük, addig a forintosításkor már 256,5 forint mellett kellett volna ezt megtenni. Ami még a devizahitelesekkel való elszámolással együtt is jókora csapást mért volna az adósokra.
Az érintettek a következő hónapokban fognak mindezzel szembesülni. A szabályok értelmében a törlesztő csak nagyon ritka esetben lehetne 15%-kal nagyobb, mint a korábban megszokott. A bankok viszont úgy járnak majd el, ha nem lenne elegendő a hiteltörlesztő emelése, hogy törvényi kötelezettségük szerint a hitel futamidejét fogják meghosszabbítani.
Egy példán keresztül bemutatnánk, hogy milyen hatással számolhatunk. Vegyünk egy adós, aki 5%-os hitelkamat és 10 éves futamidő mellett havi alapon 69 ezer forintot kell fizetnie (6,5 millió forintos tartozásra vetítve). Ehhez képest az újraszámolt adósság 8 millió forintra rúg, vagyis változatlan futamidő mellett 85 ezer forintot kellene fizetni. A törvények szerint viszont csak 79 350 forintra emelkedhet a törlesztő. A bank ezt úgy fogja korrigálni, hogy közel egy évvel megnöveli a futamidőt. A megemelkedett törlesztővel számolva ez nagyjából 1 millió forintos extra kiadást jelent a bank felé.
Van azonban megoldási lehetőség, ha korábban nem kértük önszántunkból a magasabb törlesztőt, amivel a futamidő hosszabbítást is elkerülhettük volna nagy eséllyel. A történelmi mélyponton tartózkodó hozamoknak hála nagyon jó feltételekkel válthatjuk ki a lakáshitelünket. Miért is éri mindez meg? Két okunk is van rá!
1) Az utóbbi években nemcsak a kamat, de a lakáshitel kamatfelára is csökkent. A forintosítás óta az összes hitel 3 havonta átárazódik, és a mostani feltételek mellett egészen biztosan találunk kedvezőbb kamatozású hitelt a piacon. A Bankmonitor keresője szerint a legjobb hitelkiváltó ajánlat már 3%-os kamat mellett elérhető, ami havi alapon is majdnem 10 ezer forintos megtakarítást jelent. Vagy ugyanannyit fizetünk, de akkor 11 év helyett 10 év alatt letudjuk a hitelt.
2) A hitelkiváltás azért is lehet jó alternatíva, mert még ha nem is fizetünk havonta olcsóbb törlesztőt, meg tudjuk azt tenni, hogy ne negyedévente, hanem csak például 3-5 évente változzon a havi kiadásunk. Előreláthatóan a kamatemelkedés növekvő törlesztőt hoz magával, ami ellen már most megéri bevédeni magunkat. Főleg úgy, hogy egy nagyobb emelkedés már az árfolyamgát lejárta miatt egyébként is bekövetkezik.
Ne várj a hitelkiváltással sokat. Nézd meg a kalkulátorunk és meglátod, milyen sokat nyerhetsz vele!
A forintosítás után nincs mit tenni, nőnek a törlesztők
Az árfolyamgátat igénybe vevők elsöprő többsége svájci frankban adósodott el. A devizahitelek törlesztő-részletét a svájci frank esetében 180 forintos árfolyam mellett számolták át, miközben 2012 első negyedévében az árfolyam valójában átlagosan 246 forint körül mozgott, vagyis azonnal leeshetett a havi kiadás 20-25%-kal.
Már akkor köztudott volt, hogy a hitel tőkerészének (aktuális és rögzített árfolyam eltéréséből adódó) különbözetét egy gyűjtőszámlán fogják a bankok nyilvántartani és piaci szint alatt (3 havi BUBOR-ral) kamatoztatni. További kedvezményt is kaptak a hitelesek, hiszen a – forintra átszámított – magasabb tőkerészre eső kamatot az állam és a bankok a szabályok szerint 50-50%-ban átvállalták.
A felállást 2015 februárja módosította, ugyanis sor került a devizahitelek forintosítására és a hitelesekkel való elszámolásra. Úgy alakították ki a feltételeket, hogy az árfolyamgátasok helyzete az alábbiak szerint változott meg:
- az elszámolással visszakapott összeget először a gyűjtőszámlán lévő összeg visszafizetésére fordították, majd ha maradt ezen felül is még összeg, akkor az a tőketartozást csökkentette (a gyűjtőszámlák 92%-a megszűnt ennek hatására)
- a 2015. január havi törlesztőhöz képest nem fizethettek magasabb részletet a volt árfolyamgátas hitelesek
- az árfolyamgátnál 180 forintos árfolyamon kellett törleszteni, míg a forintosítás után 256,5 forintos árfolyamon, vagyis jelentős törlesztőrészlet emelkedésnek kellett volna bekövetkeznie
- a forintosításból adódó törlesztő és a valójában fizetett alacsonyabb törlesztő eltéréséből adódó különbözetet a bankok ismét nyilvántartották és kamatoztatták
- az árfolyamgátba belépés eredeti időpontjához képest 5 évet követően viszont a tőketartozáshoz adják a bankok a különbözetet, és újraszámítják a törlesztőt
- a korlátozás szerint az újraszámolt törlesztő nem lehet a korábbinál 15%-nál nagyobb, ha ez nem lenne elegendő, akkor a hitel eredeti futamidejét kell meghosszabbítani (az adós 75 éves koráig maximálisan, különben 15%-nál is jobban nőhet a havi törlesztő)
- a forintosított hitel kamata is csökkent, a statisztikákból levezethető, hogy míg a devizahitel kamata a forintosítás előtt 6,2% körül volt, addig 2015 márciusára már ez az érték 4,9%-ra esett vissza
- megvolt a lehetőség, hogy 2015 elejétől kezdve bárki bármikor kilépjen a rendszerből és a magasabb törlesztőt válassza, ugyanis ezzel elkerülhető lett volna a határidő lejártakor a jelentős törlesztő emelkedés, és ezen felül esetlegesen a futamidő meghosszabbítása
- a lehetőséggel a hitelesek töredéke élt, ami azt jelenti, hogy a következő hónapokban tömeges lehet a forintosított hitelek törlesztőjének emelkedése a volt árfolyamgátasoknál
