2025-ben egyedülálló változások zajlanak a magyar lakáspiacon, melyek középpontjában az első lakásvásárlók tömeges megjelenése és ezzel párhuzamban az Otthon Start áll. Ez a trend nemcsak a fiatal generációk, első lakásvásárlók növekvő vásárlóerejét mutatja, hanem a program sikerét is. De meddig tarthat ki a lendület? És az ingatlanárak szárnyalása? Megéri most beszállni a lakásbizniszbe?
Az Otthon Start Program berobbant, de borítékolható a visszarendeződés
Az Otthon Start az állam által támogatott kedvezményes lakáshitel-program, amely fix 3%-os kamattal ösztönzi a vásárlókat. A kedvező hitel alapjaiban alakította át az ingatlanpiacot 2025-ben. A júliusi és augusztusi adatok alapján a hitelpiac éppen várakozó üzemmódban volt, míg szeptemberben az Otthon Start elindulásával robbanásszerű növekedésre került sor:
- 37,6%-os éves növekedés szeptemberi tranzakciószámokban, több mint 13 400 ingatlan cserélt gazdát a Duna House Barométer adatai alapján.
- Az első lakásvásárlók aránya Budapesten meghaladta a 36%-ot, ami újabb bizonyítéka a program népszerűségének.
- A panellakások körében éves szinten 20%-os, téglalakásoknál pedig 16-20%-os áremelkedést regisztráltak.
- Az árak emelkedése felgyorsult, részben az Otthon Start Program támogatásával és a kedvező kamatkörnyezet miatt.
- Ezzel párhuzamosan a piaci alku mértéke jelentősen csökkent, különösen a fővárosban, ahol az eladók alig engednek 1-2%-nál többet a meghirdetett árból.
A Duna House adatai szerint az ingatlanvásárlók között már a 40%-ot is eléri az első lakását vásárlók aránya, ami jelentős növekedés a korábbi évekkel összevetve. Az Otthon Start Program a magyar lakáspiac aktuális húzómotorja, amely nemcsak élénkíti a keresletet, hanem a kínálat bővítésére is ösztönözi a fejlesztőket.
A támogatott hitel kedvező feltételei növelik a vásárlók pénzügyi mozgásterét, ami természetszerűleg versenyhelyzetet és árnövekedést eredményez. Így válik a program a piac egyik legfontosabb fűtőerejévé, amely nélkül nehezen lenne ilyen dinamikus a 2025-ös év.
Miközben a támogatás rekordmagasságba repítette a keresletet és az árakat, egy idő után a korrekció is borítékolható, amikor a túlértékelt árak már nehezen vagy egyáltalán nem tarthatók fenn, és a piacnak szüksége lesz egy egészséges visszarendeződésre.
Hirdetés
Hirdetés
Mi várható a jövőben?
A felfutás okai között az Otthon Start Program áll tehát középpontban, de kérdés, meddig tartható a kereslet ilyen formában. Ha szigorodnak a feltételek, elvárások, akkor természetesen mérséklődhet a kereslet a piacon.
Az idei turbulens, felfokozott időszakot követően eljöhet a kijózanodás időszaka. Ez megmutatkozhat az áremelkedés lassulásában, a lakásárak stagnálásában. Egyes esetekben még minimális árcsökkenés is bekövetkezhet. (Azt ki kell hangsúlyozni, hogy érdemi áresésre nem számítanak a szakértők.)
Emellett a vásárlói aktivitás is jóval visszafogottabb lehet, vagyis kevesebb adásvételi szerződés születhet. Ez különösen akkor következhet be, ha a támogatások szigorodnak vagy a gazdasági környezet változik. A vásárlóknak és az ingatlanbefektetőknek is érdemes felkészülniük arra, hogy a mostani pezsgő piac rövid távon még élhet, de hosszabb távon lassulás és akár korrekció következhet.
De mindez mikorra várható? Jó eséllyel a jövő évben már az áremelkedés üteme mérséklődni fog. A szakértői várakozások alapján az Otthon Start programhoz legkorábban a 2026-as év végén, 2027 év elején nyúlhatnak hozzá, potenciálisan ez hozhat igazi fordulat. (De ilyen döntést az aktuális gazdasági környezet és a program valós hatása alapján hozhatnak majd meg.)
Három lehetséges jövőkép körvonalazódik az Otthon Start Program számára
- Egy optimista változat: fenntartják vagy kiszélesíti a programot legalább 2026 végéig, enyhe árnövekedéssel és élénkülő kínálattal,
- A középút: a kereslet túlmelegedése miatt a jogosultsági feltételek szűkülnek, például bevezetnek jövedelmi plafont, szigorúbb árkorlátot vagy célcsoport szűkítést,
- Egy pesszimista forgatókönyv: a program visszavonása vagy szigorú átalakítása jelentősen megtörheti a most épp felfutó lakáspiacot.
Az Otthon Start Program körüli bizonytalanság ellenére – függetlenül attól, hogy mi lesz a 2026-os parlamenti választás kimenetele – a jelenlegi információk szerint a támogatási rendszer meg fog maradni, ám kérdés, milyen formában és feltételekkel.
A szakértői vélemények alapján 2027-re komoly esély van arra, hogy a jogosultsági kör jelentősen szűkül, például kizárólag a 35 év alattiak számára válik elérhetővé a program.
Nem lenne ez példa nélküli lépés: emlékezzünk a CSOK hitel 2023 végi módosításaira, vagy a Babaváró hitel életkori feltételeinek változtatására. Nemzetközi példaként a lengyel kormány 2024 végén felfüggesztette saját kedvezményes lakáshitelprogramját, mindössze fél év után.
Mi lesz az ingatlanárakkal?
Ami az árak alakulását illeti, nem feltétlenül számítunk 2026-ban jelentős visszaesésre, de pénzügyi szemmel nézve mindenképpen érdemes átgondolni azoknak, akik az elmúlt 5-10 évben eszközölték ingatlanbefektetéseiket. A jelenlegi hozamok ugyanis kedvezőtlenek, és több oldalról is igazolható, hogy a budapesti lakáspiac túlfűtött, túlértékelt állapotban van.
2026-tól ugyanakkor az ingatlanár-dinamika mérséklődése várható, az árak stagnálhatnak vagy akár nominális értelemben csökkenhetnek is egyes szegmensekben. Különösen ajánlott a jelenlegi adottságokat alaposan megvizsgálni azoknak a befektetőknek, akik portfóliójuk 100%-át budapesti ingatlanokban tartják.
Fontos kiemelni, hogy a lakásárak, ha nem lép közbe gazdasági válság, nem zuhannak pánikszerűen, sokkal inkább fokozatos, hosszú távú erózión mennek keresztül, akár csak relatív értelemben, vagyis a nominális árak esése nélkül az inflációhoz viszonyítva csökken az árszínvonal.
Az Otthon Start Program 2025-ben kulcsfontosságú hajtóereje a magyar lakáspiac dinamikus növekedésének. Az első lakásvásárlók rekordmagas aránya, a hitelpiac felfutása és a lakásárak emelkedése egyaránt ezt támasztja alá. A következő hónapokban ugyanakkor döntő szerepe lesz a magyar gazdasági helyzet alakulásának, a támogatási feltételek esetleges változásának, a piaci árak alakulásának és a reálbérek mozgásának a magyar lakáspiac jövője szempontjából.
Használd ki az Otthon Start Program előnyeit, vagy tervezd meg lakáshiteled a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával!
