A Duna House 2019 utolsó negyedévre vonatkozó elemzése alapján egyes lakástípusok ára már csökkenésnek indult. Elérkezhetett az idő, hogy eladjuk befektetési céllal vásárolt lakásunk? Egy 3 éve vásárolt átlagos 50 négyzetméter alapterületű pesti lakás eladásával akár több millió forintot is kereshetünk. Ha értékesítjük ingatlanunk, akkor az eladási ár mellett van pár dolog, amire mindenképpen érdemes odafigyelnünk.
Az elmúlt negyedévben – a Duna House elemzése alapján – az ingatlanáremelkedés megállt, sőt a panelek éra csökkenésnek indult. Ezzel egy időben egyre nagyobb számban jelentek meg a befektetési célú eladók a piacon: az értékesítők 14%-a jelölte meg a „befektetés értékesítést” a lakáseladások okaként Budapesten és vidéken egyaránt.
Ezek alapján érdemes utánajárni, hogyan is jár az, aki korábban vásárolt ingatlanját eladná. A nyereség nagy lehet, de bizony akadhat egy két buktató, amire sokan nem gondolnak.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyi lehet egy lakáseladáson a nyereségünk?
Ez nem egyezik meg természetesen az eladási ár és a vételár különbségével, számos egyéb költséget és az adófizetési kötelezettségünk is figyelembe kell venni a kalkuláció során.
Az eladási ár 31,05 millió forint – a Duna House 2019. novemberi elemzése alapján kalkuláltuk ki -, ha ebből levonjuk a vételárat 8,3 millió forint bevétele keletkezne az eladóknak. Ezt azonban csökkentik még a vásárlás és az eladás során felmerülő költségek, valamint az adó is.
A felvett hitel költségét is ki kell számolni. 2017-ben az elérhető legkedvezőbb lakáshitelt a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján – 10 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő, 5 éves kamatperiódus és 300 ezer forint jövedelem beállítása esetén – már 4% kamat mellett meg lehetett igényelni. A kölcsön teljes költsége 1,36 millió forint lenne 3 évre, ez az össze tartalmazza a kamatok, az induló költségeket és az előtörlesztési díjat is.
Ezek alapján a fiatal pár akár 4,7 millió forintot is kereshetett az eladáson, ez pedig a 3 évre 12,5% nyereséget jelentene az befektetett saját megtakarításukra számolva.
Sokan megfeledkeznek az adófizetési kötelezettségről
Sokan elfeledkeznek arról, hogy bizony adót kell fizetni az ingatlaneladásból származó nyereség után is. Nem is olyan egyszerű kiszámolni az adó mértékét, az eladási árból ugyanis le kell vonni:
- Az eredeti vételárat
- A vásárláshoz kapcsolódó költségeket (ügyvédi díj, szakértői költségek…)
- A vásárláshoz kapcsolódó illetéket
- Az eladással kapcsolatban felmerült költségeinket (hirdetés, ingatlanközvetítői jutalék…)
Az is fontos, hogy mennyi idővel a vásárlást követően adjuk el lakásunk. A fenti leírt módon kikalkulált értéknek ugyanis csak egy meghatározott százaléka lenne a megfizetendő adó alapja. Ez a százalékos mérték pedig attól függ hány év telt el a vásárlás óta.
Ha 5 év után adnánk el lakásunk, akkor már nem kell adót fizetnünk utána akkor sem, ha az eladási ár meghaladja az eredeti vételárat. Ha viszont 5 éven belül adjuk el lakásunk, akkor a fenti módon meghatározott adóalap 15%-át kell adóként megfizetnünk.
Befolyásolja a nyereséget a korábban kapott CSOK támogatás?
Ha a vásárláshoz igénybe vettük a CSOK támogatást (családi otthonteremtési kedvezményt), akkor az állam 10 évre elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be lakásunk tulajdoni lapjára. Ez azt jelenti, hogy az állam engedélye nélkül nem adhatjuk el és nem ajánlhatjuk fel hitel fedezeteként otthonunk.
Ha mi mégis eladnánk 10 éven belül ingatlanunk, akkor a kapott támogatást vissza kell fizetnünk az államnak. Ez alapesetben nem befolyásolja nyereségünk, hiszen egy ingyen pénzt adunk vissza.
Mégis befolyásolhatja döntésünk, különösen, ha 2011.12.31 előtt igényeltük a támogatást. Ebben az esetben ugyanis egy későbbi lakásvásárlásunk esetében az eladáskor visszafizetett CSOK összeget már nem kaphatjuk meg – ha nagyobb összegre lennénk jogosultak, akkor a korábban visszafizetett támogatással csökkentet összeget megkaphatjuk -, ez pedig ronthatja újabb lakásvásárlásnál a lehetőségeink.
Ha 2011. december 31 után vettük igényeltük meg a támogatást, akkor visszafizetést követően újra jogosultak lehetünk a teljes támogatás összegére, ha újra házat vásárolnánk.
Ha az eladáskor már tudjuk, hogy újabb ingatlant szeretnénk venni, akkor korábban kapott kedvezményt a MÁK engedélyével beforgathatjuk az új ház vételárába.
A meglévő hitelek, támogatások lassíthatják az eladást
Márpedig ez fontos szempont lehet, hiszen ezzel a gyorsan költözni vágyó vevőkről lemondhatunk. Sőt jelen piaci helyzetben, ez alkualap is lehet a vásárlók oldaláról.
De miért bonyolultabb az eladás terhelt ingatlan esetében? Meglévő lakáshitelünk előtörlesztéséről gondoskodnunk kell. Általában az adásvételhez szükség lesz egy fennálló tartozás igazolásra – tudja a vevő, hogy mekkora összeget kell fizetnie bankunk részére -, ennek kiállítása akár egy-két hetet is igénybe vehet.
Bankunk nem fogja automatikusan a számlánkra beérkező összeget lekönyvelni a hitelre, ezt külön kénünk kell tőle. Ez szerencse is, elég furcsa lenne, ha minden hónapban a fizetésünk automatikusan kölcsönünkbe betörleszteni, mi pedig ott állnánk egy fillér nélkül egész hónapra. Az előtörlesztéseket a pénzintézetek nem tudják azonnal végrehajtani, erre fel kell készülniük. Éppen ezért a legtöbb bank előír egy minimális bejelentési határidőt, amelyet követően teljesíti csupán előtörlesztési kérelmünk.
A hitel megszűnését követően kaphatjuk csak meg a hitel jelzálogjogának törlési engedélyét. Ezzel a dokumentummal be kell menni a földhivatalba. Ott lakásunk tulajdoni lapjáról letörlik a kifizetett hitellel kapcsolatban bejegyzett terhet.
Ha CSOK támogatás van az ingatlanon, akkor a kapott összeget vissza kell fizetnünk az államnak. Ezt bonyolíthatja még, ha át szeretnénk vinni a támogatást újonnan vásárolt lakásunkra. Ebben az esetben az illetékes kormányhivatal határozatát is meg kell várnunk.
Ha hitellel, támogatással terhelt lakásunk el szeretnénk adni, akkor érdemes előre egyeztetni a bankkal és a kormányhivatallal a lehetőségeinkről, átfutási időkről. Így a potenciális vevőkkel már minden információ birtokában tudnánk tárgyalni.
Ha befektetési céllal most szeretnél lakást vásárolni, akkor is érdemes felkészülnöd előre, hogy az eladáskor mire számíthatsz. Ha pedig hitelre is szükséged lenne a ház megvételéhez, akkor használd Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorát. A legkedvezőbb ajánlat megtalálásával ugyanis több millió forintot spórolhatsz a hitel teljes futamideje alatt, ami megnöveli az elérhető nyereséged.
