Tényleg a bank a tulajdonos, amíg nem fizetjük vissza a lakáshitelünket?

Gyakran hallani, hogy valaki azért nem vásárol lakást vagy házat lakáshitelből, mert ő bizony „nem vesz ingatlant egy banknak”. Ez abból a félreértésből fakadhat, miszerint ilyenkor a bank a tulajdonos egészen addig, amíg a kölcsön utolsó részletét ki nem fizette az adós. Ez azonban a hiteleknél nincs így, a tulajdonos azonnal a vevő lesz, ami a tulajdoni lapból is világosan kiderül. A bankok persze védik az érdekeiket, ezért jelzálogjogot jegyeznek be az ingatlanra, amit elidegenítési és terhelési tilalommal védenek. Megnéztük, mit is jelentenek ezek, és miben korlátozzák a tulajdonos lehetőségeit a későbbiekben.

Amikor valaki megvásárol egy ingatlant, akkor az adásvételi szerződés aláírása és a vételár megfizetése után ő lesz az ingatlan új tulajdonosa, ami a földhivatali bejegyzést követően a tulajdoni lap II. részén is feltüntetésre kerül. Ebből a szempontból nem számít, hogy valaki teljes egészében saját megtakarításból, vagy részben banki hitelből vásárolt.

A bank azonban szeretné bebiztosítani, hogy szükség esetén hozzájuthasson a kihelyezett pénzéhez, ezért a hitelhez fedezetként bevont ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be, amit elidegenítési és terhelési tilalommal véd meg. Ez utóbbival érheti el ugyanis, hogy a tulajdonos ne értékesíthesse vagy ajándékozhassa el a fedezetet, illetve ne lehessen újabb terhet – például másik jelzálogjogot – bejegyezni rá.

Mennyiben korlátozhatják a tulajdonos jogait?

Az elidegenítési és terhelési tilalom tehát korlátozza a tulajdonosok mozgásterét, ám nem jelenti azt, hogy az adott ingatlant nem lehet eladni. Ehhez azonban a hitelező bank hozzájárulása szükségeltetik, amit meg is fog adni, amennyiben az adásvételi szerződésbe bekerül, hogy a vételárból először a tartozást rendezik, és csak a fennmaradó részt kapja meg a tulajdonos. Amennyiben a bank hozzájut az őt megillető összeghez, a bank kiállítja az úgynevezett törlési engedélyt, ami alapján az illetékes földhivatal leveszi a jelzálogjogot a tulajdoni lapról, ezzel együtt pedig az elidegenítési és terhelési tilalom is automatikusan megszűnik. Természetesen, amennyiben az új vevő is finanszírozással vásárol, akkor a hitelt nyújtó bank jelzálogjoga – elidegenítési és terhelési tilalommal – felkerül majd a tulajdoni lapra.

Nyerhet a tulajdonos egy hitelből vásárolt ingatlan eladásán?

A lakáshitel felvételét követően értékesített ingatlan az elmúlt években egyébként szép hasznot hozhatott, hiszen egy budai panellakás átlagos négyzetméterára például 834 ezer Ft volt volt most júliusban – a Duna House Barométer adatai szerint -, ami két év alatt csaknem 50 százalékos növekedés. A budapesti agglomeráció egyes települései ennél is nagyobb mértékben drágultak, így értékesítéskor a tőketartozás visszafizetését követően is lényegesen nagyobb összeg marad az adós zsebében, mint amennyi önerővel eredetileg beszállt az üzletbe.

Ha például valaki 2020 augusztus közepén vásárolt meg egy 50 millió forint értékű ingatlant 40 millió forint hitellel (80% hitelfedezeti arány) és 10 millió forint önerő megfizetésével, akkor az ingatlan – 40 százalékos drágulást feltételezve – jelenleg körülbelül 70 millió forintot érhet. Egy két éve felvett, 10 éves kamatperiódusú, 3,5 százalékos induló kamatú és 40 millió forintos lakáshitel havi törlesztője 231 ezer forint volt – és ennyi azóta is – , a fennálló tőketartozás pedig 24 hónap után 37,1 millió forint. Viszonylag magas, 2 százalékos végtörlesztési díjjal (742 ezer forint) számolva tehát 37,8 millió forinthoz jut hozzá összességében a bank, az eladónak pedig megmaradhat 32,2 millió forintja. A két év alatt kifizetett törlesztőrészletek (5,5 millió forint) levonásával együtt így a 10 millió forint önerő két év alatt 26,7 millió forintra hízott köszönhetően a lakásárak emelkedésének, valamint ez ennél sokkal alacsonyabb hitelkamatoknak.

Az előbbi számolgatás persze nem vigasztalja azokat, akik egyszerűen csak a lakhatásukat kívánják megoldani, hiszen számukra indifferens, hogy éppen mennyit ér az otthonuk. Illetve a lakásárak jövőbeni alakulása is nagyon bizonytalan, az pedig szinte bizonyos, hogy az elmúlt évek drágulása a közeljövőben nem ismétlődik meg.

Mivel jár legjobban a bank?

A bankok számára az a legelőnyösebb, ha az adós a szerződés szerint törleszti a hitelét, mégpedig lehetőleg az abban foglalt futamidő végéig. Az előbbi példánkban például a bank összességében (37,1 millió forint + 742 ezer forint + 5,5 millió forint) 43,3 millió forinthoz jut hozzá két év alatt, míg változatlan feltételek mellett két évtized alatt 55,7 millió forinthoz jutna hozzá, a magasabb kamatbevételek miatt. Mondhatjuk persze, hogy emelkedő hitelkamatok mellett az idő előtt végtörlesztett kölcsön következtében felszabaduló összeget magasabb kamaton lehet most ismét kihelyezni, ebben van is valami, ám ha az adós szerződés szerint fizet, akkor a szerződés eredeti feltételein az adós hátrányára nem lehet módosítani.

Mennyi pénzhez jut a bank, ha bedől a hitelszerződés?

Gyakori félreértés, hogy a bedőlt hitelek után plusz bevétele keletkezik a banknak, ez tulajdonképpen a lehető legrosszabb forgatókönyv mindenki számára. Éppen ezért a bankok számos olyan mechanizmussal rendelkeznek, amelyekkel igyekeznek megakadályozni ezt, ilyen például a hitel átütemezése, amikor a futamidő meghosszabbításával csökkentik a havi törlesztők összegét.

Amennyiben a tulajdonos érzékeli, hogy nem tud szerződés szerint fizetni, és ez az állapot sajnos hosszabb ideig fenn fog állni, akkor a fizetési könnyítésen túl dönthet úgy, hogy maga értékesíti az ingatlanját, a vételárból pedig kiegyenlíti a tartozását. Ez a megoldás pénzügyileg a bank és az adós számára egyaránt előnyösebb egy végrehajtásnál, még akkor is, ha az otthonától senki nem válik meg szívesen. Amennyiben az adós időben lép és nem kerül be a rossz adósokat tartalmazó KHR adatbázisba, akkor ez a jövőbeni hitelképességét sem befolyásolja negatívan.

Hogy miért nem előnyös pénzügyileg a bank számára a hitelszerződés felbontása nem fizetés esetén? Azért, mert a bankok többsége az adósságot nyomott áron – akár 30-40 százalékon – értékesíti az úgynevezett faktor cégek részére, akik ezt követően megpróbálnak hozzájutni a pénzhez, az adósság „beszerzési ára” és a behajtott összeg közötti különbség pedig a profitjuknak tekinthető. Látható tehát, hogy a bank ebben az esetben jellemzően a fennálló tőketartozás töredékéhez jut csak hozzá, ami semmiképpen nem előnyös a számára.

Hogyan csökkentheti egy lakásvásárló a kockázatait?

Hitelfelvételkor gondosan mérlegelni kell a teherbíró képességünket, hiszen a lakáshiteleket jellemzően 10-20 évig kell törleszteni. Lényeges a minél hosszabb kamatperiódus, vagy akár a futamidő végéig rögzített kamat választása, ezzel ugyanis mérsékeljük, illetve kiküszöbölhetjük a kamatkockázatot.

Fontos a megfelelő pénzügyi tartalék megléte is, amiből a család átvészelhet akár egy 3-6 hónapos bevételkiesést is, hiszen váratlan helyzetek bármikor előfordulhatnak.

Segíthet egy a hitel mellé igényelt hitelfedezeti biztosítás is, amiből munkanélküliség, betegség vagy akár haláleset esetén mérsékelheti a bajt.