Számos különböző otthonteremtési támogatás indult el 2021-ben, ezek elvileg komoly segítséget jelenthetnek a családok számára. Ám csak akkor, ha a plusz támogatások miatt nem emelkednek az árak, hiszen akkor hamar elolvad a pénzügyi előny. A Bankmonitor szakértői ezért utánajártak, hogy a múltban bevezetett lakástámogatások vajon milyen hatással voltak az árak alakulására.
Mindig felmerül egy új otthonteremtési támogatás bevezetésekor, hogy az ezekkel elérhető többlet forrás vajon milyen mértékben fogja megemelni az árakat. A felvetés tejesen jogos: csak akkor jelent tényleges segítséget a családoknak egy új támogatás, ha az nem épül be – legalábbis nem teljes egészében – a vételárba. A kérdés ma különösen érdekes lehet: sokan kíváncsiak arra, hogy a 2021-től bevezetett új támogatásoknak milyen hatása lesz a lakásárakra?
Hirdetés
Hirdetés
Nem minden támogatás növeli a vételárat törvényszerűen, sőt!
Nem törvényszerű, hogy egy új támogatási formának növelnie kell a lakások vételárát. Ez nagyrészt azon is múlik, hogy az adott kedvezményt a lakáspiac mely szereplője kapja és milyen formában.
Nézzük át ebből a szempontból a 2021-ben bevezetett támogatásokat:
- Áfacsökkenés: Az újépítésű lakások áfáját 27 százalékról 5 százalékra mérsékelték. Vagyis a kivitelezőnek, eladónak ennyivel kevesebb adót kell befizetnie az ingatlan eladása után. Ez a lakásárak csökkenését eredményezheti, hiszen az eladó elvileg alacsonyabb vételár mellett is elérheti ugyanazt a profitot. (Az árcsökkenés meghaladhatja a 15 százalékot, amennyiben az eladó teljes egészében átengedi az adókedvezményt a vevő számára.)
- Áfa-visszatérítés: Az 5 százalékos áfát visszakapja a család, ha egy újépítésű lakás megvásárlásához csok támogatást is igényel. Az adóvisszatérítés plusz elkölthető pénzt ad a családok zsebébe, ami a vételárak emelkedését okozhatja.
- Illetékmentesség: A csok támogatás felhasználásával ingatlant vásárlók mentesülnek a vagyonátruházási illeték megfizetése alól. (Az illeték mértéke alapesetben 4%.) Az így megspórolt összeget a vételárra tudják fordítania családok, ez pedig újfent az árak emelkedését vonhatja maga után.
- Csok tetőtér-beépítésre, felújítási támogatás: Ennek a két támogatási formának nincs közvetlen hatása a lakások vételárára. Ugyanakkor az építőipar kapacitásainak egy jelentős részét leköthetik majd azok a családok, amelyek ezen konstrukciókat szeretnék igénybe venni. Ez pedig közvetve az építési költségek növekedéséhez és a vételárak emelkedéséhez vezethet.
Nehéz megjósolni a lakásárak jövőbeni alakulását, hiszen még az egyes támogatások is ellentétesen hathatnak az ingatlanok értékére.
Hogy alakultak a lakásárak a korábbi támogatások bevezetését követően?
Éppen ezért érdemes megnézni, hogy a korábbi támogatások bevezetése milyen hatással volt a lakásárakra, emiatt a Bankmonitor szakértői megvizsgálták az új lakások árának alakulását 2016 és 2020 között.
Az új lakások ára a KSH statisztikája alapján jelentős mértékben növekedett az elmúlt 5 évben. Negyedéves bontásban az átlagos áremelkedés – az előző negyedévhez képest – meghaladta a 3 százalékot. Csupán két ciklusban látható minimális árcsökkenés. (A tiszta árváltozásból indultak ki a Bankmonitor szakértői az elemzés során, ez ugyanis az azonos állapotú, minőségű ingatlanok árait hasonlítja össze, ezáltal az árváltozásból kiszűrhető az eladott lakások állapotának különbségéből eredő eltérés.) A lakástámogatások szempontjából három lényeges időpont is meghatározható az elmúlt 5 évben.
10 millió forintos csok bevezetése (2016)
Ezt az emelt összeget a 3 gyermekes családok kaphatták meg új lakások vásárlására, vagy ház építésére. A legalább 3 gyermek után családi otthonteremtési kedvezményt igénylők a támogatás mellé felvehettek fix 3%-os támogatott hitelt – úgynevezett csok-hitelt – is legfeljebb 10 millió forint összegben. Ugyanakkor az újépítésű lakások áfáját ekkor lecsökkentették 5 százalékra.
Bevezetésre került tehát egy árcsökkentő és egy árnövelő hatású támogatás egyaránt. Összességében az árak 2016 első felében az átlagot meghaladó mértékben emelkedtek: 2106. első negyedévében a drágulás mértéke meghaladta az 5 százalékot.
A Babaváró hitel elindulása (2019)
A Babaváró hitel bevezetésérő már 2019 első felében sok hírt lehetett hallani – a támogatás maga 2019. júliusában indult csak el -, éppen ezért a lakásárakra gyakorolt hatása is már itt érzékelhető volt. A konstrukció maga egy hitel és egy támogatás kombinációja – a futamidő alatt születendő gyermekek után kamatmentesség és tartozáselengedés jár. A hitel szabad célú, ugyanakkor kiválóan kiegészítheti a családok önerejét lakásvásárláskor, mivel a kapott összegnek a 75%-a támogatásnak minősül.
2019 év elején más változás is történt, ugyanis a korábban bevezetett csok-hitelre jogosultak körét kibővítették: a két gyermekes családok is igényelhettek legfeljebb 10 millió forintot. A háromgyermekes családok által felvehető összeg maximumát pedig felemelték 15 millió forintra. Sőt 2019. júliusától pedig már használt lakás vásárlására is lehetett fordítani a támogatott hitel összegét.
Minden 2019. első felében megismert, bevezetett támogatás a lakásárak emelkedését segítette elő, ám mivel a kedvezmények alapvetően hitel jellegűek voltak, emiatt kevésbé növelhették a lakásárakat. Ugyanakkor szélesebb körben is el lehetett érni azokat – nem kellett mindenképpen három gyermek hozzá -, ami viszont az árfelhajtó hatásukat fokozhatta. Összességében 2019 első negyedévében az új lakások ára 6 százalékkal haladta meg a 2018 év végi mértékét.
Az 5 százalékos lakásáfa kivezetése (2020)
2020 januárjával kivezetésre került az új lakások 5 százalékos lakásáfája. Az adó mértéke újra 27 százalékra emelkedett. Ugyanakkor nem minden újépítésű ingatlan volt érintett, a 2018. novemberéig építési engedélyt kapott projekteknél ugyanis az adó mértéke továbbra is 5% maradt. Éppen ezért a Bankmonitor szakértőinek várakozása az, hogy az adónövekedés nem jelent meg teljes egészében a vételárakban.
Ettől függetlenül 2020. első negyedévében az új lakások ára jelentős mértékben 7,1 százalékkal emelkedett.
Nem csak a támogatások befolyásolhatják az árat
Összességében jól látszik, hogy a támogatások indulása után, vagy közvetlenül előtte a lakások drágulása jelentős volt. Ugyanakkor egy olyan összetett dolog, mint az ingatlanok ára nem magyarázható meg csupán a lakástámogatások kibővítésével.
Például az elmúlt 5 év legjelentősebb áremelkedése 2017. elején volt, akkor azonban nem változott jelentősen az elérhető lakástámogatások köre. 2019. második negyedévében pedig az áremelkedés mértéke átlagon aluli volt, pedig akkor még a Babaváró hitel bevezetéséhez kapcsolódó árfelhajtó hatásnak érvényesülnie kellett volna.
Számos egyéb tényező is komoly hatással lehet a lakásárakra a támogatások mellett, vagy éppen azokkal együtt:
- A lakosság jövedelmi helyzete is nagyon fontos. Az aktuális átlagbér alakulása – annak növekedése, vagy éppen csökkenése – természetesen kihat a vevők fizetőképességére.
- A lakáshitelek kamata, THM értéke is fontos tényező. Minél olcsóbb egy lakáshitel annál nagyobb összeget tudnak a vevők igényelni, vagyis összességében növekszik a vásárlásra elkölthető összeg.
- A lakáspiaci környezet is fontos tényező: nem mindegy, hogy alacsony lakásáraknál kerül bevezetésre egy otthonteremtési támogatás, vagy relatív magas – néhol túlárazott – ingatlanárak mellett.
- Az albérleti árak alakulása is fontos szempont lehet. Mekkora kiadást lehetne kiváltani egy saját lakás vásárlásával?
- A befektetői piacon elérhető hozamok nagysága is lényeges lehet. Alacsony várható hozamok és kamatok mellett sokan inkább ingatlanba fektetik a pénzüket. (Főleg magas albérleti árak mellett.)
- Az építőipari kapacitás nagysága is lényeges szempont. Ha túlfűtött az ágazat – túl sokan szeretnének építkezni -, akkor emelkednek a költségek, ami természetesen a lakásárakban is lecsapódik.
- A változó jogszabályi környezetről sem szabad megfeledkezni: egyre szigorúbb követelményeknek kell megfelelniük az ingatlanoknak. Például az újépítésű ingatlanok energiafelhasználásra vonatkozó előírások is szigorodnak, ez pedig természetesen megjelenik az építési költségekben és a vételárakban egyaránt.
Összegzés:
Az elmúlt 5 évben minden lényeges otthonteremtési támogatás bevezetésének hatása volt a lakásárakra. A jelenlegi támogatásoknak pedig a jelentős része vissza nem térítendő támogatás, vagyis a családoknak nem szükséges visszafizetni később a kapott összeget. Ráadásul a legtöbb esetben az igénylők köre is relatív széles, a legtöbb támogatásra már egy gyermekkel is jogosult lehet a család. Ezek még a csökkenő lakásáfa mellett is az ingatlanárak további emelkedését segíthetik elő. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni a többi tényezőről sem – amiket a járvány és az ahhoz kapcsolódó válság jelentősen befolyásolhat -, amelyek bizony tompíthatják a támogatások árfelhajtó hatását.
