Számos első lakásvásárló várja az új Otthon Start program szeptemberi indulását, mellyel használt és új ingatlanok vásárlására, illetve építkezésre van lehetőség a kedvező, legfeljebb 3%-os kamatozású lakáshitellel. Ugyanakkor az új építésű projektek jelentős kockázatokat is hordozhatnak. Mutatjuk, mire érdemes figyelni.
Az Otthon Start hitel konstrukciója három százalékos, fix kamatozású kölcsönt kínál, legfeljebb 50 millió forintig. Első lakást vásárlók igényelhetik, a futamidő akár 25 év is lehet, és akár 10% önerő mellett is megvalósítható az új ingatlan megvásárlása.
A legfontosabb, új építésű ingatlanokhoz kapcsolódó feltételek az Otthon Start Programban
Az Otthon Start támogatás kizárólag Magyarországon, belterületi helyszínen lévő lakás vagy egylakásos lakóépület (például családi ház) vásárlására vagy építésére igényelhető.
Vételár-maximumok
- Lakásra vonatkozó bruttó vételár legfeljebb 100 millió forint lehet.
- Egylakásos lakóépület (családi ház) esetén a vételár nem haladhatja meg a 150 millió forintot.
- Négyzetméterár felső határa: az ingatlan alapterületének négyzetméterenkénti bruttó vételára nem lépheti túl az 1,5 millió forintot.
Lakhatóság, műszaki alkalmasság, bentlakás
A finanszírozott ingatlannak a használatbavételi engedély vagy az azt megelőző, bank által elfogadott műszaki szemle alapján hitelt érdemlően alkalmasnak kell lennie lakófunkció betöltésére. Építés alatt álló projekt esetén a bank helyszíni szemlét végezhet, illetve szükség esetén hivatalos építésügyi szakértő által készített igazolást kérhet.
A megvásárolt, vagy felépített ingatlannak tehát lakóingatlannak kell minősülnie, ugyanakkor a tulajdonos(ok)nak nincs beköltözési kötelezettsége, így akár bérbe is adhatják a megvásárolt lakást vagy házat. Haszonélvezeti jog ugyanakkor nem terhelhető az Otthon Start hitel futamideje alatt, ez ugyanis a támogatás elvesztésével jár.
Új építésű ingatlanok értékesítési feltételei
Csak olyan új építésű lakás vagy ház részesülhet támogatásban, amelyet fejlesztő, építőipari vállalkozás, befektetési célú ingatlanalap vagy gazdálkodó szervezet értékesít először magánszemély részére. Nem minősül első értékesítésnek az, ha magánszemély vásárol tovább már korábban lakott vagy használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlant.
A használatbavételi engedély megléte alapfeltétele a hitel végső folyósításának. A bank ellenőrizheti, hogy az ingatlan szerkezetkész vagy kulcsrakész állapotban van-e, és ehhez bekérheti az építési naplót, jogerős hatósági igazolást, valamint – szükség esetén – független műszaki szakértő által kiállított hiánytalansági jegyzőkönyvet.
Szerződéskötés, folyósítás, önerő
A vételi vagy előszerződés aláírásától számított 180 napon belül kell megtörténnie a hitel folyósításának, különben a 3%-os kamatkedvezmény elveszik. A jogerős használatbavételi engedélyt a hitelfolyósítás előtt be kell mutatni a banknak. Érdemes a fejlesztővel már a szerződéskötéskor tisztázni a határidőket, hogy a használatbavételi engedély megszerzése ne csússzon.
A vásárláshoz legalább 10% önerő biztosítása szükséges; a banki kockázatkezelés ugyanakkor sok esetben legalább 20%-ot írhat elő. – A 10%-os minimum önerő lehetősége kizárólag a lakásvásárlásra (illetve új építésű projekt kész, kulcsrakész egységének megvételére) vonatkozik. Építkezéshez, tehát ha a hitelcélt nem vásárlás, hanem saját kivitelezésű építkezés finanszírozása lenne, a kedvezőbb önerő nem vehető igénybe; ilyen esetben hagyományos építési hitelt kell választani, ahol az önerő és a szakaszos folyósítás szabályai eltérnek.
A bank független értékbecslő szakértőt bízhat meg, aki a helyszíni szemle és a dokumentumok alapján határozza meg az ingatlan piaci értékét. Ha a projekt túlárazott (a hasonló környéken kibontakozó árnál jelentősen magasabb), az a hitel elutasításához vezethet. Az önerő minimuma használt és új építésű ingatlanok vásárlásnál is legalább 10%, de a hiányzó részt a bank csak akkor finanszírozza, ha az értékbecslés kedvezően alakul és az önerő mértéke megfelel a banki hitelbírálati szabályoknak.
Készültségi fokozatok és banki elvárások
Az Otthon Startnál az ingatlan „készültségi fokának” ismerete és az ezzel kapcsolatos dokumentumok precíz kezelése azon múlik, hogy a hitelbírálat gyorsan lezáruljon, a folyósítás pedig gördülékenyen megtörténjen. Érdemes a beruházóval és a bankkal már a kezdetektől lefixálni a szükséges készültségi igazolások kötelező formáját és ütemezését.
A bank általában szerkezetkész állapotban fogadja be a hitelkérelmet, de a végső folyósításhoz kulcsrakész állapotot és használatbavételi engedélyt is kér. Utólagos műszaki szemle során az értékbecslő helyszíni jegyzőkönyvet készít a befejezettségről.
Hirdetés
Hirdetés
Egyéb pénzügyi és adózási szempontok
Új építésű ingatlanok esetén 5% ÁFA érvényesül, de csak akkor, ha a használatbavételi engedély kiadásától számított két éven belül kerül sor az adólevonásra. Illetékmentesség csak akkor jár, ha az Otthon Start hitel mellé CSOK Pluszt is igényelnek, esetleg a falusi CSOK-ot veszik még fel, és ezek szabályainak is megfelelnek.
Összefoglaló és gyakorlati tanácsok
A sikeres Otthon Start igénylés és új építésű ingatlan vásárlás érdekében érdemes az alábbi ellenőrző listán végigmenni:
- Vételi szerződés és 180 napos határidő tisztázása
- Használatbavételi engedély jogerősségének ellenőrzése
- Készültségi fok és műszaki átadás-átvétel dokumentumai
- Értékbecslés és önerő mértékének egyeztetése
- Jogviszonyok (tulajdoni lap, szolgalmi jogok) teljes körű áttekintése
- Szakértő bevonása – független hitelközvetítő, jogász, műszaki szakértő – jelentősen csökkentheti a kockázatokat.
A Bankmonitor szakértői segítenek a szükséges dokumentumokban, az időzítés betartásában és az egyéni célokhoz, élethelyzethez igazodó finanszírozó megtalálásában is. Használd az Otthon Start Kalkulátort és kérd a szakértői támogatást a teljes igénylési folyamatban!
