Az éjszaka megjelent jogszabálytervezet alapján az Otthon Start hitelt és a CSOK Pluszt már az építés során, azaz a használatbavételi megszerzése előtt is kifolyósíthatják a hiteligénylők részére. De milyen esetek lehetnek? Miért fontos ez a változás az érdeklődőknek?
Alapvetően az Otthon Start hitel miatt új lendületet kaptak a lakásépítkezések, számos új projekt indult. Ez megfelel a kormány elvárásainak, ők ugyanis évi 10 ezer újépítésű lakást várnak az Otthon Start bevezetésétől.
Az új ingatlanprojekteket támogatja is a kormány, ha megfelelnek a feltételeknek: legalább 250 lakás épüljön és azok 70%-a megfeleljen a támogatott hitel elvárásainak. Az ilyen projektek kedvezőbb adminisztrációs terheket, egyszerűbb eljárást, helyi elvárások alóli mentességet kaphatnak.
Igen ám, de az Otthon Start igénylők hátrányban lehetnek ezen új építésű lakások vásárlásakor. Hiszen ezen ingatlanok már félig kész állapotban – vagy akár korábban is – megjelenhetnek a lakáspiacon. Az Otthon Start igénylők adásvételi szerződést köthetnek ezen lakásokra, de a kölcsön folyósítására a jelenlegi szabályok szerint csak a projekt lezárultakor, a használatbavételi megszerzése után kerülhet sor. Ez hátrányt jelenthet például az önerős vásárlókkal szemben, akik a teljes vételárat tetszőleges ütemben át tudják adni.
Március elsejétől azonban ez a helyzet megváltozik, már az Otthon Startot, sőt a CSOK Pluszt is lehet ilyen helyzetekben szakaszosan folyósítani.
Hirdetés
Hirdetés
Érkeznek a szakaszos folyósítású támogatott hitelek új építésű lakások vásárlására
A tervek szerint március elsejétől az új építésű lakások vásárlásának támogatott hitelből történő finanszírozására alapvetően három megoldás lesz.
1. A teljes összeget használatbavételi engedély kiadását követően utalják el
Ez a jelenleg is a gyakorlatban működő megoldás. Gyakorlatilag a vevő az önerejét megfizeti a kivitelezőnek, eladónak az adásvételi szerződésben foglalt ütemnek megfelelően. Ugyanakkor a támogatott kölcsön egyösszegű kifizetésére – legyen szó Otthon Startról, vagy CSOK Pluszról – legkorábban a használatbavételi engedély kiadását követően kerülhet sor.
Legkésőbb a hitel kifizetéséig ellenőriznie kell a banknak azt, hogy az ingatlan a lakhatási feltételeknek megfelel. (Ezen ellenőrzésre természetesen korábban is sor kerülhet.)
2. Projektfinanszírozásból épülő lakás, melyhez társasházi építményi jog is kapcsolódik
Akár szakaszosan is folyósíthatják a támogatott hitel összegét, ha az alábbi két feltétel teljesül:
- A társasházi építményi jogot bejegyzik a tulajdoni lapra a jövőben elkészülő lakásokhoz kapcsolódóan. Ezek önállóan forgalomképesek és jelzálogjoggal megterhelhetők. Így plusz védelmet biztosítanak a vevőnek és a vevőt finanszírozó banknak is.
- Projekthitelből kell az építkezést finanszírozni, azaz a kivitelező, eladó cégnek is kell hitelt felvennie az építkezéshez.
Ebben az esetben a folyósítás megtörténhet szakaszosan a használatbavételi engedély bemutatását megelőzően is. Az egyes szakaszokat nem tudja az eladó elkölteni, azok ugyanis projektfinanszírozó bank által vezetett óvadéki számlára kerülnek. Ez is extra védelmet jelent a vevő és a támogatott hitelt nyújtó bank számára.
Fontos, hogy jelen esetben a vevő nem fizethet foglalót az eladónak, ugyanakkor előleg kifizetésére természetesen sor kerülhet.
Az utolsó részlet kifizetése előtt a támogatott hitelt folyósító banknak kötelessége értékbecslés keretében ellenőrizni, hogy az ingatlan a lakhatási feltételeknek, elvárásoknak megfelel-e.
A projekt befejezésére, azaz a használatbavételi engedély – ennek megfelelő dokumentum – megszerzésére az adásvételi szerződés megkötésétől számított 3 év áll rendelkezésre. Ha ez nem teljesül, akkor a CSOK Plusz, vagy Otthon Start szerződést a bank felmondhatja.
3. Hogyan lehet szakaszos folyósítás, ha nincs projektfinanszírozó bank, társasházi építményi jog?
Akkor is lehet szakaszos folyósítású egy új építésű lakás vásárlására nyújtott támogatott hitel, ha nincs projektfinanszírozó bank, vagy nincs társasházi építményi jog. Sőt akár használatbavételi engedély kiadása előtt egyösszegben is megtörténhet a kifizetés.
Fontos azonban, hogy a támogatott hitelt nyújtó banknak legkésőbb a használatbavételi engedély, annak megfelelő dokumentum benyújtását követően kell ellenőriznie a lakhatási feltételek teljesülését a kérdéses lakással kapcsolatban.
Van azonban egy nagyon fontos kitétel: a kamattámogatás maga csak a használatbavételi engedély – annak megfelelő dokumentum – benyújtását követően indul el. Onnan indul a maximális 25 éves időszak.
Ehhez hasonló lehetőség jelenleg is van, ugyanakkor pont a nagyobb kockázat – nem óvadéki számlára kerül az összeg és nincs társasházi építményi jog sem – és a magasabb, sőt kifejezetten magas induló kamatszint miatt egyenlőre nem került ez be a banki gyakorlatba. A Bankmonitor szakértőinek véleménye szerint nem is fog ezen eset elterjedni.
Ugyanakkor a második lehetőség – amikor van projektfinanszírozó bank és van társasházi építményi jog is – komoly lehetőséget jelent az új építésű lakást keresők számára. Hiszen számukra könnyebb lesz támogatott hitelből finanszírozni ezen ingatlanokat.
