A lakáshitelek nagyon olcsók, az elérhető támogatások is bővültek 2021-től: ideális helyzet lehet ez sok magyar számára egy új otthon megvásárlására. Ráadásul az elmúlt évben a lakásárak érdemben nem emelkedtek. A Bankmonitor szakértői szerint ebben a helyzetben a vásárláshoz minimálisan szükséges önerő előteremtése jelentheti a legnagyobb akadály. Ez különösen igaz azok számára, akik újépítésű házat szeretnének venni.
A lakásvásárlást tervezőknek számos dolgot kell átgondolniuk a jelenlegi piaci környezetben. A vételárak az elmúlt évben nem változtak jelentősen – bár a stagnálás az elmúlt időszak jelentős áremelkedését követően állt be -, a lakáshitelek pedig nagyon olcsók, így akár a támogatott hitel árán is meg lehet kapni egy piaci kamatozású kölcsönt. Az idén kibővített támogatások pedig komoly segítséget jelenthetnek a vevőknek.
A magas vételárak azonban azt is jelentik, hogy a vásárláshoz szükséges minimális önerő – a vételár megfizetésére szánt saját megtakarítás – összege jelentős lehet, sokak számára ennek előteremtése jelentheti a legnehezebb feladatot.
Hirdetés
Hirdetés
Mi is az az önerő?
Egy ingatlan megvételéhez mindenképpen szükség van saját megtakarítás felhasználására is. A jelenlegi jogszabályi környezetben ugyanis nem lehet teljesen egészében lakáshitelből megfinanszírozni a vásárlást. (Ez érthető, hiszen a túl magas hitelösszeg komoly kockázatot hordozhat magában.)
A jogszabály alapján a vételárnak legfeljebb 80%-át adhatja egy pénzintézet lakáshitelként, ettől azonban az egyes pénzintézetek szigorúbb irányba eltérhetnek, érdemes inkább 70 százalékkal kalkulálni. Ez azt jelenti, hogy egy 60 millió forint értékű lakás megvásárlásához legalább 12-18 millió forint saját megtakarítást is fel kell használni.
Mi pótolhatja az önerőt?
Szerencsére akár három lehetséges megoldást is tudunk az önerő kiegészítésére:
1. A családi otthonteremtési kedvezmény (csok) a meglévő és vállalt gyermekek után járó lakáscélú támogatás. A lakáscél és a gyermekek számától függően az összeg 0,6-10 millió forint lehet. A legtöbb pénzintézet a teljes támogatást elfogadja önerőként abban az esetben, ha meglévő gyermekek után igényelte azt a vevő. Ugyanakkor a vállalt gyermekre járó támogatást csak néhány pénzintézet fogadja el a saját megtakarítás helyettesítésére. (Vállalt gyermekre csak fiatal házaspárok kaphatnak csok-ot: a pár egyik tagja még nem töltötte be a 40. életévét.)
2. A Babaváró hitel egy szabad felhasználású, ingatlanfedezet nélküli kamatmentes kölcsön. A kapott hitel 25%-át ingatlant terhelő kölcsönként kezeli a bank amennyiben lakáscélra fordítaná a pár a Babaváróját és mellé még lakáshitelt is szeretne igényleni. Ez azonban azt is jelenti, hogy a Babaváró 75%-a az önerőt is helyettesítheti.
3. Új építésű lakások vásárlásakor a vételár 5%-os áfatartalmát visszakapja a vevő, amennyiben csok támogatást is igényelne a vásárláshoz. Ezt az összeget a pénzintézet a vevőnek utalja el a vételár utolsó részeként. A csok támogatáshoz hasonlóan ez a kedvezmény is helyettesítheti részben a minimálisan elvárt önerőt.
4. Amennyiben a család pótfedezetet tudna felajánlani – a kinézett ingatlan mellé még egy további lakást – akkor pedig a hitelösszeg emelkedhet meg. Ugyanis ebben az esetben a hitelösszeg felső korlátját a két ingatlan értéke alapján határoznák meg, vagyis akár a teljes vételárat meg lehetne finanszírozni lakáshitelből. (Természetesen csak abban az esetben, ha a vevő jövedelme elbírja a kölcsön törlesztőrészletét.)
Nem egységes a bankok gyakorlata
Az önerő kérdéskörével kapcsolatban egyáltalán nem egységes a bankok gyakorlata: egyes pénzintézetek ugyanazon lakás megvásárlásához minimum 20%, míg mások legalább 30% önerőt várnak el. De eltérő az is, hogy mit fogadnak el a saját megtakarítás helyettesítőjeként a bankok: van ahol a vállalt gyermekek után járó csok támogatást is önerőként kezelik a pénzintézetek.
Sőt vannak olyan bankok is, amelyek mindenképpen elvárják, hogy a vételár 10-20 százalékát a vevők ténylegesen a saját megtakarításukból fizessék meg. Függetlenül attól, hogy csok-ot, vagy Babavárót is kért a család a vásárláshoz.
Mi a helyzet az újépítésű lakásokkal?
1. Nagyobb önerőre lehet szükség a vásárláshoz
Egy újépítésű ingatlan esetében a helyzet még bonyolultabb: jelenleg ugyanis igen gyakran már az épülő félben lévő – alapozást követően, vagy épp szerkezetkész állapotnál – házakra adásvételi szerződést kötnek a vevők. Ebben az esetben a kivitelező jellemzően a vételárat szakaszosan kéri megfizetni: az ütemezés lehet eltérő. (A legtöbb esetben azonban az adásvételi szerződés aláírásakor kérnek már 10 százalékot és a szerkezetkész állapot elérésekor további 20-40 százalékot. Vagyis nagyságrendileg 30-50 százalékot kellene kifizetni az építkezés befejezése előtt.)
Azonban a bankok a lakáshiteleket nem folyósítják szakaszosan, az igényelt összeget az ingatlan albetétesítése után – adott esetben akár a használatbavételi megszerzésekor – fizetik ki az eladó részére. A csok támogatással is hasonló a helyzet, azt a pénzintézetek az ingatlan felépítését követően utalják csak el.
Vagyis a vevőnek jellemzően 30-50 százalék önerőt kellene előteremtenie, melyhez legfeljebb a maximális 10 millió forintos Babaváró hitelből 7,5 millió forint nyújthat segítséget. Ez egy 60 millió forintos újépítésű ház vásárlásakor azt jelentené, hogy jó esetbe 18-30 millió forint önerőre lenne szükség, melyből legalább 10,5-22,5 millió forintnak tényleges saját megtakarításnak kell lennie.
2. Az önerő megfizetésének és a beköltözésnek az időpontja jelentősen eltérhet
Ráadásul sokaknak az önereje gyakorlatilag a meglévő otthonában van benne: annak értékesítésével tudják előteremteni a vásárláshoz szükséges saját megtakarítást. Ez azonban egy félig kész lakás megvásárlásakor azt is jelenti, hogy a meglévő ingatlant már az új ház adásvételi szerződésének aláírását megelőzően el kellene adni, ami azt is eredményezheti, hogy a családnak 1-1,5 évet albérletben kellene töltenie, melynek költsége akár meghaladhatja a 2 millió forintot is.
Természetesen nem kivitelezhetetlen a dolog, de mindenképpen a két költözés nehézségeivel, illetve az ezzel járó költségekkel – albérleti díj, költöztetés díja… – is számolni szükséges.
Alternatív megoldás lehet, hogy a meglévő ingatlanra felvesz a család egy szabad felhasználású jelzáloghitelt. (Azért nem lakáshitelt, mert azt csak az ingatlan elkészültét követően fizetné ki a bank.) Ebből is meg lehet fizetni a szükséges önerőt egy részét. Fontos azonban ebben a helyzetben azt is átgondolni, hogy mely banktól kaphat a vevő hitelt – ha a meglévő lakást is hitelből vásárolta a család, akkor a lehetőségek jelentősen beszűkülnének – és mekkora hitelösszeget bírna el az ingatlan. (Szabad felhasználású jelzáloghitel sajnos magasabb kamaton érhető el, ráadásul a fedezetül felajánlott ingatlan is kisebb mértékben zálogosítható el: kevesebb hitel vehető fel, mint lakáshitel esetében.)
Összegzés
Az önerő előteremtése a jelenlegi vételárak mellett nagyon nehéz feladat lehet. Segítséget jelenthetnek a támogatások is a családok számára, melyekkel a saját megtakarítás pótolható. Ugyanakkor az újépítésű lakásoknál – itt érhető el a legnagyobb összegű lakástámogatás – a kivitelezők gyakran elvárják a vételár szakaszos megfizetését. Emiatt azonban jellemzően nagyobb összegű önerőre lenne szükség és kevesebb támogatási forma lesz megfelelő az önerő pótlására, mivel azok egy része csak az ingatlan felépülése után folyósítható.
