A magyar ingatlanpiac rendkívül lelassult a válság hatására, a vételi árak pedig kivételesen alacsonyan – a legtöbb helyen a 2008-as szint alatt vannak. A kamatok csökkenése az elmúlt 10 hónapban azonban új helyzetet teremtett több szempontból is. A betéti kamatok erősen a bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok hozama alá csökkent, így nagyobb megtakarítással rendelkezőknek reális alternatívát jelenthet az ingatlanbefektetés. Az ingatlanpiac élénkülésében szerepet kaphat a szocpol kiterjesztése és a kamattámogatású hitelek térnyerése is. A bérleti célú ingatlanbefektetésről beszélgettünk Rutai Gáborral, a Duna House Holding elemzési vezetőjével.
Bankmonitor.hu (BM): A lényeges kérdéssel kezdenénk rögtön. Érdemes-e ingatlant vásárolni befektetési céllal a bérleti hozamok miatt?
Rutai Gábor (R.G.): Igen, alapvetően érdemes – erre bizonyítékként szolgál, hogy a bérleti hozamok bruttó értéke jelenleg 7-10% körül alakul. Több szempont is alátámasztja a bérleti célú ingatlanvásárlást. A mellett, hogy a lakásárak jelenleg kivételesen alacsonyak a piacon egy visszafogott kereslet is tapasztalható és a finanszírozási oldal is egyre támogatottabb.
BM: Mielőtt részletesen is belemegyünk a vásárlást körülölelő tényezőkbe, milyen befektetéseket javasol?
R.G.: Két fontos kategóriát érdemes elkülöníteni: az egyik az a fajta befektetés, ami a likviditásra koncentrál, vagyis egy könnyen eladható ingatlant vásárlunk, míg a második a magas hozam lehetőségeket kínáló ingatlan. A kettő akár egy kategória is lehetne, de jelenleg Budapesten ez eltér. Jellemzően a nagyobb likviditású, vagyis biztosabb befektetés a 60-70 nm-es belvárosi téglalakás 15-20 millió forint értékben. A második, vagyis a magas hozammal rendelkező ingatlanfajta a 11, 13, 14-ik kerületi panellakás valamivel alacsonyabb értékben. Itt a hozamból inkább az említett 7-10% fölső részét kaphatjuk meg.
BM: Mi az, ami még esetleg hasonlóan érdekes befektetés lehet az ingatlanok piacán?
R.G.: Az említett visszatartott kereslet felszabadulásával valószínűleg keresettebbek lehetnek a nagyobb, akár 80-120 nm-es ingatlanok is. Ezek talán nagyobb kockázatot jelentenek, hiszen jelenleg kisebb ezek piaca, ugyanakkor a jövőben nagyobb értékkel bírhatnak. Az ingatlanok hátterét biztosító környezet is támogatja az ezek iránti piaci kereslet beindulását.
BM: Mi az, ami még a befektetéshez vezethet? Milyen tanácsokat tud adni a vásárlással kapcsolatban?
R.G.: Nem feltétlenül érdemes a teljes befektetésre szánt pénzösszeget egy lakásba fektetni. Érdemes lehet például 30 millió forintos összegnél több kisebb lakás vételén is elgondolkodni. Akár két-három kisebb lakás megvétele valamivel ugyan több fáradtsággal jár, ugyanakkor likvidebb lehet pénzügyi szempontból is. Alapvetően azt látni kell, hogy annak érdemes lakást venni befektetési céllal, akinek az adott pénzösszegre várhatóan nem lesz szüksége, hiszen az ingatlanba fektetett pénzösszeghez jóval hosszabb idő lehet hozzájutni, mint például egy bankbetéti befektetéshez.
BM: Korábban említette, hogy az ingatlanpiac élénkülését támogatja több tényező is. Mit ért ez alatt?
R.G.: Jelenleg az éves eladások száma 80-90 ezer tranzakciónál állt be az utóbbi 4 évben. Ugyanakkor Magyarország méreteiből adódóan a várt érték 150 ezer tranzakció lenne. Ebből is látszik, hogy a válság hatására rengeteg meg nem valósult tranzakció van a magyar ingatlanpiacon. Az igény megvan a vásárlásra, mindössze egy indításra van szükség.
BM: A pénzügyi tényezők milyen mértékben támogatják a piac élénkülését?
R.G.: Az utóbbi időszakban több olyan támogatási lehetőség is felhalmozódott, amik segítségül lehetnek az ingatlanpiac fellendüléséhez. A támogatott lakáshitelek és szocpol is jelentős támogatás a vásárlók számára.
BM: A kamatkörnyezet pedig segíthet versenyképesebbé tenni az ingatlanokat a befektetők számára…
R.G.: A kamatkörnyezet két oldalról is kivételesen fontos: részben csökkenti a hitelkamatokat, ami javíthatja a hitellel segített ingatlanvásárlást, másrészt pedig a betéti kamatok csökkenése versenyképessé teszi ingatlanokat bérleti hozam oldalról. Az említett 7-10%-os bruttó hozam, ami az ingatlan bérbeadáson keresztül realizálható, nettó oldalon is meghaladhatja a jelenlegi 4% körüli nominális betéti kamatokat.
BM: Az ingatlan bérbeadás adóköteles bevételnek minősül. Milyen adózási szabályokkal kell számolnunk, ha e mellett döntünk?
RG.: Összességében egységes 16%-os személyi jövedelemadó és 14%-os egészségügyi hozzájárulás van jelenleg érvényben.
BM: Végezetül, mennyire érdemes a megfelelő befektetéshez figyelni egy-egy ingatlan energiatanúsítványát?
R.G.: Egyelőre a potenciális vevők, illetve bérlők is kevéssé vannak tisztában ennek jelentőségével, jelentésével. Idővel valószínűleg megnő ennek a fontossága, hiszen az energia besorolás szoros kapcsolatban van egy-egy ingatlan rezsiköltségével is.
E-book-unkban tovább olvashatsz általános pénzügyi kérdésekről, így tisztán láthatod mire lehet szükséged:
1Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
