Mennyibe kerülnek most a végig fix kamatú lakáshitelek?

Bizonytalan időkben mindenképpen érdemes minimalizálni a pénzügyi kockázatainkat, ami fokozottan igaz a lakáshitelekre, hiszen jellemzően nagy összegűek, miközben a törlesztés évtizedekig tarthat. Bár a jövő kiszámíthatatlan, azért igenis tehetünk, hogy a lakáshitelünk kamata legalább ne nőjön az évek alatt, ám ennek felára lesz. Annak jártunk utána, hogy a kamatkockázat pontosan mit is jelent a havi törlesztőkben, és mekkora plusz kiadásra számíthatunk akkor, ha szeretnénk ezt elkerülni hosszú kamatperiódusú kölcsön választásával.

A hitelekre a bankok kamatot számolnak fel, ami tulajdonképpen a pénz használatának a költsége. Minél magasabb a kamat, annál drágább a hitel, ám a kamat helyett érdemesebb azonban az úgynevezett THM-re – teljes hiteldíj-mutató – koncentrálni, ez utóbbi ugyanis a kamaton túl a hitelfelvételhez kapcsolódó közvetlen költségeket is tartalmazza. Ilyen például a közjegyzői díj, a szerződéskötési díj, a folyósítási díj és az értékbecslés költsége, amelyek összességében akár 150-500 ezer forint kiadást is jelenthetnek. Mivel azonban az előbbi díjak egy részét a bankok akció keretében elengedik, a pénzintézet kiválasztásakor ez is fontos szempont lehet.

Nagy az árkülönbség a bankok között

Mivel egyes bankok eltérő áron – kamattal – kínálják a hiteleiket, előfordulhat, hogy ugyanakkora hitelösszeg havi törlesztője az egyik pénzintézetnél kisebb, míg egy másiknál nagyobb. Egy 20 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú lakáshitelre például 132 ezer és 169 ezer Ft-ot egyaránt fizethetünk, ami két évtized alatt csaknem 9 millió Ft különbségre hízhat. Éppen ezért nagyon nem mindegy, hogy melyik bank mellett tesszük le a voksunkat. Két okból is fontos ez: egyrészt senki nem szeretne valamiért a kelleténél többet fizetni, másrészt a magasabb törlesztő egyben azt is jelenti, hogy magasabb jövedelem szükséges ugyanakkora hitelösszeg felvételéhez. Az adósságfék szabály ugyanis pontosan meghatározza, hogy a jövedelem legfeljebb mekkora része fordítható hiteltörlesztésre.

A hitelek összehasonlításakor fontos, hogy mindig az azonos kamatperiódusú kölcsönöket versenyeztessük meg egymással. A kamatperiódus az az időszak, ami alatt a kamat nem módosulhat – mostanában ez kamatemelkedést jelent -, vagyis ez minél hosszabb, annál kiszámíthatóbb a fizetni való. Egy 3 havi BUBOR-hoz kötött lakáshitel adósa például negyedévente izgulhat, hogy merre mozdul el a kamat, egy 5 vagy 10 éves kamatperiódusú kölcsönnél jóval ritkábban kell aggódnia emiatt, míg egy végig fix kamatúnál a törlesztő a futamidő végéig be van betonozva. Vagyis kamatkockázat szempontjából egyértelműen a végig fix hitelek a legbiztonságosabbak.

Igen ám, de minél hosszabb a kamatperiódus, általában annál drágább egy hitel, így amikor dönteni kell, hogy valaki 10 évre vagy végig fixált hitelt vegyen fel, ezzel is számolnia kell. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai alapján azonban az 5 és a 10 éves kamatperiódusú hitelek ára között minimális a különbség. Ha például a három legkedvezőbb termék átlagát vesszük, akkor 20 millió Ft hitelösszegnél mindössze 850 Ft-tal kell többet fizetni havonta, ám például egy 100 millió Ft-os hitelnél még olcsóbb is a 10 éves kamatperiódusú, mint az 5 éves. A rögzített kamatú hitelek azonban minden esetben drágábbak, így inkább az okozhat sokaknak fejtörést, hogy vajon érdemes-e ezt választani.

Mekkora plusz költséget jelenthet egy kamatemelkedés?

A jelenlegi helyzetben, amikor a bankok hónapról hónapra emelik a lakáshitelek kamatát, minden hiteligénylőnek érdemes átgondolnia, hogy egy későbbi kamatemelkedés mit jelent majd a családi költségvetés számára. A pénzügyi hatás függ a hitel aktuális kamatától, a hátralévő futamidőtől, valamint attól is, hogy az adott hitel kamata mely mutató – pl. BIRS, BUBOR, állampapír referenciahozamok – alapján kerül kiszámításra, ezek ugyanis nem egyformán változnak. Egy 20 millió Ft összegű, 5 éves kamatperiódusú, 20 éves futamidőre felvett lakáshitel esetében a jelenlegi 128 000 Ft-os havi törlesztő például 8800 Ft-tal, illetve 47 ezer Ft-tal nőne akkor, ha 1 vagy 5%-kal emelkedne a kamat. 5 vagy 10 éves távlatban pedig ilyen kamatemelkedés egyáltalán nem elképzelhetetlen.

Valamikor a biztonságosabb, hosszú kamatperiódusú hitel az olcsóbb

Ugyancsak fontos információ a hitelfelvételt tervezőknek, hogy bár általában a hosszabb kamatperiódusú hiteltermékek valóban drágábbak, a bankok eltérő árazása miatt ez nem minden esetben van így. Előfordulhat ugyanis, hogy az egyik banknál drágább az 5 éves kamatperiódus, mint máshol a végig fix kamat, de ennek az ellenkezőjével is találkozhatunk. Emiatt célszerű gondosan választani bankot, mert így csökkenthetjük a „biztonsági felár” mértékét.

Ezen kívül mi magunk is tehetünk a banki kedvezményekért. Például jobb kamattal jutalmazzák rendszerint a magasabb összegű igazolt jövedelmet, amit akár adóstárs bevonásával is elő lehet teremteni. A nagyobb összegű ingatlanfedezet is segíthet, ami például pótfedezet bevonásával oldható meg. Ezeket persze gondosan mérlegelni kell, hiszen egy adóstárs sok felelősséget vállal, ráadásul ezzel korlátozza a későbbi hitelfelvételi lehetőségeit. A szerződésbe bevont ingatlanfedezetnél pedig számolni kell azzal, hogy az ingatlan így később nehezebben lesz értékesíthető.

Mi a helyzet a támogatott hitelekkel? 

A támogatott hiteleknél, mint a csok-hitel, az NHP Zöld Hitel, vagy a legtöbbször lakáscéllal igényelt Babaváró hitel – az igénylőknek nem kel számolniuk kamatkockázattal, hiszen számukra a kamat a futamidő végéig változatlan. Amennyiben azonban ezek mellé igényel valaki lakáshitelt, akkor a kamatperiódus kérdése máris fontossá válik.

Nem minden esetben választható azonban a futamidő végéig fix kamat, ugyanis jelenleg 20 éves időtávra lehet ilyen megoldást találni, így egy 30 évre felvett kölcsönnél legfeljebb 10 éves kamatperiódus jöhet szóba.