Amikor a gyerek más városban tanul tovább, a lakhatását pedig nem kollégiumban szeretnék megoldani, akkor rendszerint az albérlet a szóba jöhető alternatíva. Ilyenkor jön fel sokszor a kérdés, hogy vajon nem járna-e jobban a család a lakásvásárlással, hiszen a bérleti díj akár hiteltörlesztésre is fordítható, így idővel saját, tehermentes ingatlanja lehet a gyereknek. A Bankmonitor szakértői kiszámolták, hogy ez pénzügyileg tényleg jó döntés-e.
Egy más városban tanuló fiatal számára – a kollégiumon kívül természetesen – egy szoba bérlése jelenti a legolcsóbb megoldást , ami lehet főbérlős lakásban, vagy olyan ingatlanban, amelyet többen vesznek ki. Egy átlagos szoba havi költsége Budapesten 80 ezer Ft + rezsi, ám az egyes kerületek árai között jelentős az árkülönbség. Az ingatlan.com statisztikái szerint vidéken alacsonyabb árakkal találkozhatunk, például Győrött 70 ezer Ft, Debrecenben 60 ezer Ft, Pécsett 65 ezer Ft, Szegeden 60 ezer Ft, míg Miskolcon 50 ezer Ft a szobák átlagos bérleti díja rezsi nélkül.
Egy garzon valamivel nagyobb kiadást jelent, cserébe persze nem kell osztozni másokkal, és ha éppen úgy adódik, a szülők is meghúzhatják itt magukat egy-egy éjszakára. Budapesten átlagosan 150 ezer Ft + rezsi áron kínálják a kiadó garzonokat, míg Debrecenben 120 ezer Ft, Pécsett és Veszprémben 100 ezer Ft, Szegedet 98 ezer Ft, Nyíregyházán 80 ezer Ft, míg Kaposváron és Miskolcon 74, illetve 70 ezer Ft ugyanez.
A nagyobb, 40 nm alapterület feletti lakások – az ingatlan.com az ennél kisebb lakásokat tekinti garzonnak – átlagos bérleti díja lényegesen magasabb, ám ezek között találni kettő és háromszobás lakásokat is, ami alapvetően meghatározza, hogy társbérlővel mennyire faragható le a költség. Ez pedig nem elhanyagolható szempont, hiszen Budapesten például 240 ezer Ft-ot kell a rezsin felül fizetni egy átlagos albérletért, de Győrött, Veszprémben és Debrecenben is 150 ezer Ft feletti költséggel számolhatnak a szülők. A két legolcsóbb város Kaposvár és Miskolc: az előbbinél 74 ezer Ft, míg az utóbbinál 70 ezer Ft az átlagos bérleti díj ebben a kategóriában.
Hirdetés
Hirdetés
Érdemes lehet lakást venni albérlet helyett?
A lakásvásárlás lehetősége kapcsán számolni kell azzal, hogy a fiatalok nem minden esetben fejezik be a tanulmányaikat, valamint az sem ritka, hogy időközben iskolát váltanak, emiatt pedig akár egy másik városba is költözhetnek. Ebben az esetben pedig a családnak nyakán marad az ingatlan, amit persze kiadhatnak vagy értékesíthetnek, ám ez utóbbi távolról egyáltalán nem egyszerű feladat. Vagyis az ingatlanvásárlásban mindig van némi rugalmatlanság, „röghöz kötés”, amivel mindenképpen érdemes előre kalkulálni. A hitelfelvételhez ezen kívül szükség van megfelelő nagyságú igazolt jövedelemre is, ami „elbírja” a havi törlesztőket, de elvárás az is, hogy már legalább 3 hónapja dolgozzunk a jelenlegi munkahelyünkön, mégpedig véglegesített státuszban.
A leggyakrabban hallott érv a lakásvásárlás mellett az, hogy abból a pénzből, amennyit kifizetünk albérletre, akár a lakáshitel is kifutná. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai szerint a 240 ezer Ft-os átlagos budapesti bérleti díj például egy 27 millió Ft fix kamatú lakáshitel havi törlesztőjének felel meg 20 éves futamidőre. (Ez azonban kizárólag a legkedvezőbb ajánlat esetén igaz, ha magasabb a kamat, akkor kisebb lesz a felvehető hitelösszeg.)
Az átlagos győri bérleti díj azonban már csak 20 millió forint lakáshitel havi törlesztőjére elegendő, míg a veszprémivel 20 millió forintot, a pécsivel 16 millió forintot, a kaposvárival és a miskolcival pedig mindössze 8 millió forint hitelhez lehet hozzájutni. Vagyis ennyi hitel vehető fel úgy, hogy a család havi kiadása éppen annyi legyen, mint amennyit az albérletre kellett volna kiadniuk.
A bankok legfeljebb azonban a becsült forgalmi érték – ez jó esetben a vételár – 80 százalékáig hiteleznek, vagyis minimum 20 százalékot önerőként kell tudni előteremteni. Az önerő legfeljebb akkor úszható meg, ha a megvásárolt lakáson kívül más ingatlant is bevonunk fedezetként, ebben az esetben ugyanis a két ingatlan együttes értékének 80 százalékáig mehetnek el elméletileg a bankok. (Azért elméletileg, mert a pénzintézetek ennél óvatosabbak is lehetnek.)
Milyen értékű lakásra futja az albérleti díjból?
A Bankmonitor tapasztalatai szerint a gyerekük számára lakásvásárlást tervező szülők sok esetben már régóta tesznek félre pénzt erre a célra, ezért úgy számoltunk, hogy a minimálisan elvárt 20 százalékos önerővel vásárolna lakást a család. Ez alapján azt látjuk, hogy Budapesten egy 33,75 millió forintért megvásárolt lakás havi hiteltörlesztője egyezne meg az ingatlan.com által mért átlagos bérleti díjjal, míg Győrött 26,25 millió forint, Debrecenben 24,375 millió forint, míg Kaposváron és Miskolcon 10-10 millió Ft lehetne legfeljebb az ingatlan értéke ebben az esetben. A kérdés tehát az, hogy ilyen áron mit kaphatnak a szülők az egyes városokban.
Budapesten az ingatlan.com adatbázisa szerint több ezer találatot kaptunk 34 millió forint maximális vételárat beállítva, a kínálat azonban rendkívül vegyes: felújítandó és átlagos állapotú, 1-3 szobás, 20-50 négyzetméteres lakásokat egyaránt nagy számban találhatunk ennyiért, persze nem a legfelkapottabb helyeken. Ez azt jelenti, hogy amennyiben nagyobb lakást vásárol a család, egy szobát pedig kiad, akkor a hitel költsége még akár le is faragható.
A győri kínálat már szűkösebb, 26 millió forintért azonban itt is több 1-1+2 szobás lakást találni, Veszprémben, Pécsett is akadnak az adott áron 1-2 szobás lakások, de például Szegeden, Debrecenben, valamint a legalacsonyabb bérleti díjú Kaposváron és Miskolcon már nem nagyon lehet kijönni az adott összegből. Ez azt jelenti, hogy utóbbi településeken a vásárlás nagyobb havi hitelköltséget jelentene, mint amennyit a bérlésért kellene fizetni.
A lakások és az albérletek egyaránt drágulnak
Látható tehát, hogy a települések egy részén a bérlés és a hitelből történő lakásvásárlás akár azonos mértékű rendszeres kiadást jelenthet, bár persze az ehhez szükséges önerő szükségletről sem szabad megfeledkezni, hiszen ezt a pénzt akár állampapírban is fialtathatnánk, ami például a júliustól induló 2033/I PMÁP esetében 14,75 százalék kamatot jelentene az első évben.
Persze számolhatnánk az ingatlanok esetleges drágulásával is a következő években, hiszen a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakás-árindexének friss értékei szerint Budapesten enyhébb, a vidéki városokban erőteljesebb áremelkedés ment végbe 2023 első negyedévében is. A fővárosban például a nominális éves lakásár-növekedés 10,1 százalék volt, ami bár jelentős, még így is bőven infláció alatt van. Vidéken éves szinten a legmagasabb, 14,7 százalékos lakásár-emelkedés a dél-alföldi régió városaiban (Bács-Kiskun, Békés, Csongrád-Csanád vármegyékben), a legalacsonyabb, 3,5 százalékos pedig a közép-dunántúli városokban volt.
Ugyanakkor a jövőt illetően sok a bizonytalanság. Az például, hogy a csok 2024-től kizárólag az 5 ezer lélekszám alatti, úgynevezett preferált településeken lesz elérhető, idén még az adásvételek felpörgését hozhatja a városokban, míg jövőre inkább a kistelepülések kerülhetnek fókuszba. Mivel azonban a lakáspiacon a vásárlók többsége előbb elad, hogy azután vásárolni tudjon, eladói és vevői oldalon egyaránt nagyobb lesz a nyomás, így a piaci élénkülés várhatóan nem mozgatja meg erőteljesen az árakat.
Másrészről az albérletek is mind drágábbak, a KSH ingatlan.com lakbérindexe például országosan 14-15 százalékos éves lakbérdrágulást mutat ki. Az albérletek jövőbeni drágulása a vételt teszi kecsegtetővé, hiszen saját ingatlan esetében a hiteltörlesztő végig fix, miközben a bérleti díj folyamatosan emelkedne.
Érdemes lehet csak az egyetemi évek idejére lakást venni?
Az, hogy egy fiatal egy adott városban jár egyetemre vagy főiskolára, még nem jelenti azt, hogy a diploma után is ott fog élni, dolgozni. Ebben az esetben az ingatlan eladható, ráadásul ebből még akár profitra is szert lehet tenni.
Vegyük például egy családot, akik idén vásárolnak ingatlant, amit azután 5 év múlva (2029 végén) értékesítenek. Óvatos becsléssel számoljunk úgy, hogy a következő 5 évben az MNB által várt átlagos éves infláció (6,2%) alatti mértékben, évente 5%-kal drágulnak csak az ingatlanok. Ez a példánkban szereplő 33,75 millió Ft-ért (27 millió Ft lakáshitel + 6,75 millió Ft önerő) megvásárolt ingatlan esetében azt jelenti, hogy a lakást 2029-ben várhatóan 43 millió Ft-ért sikerülhet majd eladni.
Ekkor – vagyis 60 hónap múlva – a fennálló tőketartozás 23,8 millió Ft lesz, így az értékesítést és a hitel végtörlesztését követően (1% végtörlesztési díjjal számolva) a családnak végül 19 millió Ft készpénze marad majd. Ez az összeg akár egy új lakás megvásárlására is fordítható, amennyiben pedig ehhez hitelre is szükség lesz, akkor önerőként jól jöhet.
Érdemes azonban pénzügyi mérleget vonni, és ez alapján összehasonlítani a bérlést és a lakásvásárlást:
- Egy átlagos budapesti lakás 240 ezer forintos fix bérleti díjjal számolva 14,4 millió forint kiadást jelent 5 év alatt.
- Ezzel szemben a 33,75 millió Ft-ért megvásárolt ingatlan teljes bekerülési költsége 20 692 800 Ft lesz (6 750 000 Ft önerő + 13 942 800 Ft hiteltörlesztő 60 hónapra + 238 000 Ft végtörlesztési díj), az 5 év után fennálló tőketartozás rendezése pedig 23,8 millió Ft kiadást jelent. A pénzügyi mérleg – vagyis a kiadás és a bevétel egyenlege – így végül kb. mínusz 1,7 millió Ft-ot fog mutatni. Ez lényegesen jobb pénzügyileg, mint önmagában egy lakás bérlése, társbérlővel pedig könnyen pozitívba fordítható a mérleg.
Hasznos kalkulátorok egy lakásvásárlásnál:
- Lakáshitel kalkulátor – tudd meg percek alatt, hogy mennyi lenne a szükséges lakáshitel havi törlesztője.
- CSOK hitel kalkulátor – a maximum 3%-os kamattal igényelhető CSOK hitelnél nincs olcsóbb lakáshitel jelenleg Magyarországon, így aki jogosult rá, annak mindenképpen érdemes kihasználni a lehetőséget. Már csak azért is, mert a CSOK-kal együtt a CSOK hitel sem lesz elérhető 2024-től a nagyobb településeken. A kalkulátor összehasonlítja az egyes banki ajánlatokat.
- Babaváró jogosultságot ellenőrző kalkulátor – bár a Babaváró hitel szabad felhasználású, a többség lakáscélra – vásárlás, bővítés, korszerűsítés – használja.
- Személyi kölcsön kalkulátor – bár a személyi kölcsön szabad felhasználású és ingatlanfedezet sem szükséges hozzá, mégis szóba kerülhet akár egy lakásvásárlás kapcsán is. Erre akkor lehet például szükség, ha a megvásárolni kívánt ingatlan fedezetként nem vonható be a hitelbe, például azért, mert nem lakóingatlanként van nyilvántartva.
