Felújítandó lakás = olcsóbb vételár? Első ránézésre talán igen, de a háttérben komolyabb költségek és kockázatok is meghúzódhatnak. Ha nem számolunk előre, egy rossz döntés súlyos milliókba is kerülhet. Mire kell számítani, ha ilyen ingatlant veszel és belevágsz a munkálatokba? Kinek érheti meg a kockázatok ellenére is?
Egy korszerűsítést igénylő ingatlannál a vevők gyakran építési szakértői véleményekre, rejtett költségekre és a kieső bérleti időre hivatkozva próbálnak jelentősen alkudni. Ezek az érvek pedig sokszor jogosak. Ugyanakkor nemcsak arról van szó, hogy a lakás esztétikai és műszaki állapota miatt kevesebbet kérnek egy ilyen otthonért, hanem arról is, hogy a folyamat rengeteg bizonytalanságot rejt magában. Megnéztük, miért olcsóbbak a felújítandó ingatlanok, hogy mire kell számítani a munkálatok során és konkrét példán keresztül is körbejárjuk a kérdést.
Hirdetés
Hirdetés
Miért olcsóbbak a felújítandó lakások?
A válasz röviden: mert nem kész terméket vásárolunk. Az ingatlan hiányosságai – esztétikai és műszaki állapot, azonnali használhatóság hiánya – mind levonódnak az árból.
Az elmúlt időszakban azonban a piac újabb tényezőkkel is csökkenteni kezdte ezeknek az ingatlanoknak az értékét. A kivitelezői kapacitások hiánya, az anyagárak hektikus mozgása, valamint a kivitelezéshez szükséges idő miatti árcsökkentési elvárás is megjelenik a vevői oldalon.
Mire kell számítani egy felújítandó lakásnál?
Költségek:
- Alapfelújítás: 200–400 ezer Ft/négyzetmétertől, de ez könnyen emelkedhet.
- Rejtett hibák (elöregedett vezetékek, szigetelési problémák).
- Külön költség a tervezés, engedélyeztetés, munkadíjak, bontás és elszállítás.
Idő:
- A munkák jellemzően 3–6 hónapig tartanak, de a csúszások általánosak.
- Ezalatt az ingatlan nem használható – sem saját célra, sem bérbeadásra.
- Átmeneti lakhatás (albérlet) költsége megnő.
Bizonytalanság:
- Nehéz megbízható szakembert találni, gyakori a minőségi probléma, a csúszások és az utólagos javítás, vagy alapanyag-hiány miatti késések.
- Kivitelezés közben derülnek ki a legdrágább tételek, amik szintén növelik a felújítás költségét és a ráfordítani kívánt időt.
Konkrét példa a piacról
Egy IX. kerületi, jó adottságú lakást 45 millió forintra áraztak be. Az ingatlan hónapok óta nem kel el, pedig népszerű lokációban található. A vevők elutasítják, mert egy független építőipari szakértő 26,5 millió forintra becsülte a felújítás költségeit. A lakás így valójában már nem számít jó ajánlatnak, és a kereslet elmarad. A példából jól látszik, hogy a vevők már nem csak az ingatlan állapotát, hanem a felújítással járó kockázatokat is beárazzák.
Befektetési céllal érdemes-e felújítandó lakásban gondolkodni?
Vizsgáljunk meg egy egyszerű példát: Egy fővárosi, jó állapotú, kiadható lakás ára: 60 millió Ft. Egy szintén budapesti, felújítandó hasonló lakás ára: 45 millió Ft + 15 millió Ft felújítás = szintén 60 millió Ft.
Első ránézésre tehát az árak kiegyenlítődnek, de a különbséget az idő és a cash flow adja: a felújítás alatt elmaradó bérleti bevétel, illetve a költségvetési kockázatok döntőek lehetnek. És arról se feledkezzünk meg, hogy a minél nagyobbak a kezdeti költségek annál inkább rontja az a befektetés megtérülését.
Mikor éri meg mégis?
- Ha van építőipari tapasztalat vagy biztos szakemberkapcsolat.
- Ha saját használatra vásárolunk, és nem sürgős a költözés, és az sem hátrány, ha van hol lakni, amíg a munkálatok befejeződnek.
- Ha sikerül nagyobb diszkonttal hozzájutni, mint amennyibe a felújítás kerül.
- Ha a lokáció miatt az ingatlan prémium áron értékesíthető felújított állapotban.
Mikor nem ajánlott?
- Ha rövid időn belül hasznosítani (kiadni vagy eladni) szeretnénk.
- Ha szűk a büdzsé, és nincs tartalék a nem várt kiadásokra.
- Ha a felújítás menedzselésére nincs kapacitásunk vagy rutinunk.
Miért fontos az előzetes tervezés?
Egy felújítandó ingatlan lehet akár pénzügyi aranybánya, de a legnagyobb anyagi csapda is. A siker kulcsa az, hogy pontosan felmérjük milyen költségek várhatók, mennyi időt vesz igénybe a felújítás, milyen reális eladási vagy bérbeadási értéket tudunk elérni. És az sem utolsó szempont, hogy időben elérhető-e a megfelelő szakértői gárda.
Milyen hitelek vagy támogatások jöhetnek szóba felújításra, korszerűsítésre, esetleg bővítésre?
2025-ben is számos lehetőség áll rendelkezésre azok számára, akik magánszemélyként hitelből szeretnék finanszírozni a megvásárolt ingatlan felújítását. Az állami támogatások és a kedvező hitelkonstrukciók révén a lakásfelújítás elérhetőbbé vált a családok számára.
Otthonfelújítási Program
Az Otthonfelújítási Program keretében a családok legfeljebb 6 millió forint támogatást igényelhetnek, amelynek egy része vissza nem térítendő támogatás, másik része pedig kamatmentes hitel. A program célja az 1990 előtt épült családi házak energetikai korszerűsítése, például nyílászárók cseréje, szigetelés vagy fűtésrendszer modernizálása. A támogatás igénybevételéhez legalább 14,3% önerő szükséges, és a munkálatoknak legalább 30% energiamegtakarítást kell eredményezniük.
Vidéki Otthonfelújítási Program
Az 5000 fő alatti településeken élők számára elérhető a Vidéki Otthonfelújítási Program, amely legfeljebb 3 millió forint vissza nem térítendő támogatást kínál. A támogatás széles körű felújítási munkákra használható fel, például tetőcsere, nyílászárók cseréje vagy fűtésrendszer korszerűsítése. A program célja a vidéki ingatlanok korszerűsítésének elősegítése.
Babaváró hitel
A 2019 óta elérhető Babaváró hitel méltán népszerű a gyermeket tervező családok körében, a legtöbben különböző lakáscélokra veszik igénybe az akár 11 millió forintos, kamatmentes kölcsönt. A felújítási, korszerűsítési feladatok, esetleg házbővítés is kedvezőbben kivitelezhető a Babaváróból, hiszen ha a szerződéskötéstől számított 5 éven belül gyermekáldás érkezik, akkor a hitel kamatmentes lesz a teljes futamidőre. Ha több gyermeket vállalnánk, akkor pedig további kedvezményekkel is számolhatunk.
Ráadásul a szabad felhasználás miatt nincs megkötve a kezünk, hogy milyen munkálatokra fordítjuk az összeget, emellett a célok akár kombinálhatók is. Például ha nem csak felújítást, hanem autóvásárlást is tervez a család, esetleg a babaszoba berendezésére is költenénk, szabadon megtehetjük.
Emellett nem mehetünk el szó nélkül a Babaváró hitel extra bónuszok lehetősége mellett sem. Van bank, ahol akár 260 ezer forint is ütheti a markunkat a hitelösszegen felül. Ehhez ugyanakkor bizonyos feltételek tartozhatnak, melyek bankonként jelentősen eltérőek.
Piaci alapú hitelek
Azok számára, akik nem jogosultak állami támogatásra, piaci alapú hitelek is rendelkezésre állnak. A személyi kölcsönök és jelzáloghitelek különböző feltételekkel érhetők el, és akár kisebb felújítási munkák finanszírozására is alkalmasak. Fontos azonban figyelembe venni a hitel kamatát, futamidejét és a szükséges önerő mértékét.
A lakásfelújítás finanszírozása 2025-ben is számos lehetőséget kínál, legyen szó állami támogatásról vagy piaci alapú hitelről. A megfelelő konstrukció kiválasztásához érdemes alaposan tájékozódni és szakértői tanácsot kérni. A Bankmonitor szakértői segítenek a finanszírozás előzetes tervezésében is, így még az ajánlattétel előtt pontos képet kaphatunk arról, mi fér bele a pénzügyi keretünkbe.
