A budapesti lakáspiacon hónapok óta érezhető, hogy egy nagyobb változás előtt állunk, de 2025 augusztusára végleg eldőlt: az Otthon Start támogatott lakáshitel bevezetése felforgatta az egész piacot. Milyen pénzügyi és piaci átrendeződést hozott magával az új program a fővárosban? Van még esély kedvező feltételekkel ingatlant vásárolni? Mire készüljön, aki most vágna bele?
A 2025 első fele arról szólt, hogy évtizedes csúcson a lakásárak, szűk a kínálat, egy-egy igazán jó lakásért licitverseny folyik, és az áresés helyett további drágulás várható. A vevők fő kérdései között az árak esetleges visszaesése, a finanszírozási lehetőségek szűkülése, valamint a lakáskínálat hiánya szerepelt. Ebbe a környezetbe „csöppent” – vagy inkább robbant bele az Otthon Start bejelentése, ami azonnali hatással volt az ingatlanpiacra.
Az Otthon Start bejelentésének hatásai: változó kereslet, gyorsuló piac
A támogatott, 3%-os kamatozású lakáshitel bejelentése már nyáron érezhető mozgolódást generált. Augusztusban 13 éves keresleti rekord született a Duna House Barométer szerint, a keresletindex jelentős ugrást produkált, hiszen aki már akkor tudta, hogy nem feltétlenül lesz jogosult a támogatott hitelre, igyekezett lecsapni a kiválasztott ingatlanra még a sejthető drágulás előtt.
Az augusztusi adatok alapján Budapesten radikálisan megugrott az első lakásvásárlók aránya (23%-ról 36%-ra), míg vidéken is 32% fölé került ez a mutató. A rekord aktivitás az adásvételek számában is tetten érhető volt: országosan 19,8%-os havi, illetve 21,9%-os éves ugrás, összesen 11 369 tranzakcióval egyetlen hónap alatt.
A vevők egy része persze már az Otthon Startra fenhette a fogát: az augusztusban megkötött lakásvásárlási szerződésekből kerülhetett ki a szeptember első napjaiban, heteiben látható hiteligénylési roham jó része.
Hirdetés
Hirdetés
A kínálat átmeneti bővülése, az alku lehetőség végképp minimálisra szűkült
Aki arra számított, hogy drágul a piac, erős a kereslet és csökken az alku lehetősége is, nem tévedett. A program indulásának közelgő üteme miatt sok eladó döntött úgy, hogy piacra lép, bízva az élénkülő keresletben. A legnagyobb ingatlanportál adatai szerint Budapesten 71%-kal nőtt a frissen feltöltött lakáshirdetések száma éves összevetésben, de a kereslet olyan erős, hogy a legtöbb, feltételeknek megfelelő lakás néhány nap alatt gazdára talál, ráadásul alku gyakorlatilag nincs – a fővárosban a tulajdonosok mindössze 1-2%-ot engedtek az irányárból a nyár utolsó hónapjában, a vevők mozgástere szinte teljesen eltűnt.
Budapesti árak és vevői összetétel
A belvárosban az átlagos négyzetméterár már augusztusban 1,3 millió forint körül alakult, Buda és Pest is drágult, a panelek és a téglalakások átlagára is két számjegyű növekedést mutatott éves összevetésben.
A legmegdöbbentőbb adatok a nyár utolsó hónapjáról:
- Az elmúlt egy évben a belvárosi téglaépítésű lakások átlagárai 44%-kal emelkedtek, miközben Budán 13%-os, Pesten pedig 20%-os növekedés látszik. A panellakásoknál mérsékeltebb, de továbbra is jelentős drágulás történt: Budán átlagosan 1,25 millió Ft/m², Pesten 1,09 millió Ft/m² az árszint.
- Budán egy év alatt eltűnt az 1 millió Ft/m² alatti árkategória. Augusztusra az eladások 66%-a 1,4 millió forint/m² felett történt, a 70 milliónál drágább lakások aránya 15%-ról 61%-ra emelkedett.
- Pesten a 40–60 m²-es ingatlanok vitték az eladások 41%-át; a 600–800 ezer forint/m² sáv 38%-ról 9%-ra esett vissza. Mindeközben az 1 millió feletti Ft/m² kategória lett meghatározó, és itt is a 70 milliónál drágább ingatlanok domináltak.
- Budai panelek átlagára immár 1,248 millió Ft/m², a pesti panelek: 1,092 millió Ft/m².
- Irányárváltozás és alkuarány mindkét oldalon csupán 1% körül alakult.
Az eladott lakások között ugrásszerűen nőtt az első lakáshoz jutók aránya, akik jellemzően 67,4 millió forint körüli összeget költöttek (befektetési cél átlagosan ennél alig valamivel magasabb). A vásárlók között jelentős részben a 30-40 év közötti, alkalmazotti státuszúak és vállalkozók vannak, miközben a nagyobb otthonba költözők aránya sosem volt ilyen alacsony.
A rekorder szeptember
Miközben az adásvételi forgalom augusztusban kiugrott, a hitelpiacon átmeneti visszaesés volt látható a nyáron, sok potenciális vevő ugyanis kivárt, hogy a kedvezményes Otthon Start konstrukciót vehesse igénybe. Szeptemberre viszont rekordgyorsasággal indult be az új hitel: fél hónap alatt megdőlt a havi lakáshitel-rekord, a bankok extra kedvezményekkel és jelentős jóváírásokkal (akár 200-400 ezer forint plusz) versenyeznek az ügyfelekért.
A bankokhoz már az első két hétben közel 10 ezer Otthon Start igénylés futott be, A lendület pedig a harmadik héten sem torpant meg, így nagyságrendileg 15 ezer igénylés érkezett be a porgram első 3 hetében. Miközben júliusban összesen csak 7324 lakáshitel-szerződést kötöttek országszerte. Az igénylők közül becslések szerint 70% jut ténylegesen szerződéshez, az első két hétben így akár 7000 sikeres igénylés született, mintegy 175 milliárd forint szerződéses értékben. Ráadásul az átlagos hitelösszeg is jelentősen, 31-33 millió forintra ugrott, ami több mint 50%-os növekedést mutat az addigi átlaghoz képest.
Az Otthon Start népszerűsége, avagy miért ugrott meg ilyen látványosan az elsőlakásos vevők aránya?
Az Otthon Start program az első lakásvásárlókat célozza, könnyebben elérhetővé tette a lakáshoz jutást azoknak, akik eddig albérletben éltek, vagy csak önerő hiányában nem tudtak vásárolni. Ugyanakkor a tágabb szabályozás miatt befektetési célú vásárlók is beléptek, akik technikailag első lakásvásárlónak minősülnek, ami tovább növelte a keresletet.
Az Otthon Start program népszerűségéről és társadalmi hatásáról a legfrissebb, GKI által készített reprezentatív kutatás is árulkodik. Eszerint a magyar lakosság 8,2%-a tervezi kihasználni a program lehetőségeit a következő pár hónapban, ami történelmi érdeklődést jelent – különösen a fiatal felnőttek (18-29 évesek) körében kiugró a várakozás, ahol minden hatodik fiatal komolyan gondolkodik a hitel felvételén. Budapesten a fővárosi lakosok 12%-a tervezi a program igénybevételét, mely a jelentős keresletet tovább koncentrálja a fővárosi piacra.
Ha a lakók tényleg kihasználják a lehetőségeket, a program néhány hónap alatt 152 ezer háztartást mozgathat meg, ami akár meg is haladhatja a teljes tavalyi éves lakáspiaci forgalmat. Ez a keresleti robbanás jelentős áremelkedési nyomást helyez a piacra, különösen, ha a lakáskínálat nem tudja majd kielégíteni ezt a példátlan igényt. A Bankmonitor szakértőinek véleménye szerint az új építésű projektek időzítése és a használt lakások eladási hajlandósága kulcsfontosságú lesz abból a szempontból, hogy a piac miként tudja lekezelni az Otthon Start okozta hullámot.
Áremelkedés vagy piaci túlhevülés? Mire számíthatunk a következő hónapokban?
Elemzői konszenzus, hogy a kereslet további bővülésével és az eladók aktívabbá válásával idén akár 160 ezer adásvétel is lehet az országos piacon, ami évtizedes rekord. A keresleti hullám a kínálati oldalt is megmozgatja, sok tulajdonos most hirdeti meg ingatlanát, de a népszerű, programba illeszkedő lakások gyorsan elfogynak.
A szakértők 10-20%-os árnövekedést sem tartanak kizártnak egy éven belül – főként a külsőbb városrészekben és kisebb, fiatalabb lakásméret-kategóriákban várható a legnagyobb drágulás. A bővülő kínálat nem biztos, hogy ki tudja elégetni a tartósan magas keresletet. A kulcs kérdés az lehet, hogy az új lakásprojektek milyen átfutási idővel készüélnek el és mikor jelenhetnek meg ezen lakások az ingatlanpiacon.
Mire érdemes figyelni, mik a kockázatok?
Az erős kereslet és az árszint-emelkedés miatt a vevőknek minimális alkupozíciója marad, ráadásul a vevői „láncreakciók” (valaki eladóként belép, majd vevőként tovább mozdul) csak tovább fűtik a piacot. Ebben az élethelyzetben érdemes arra is odafigyelni, hogy milyen kínálat áll rendelkezésre, mert egyáltalán nem biztos, hogy jobb, szebb, tágasabb otthont sikerül találni belátható időn belül az eladott lakás után.
Továbbá nagy kérdés, hogy a historikusan alacsony alku és a magas hitelösszeg-vállalás milyen kockázatot jelent a családi költségvetésekre és a lakáspiaci stabilitásra nézve.
Labdába lehet még rúgni Budapesten Otthon Starttal?
A válasz: igen, de teljesen új játékszabályok között. Aki tudatosan, gyorsan és jól informáltan lép a piacra – figyelve a banki konstrukciók közötti jelentős különbségekre –, az még mindig előnybe kerülhet. Ugyanakkor a piac olyan intenzíven pörög, hogy a népszerű lakásokért való verseny, a gyorsan szűkülő alku lehetőség és az árszint emelkedése mellett csak a legfelkészültebbek lesznek nyertesei ennek az új korszaknak.
Olvasd el korábbi cikkünket, amelyben a főváros egyes kerületeire vetített ingatlanárak kapcsán néztük meg, hogy hol lehet még érdemben ingatlant találni, amely megfelel az Otthon Start 1,5 milliós négyzetméterár-korlátnak is!
Tudd meg, hogy felveheted-e a kedvező lakáshitelt és mekkora összegre számíthatsz a Bankmonitor Otthon Start kalkulátorával!
