Bármilyen baráti eseményen, ha szóba kerül a megtakarítás vagy a befektetések kérdésköre, akkor a legtöbb esetben rögtön előkerül a hazai ingatlan, mint a valaha volt legjobb befektetés. Mindenkinek van egy ismerőse, aki 2013-2014-ben vásárolt egy egyszobás ingatlant a belvárosban, aminek az értéke azóta megötszöröződött. Az elmúlt 12 év extrém magas áremelkedéséből általában azt a következtetést vonják le, hogy ez így volt mindig és így is lesz az idők végezetéig. Na de mit mondanak a historikus adatok, tényleg mindig a hazai ingatlan a legjobb befektetés?
Írta: Kocsis Tibor
Az én házam az én váram
Sok magyarnak az első munkahely megszerzését követően a legfontosabb életcélja egy saját tulajdonú ingatlan megszerzése. Legtöbbször ez biztonsági és/vagy emocionális kérdés, már nagyszülőket és szülőket is így kódolták a magyar történelem viszontagságai. Ugyanakkor abban is sziklaszilárdan hisznek az itt élők, hogy az ingatlannál jobb befektetés nincs.
Magyarországon nagyon magas a saját tulajdonú ingatlanok aránya, mivel a történelmi tapasztalatok alapján az a közvélelem, hogy az ingatlan az a vagyontárgy, melyet az állam vagy egy külső hatalom a legnehezebben tud eltulajdonítani.
Másik fontos szempont a vagyonörökítés: a halált követően a hátrahagyott érték, ami ingatlanban áll, a magyarok meggyőződése szerint, biztosan ott van/lesz gyermekek számára, ezáltal „életünk műve” kézelfogható, materiális, valamint értéke is folyamatosan növekedni fog. Miután sikerül megszereznüi a régóta vágyott otthont (öröklés, hitelfelvétel vagy családi összefogás útján) rögtön a következő cél további ingatlan/ingatlanok megszerzése főleg befektetési célból, mivel elfogadott alapvetés, hogy az ingatlanok értéke csak növekedhet, és az árnövekedés felülteljesíti az inflációt bármilyen magas is legyen az.
Hirdetés
Hirdetés
Az ingatlan is spekuláció
Az ingatlanok kapcsán ugyanakkor sokan elfelejtik, hogy akár már egy saját tulajdonú ingatlan, mint minden birtokolt eszköz is egy befektetés, függetlenül attól, hogy abban benne lakik-e a tulajdonos vagy sem. Értékére – mint bármely részvény értékére – hatással van:
- az ország elhelyezkedése, állapota, demográfiája, joguralma,
- az ingatlan környéke, közlekedése, szomszédjai,
- a hitel és megtakarítási kamatok szintje, aktuális és várható infláció,
- a kereslet-kínálati tényezők,
- a jogszabályok és állami ösztönzők tára
Ha valaki saját ingatlant birtokol, akkor arra „spekulál”, hogy egyrészt viszonylag hosszabb ideig szeretne egy adott helyen lakni (mivel az állandó lakáscserének magas a tranzakciós költségei) továbbá arra, hogy az ingatlan értékére ható korábban felsorolt hatások a számára kedvező irányba fognak változni. Bár van igazság abban, hogy az ingatlan alapvetően reál eszköz, így a gazdasági növekedéssel párhuzamosan van reál érték növekedése, mégis sokszor túlbecsülik ennek a mértékét. Amennyiben valaki hosszabb időtávot vesz figyelembe és nem az elmúlt időszak (2014-2025) jelentős áremelkedésből indul ki, akkor könnyen észreveheti, hogy az ingatlan értéke nem csak stagnálhat, hanem jelentősen csökkenhet reál (inflációval korrigált) értelemben.
A fenti ábrán látható, hogy 1990 eleje és 1998 második negyedéve között, a magyarországi lakás árak 60%-kal csökkentek reál értelemben, amellett, hogy nominálisan az árak a 2,2x-szeresére emelkedtek. A rendszerváltást követő átalakuló gazdaságban az ingatlan árak közel se tudták a magas inflációt megverni/megközelíteni.
Az 1998-as mélypontot követően, 2008 első negyedévéig közel kétszeres reál és több mint három és félszeres nominális emelkedés történt, jellemzően a magas GDP növekedés, az állami kamattámogatott forint hitelek és a beinduló devizahitelezésnek köszönhetően.
A 2008-2009-es amerikai ingatlanpiaci krízis eredményeképpen kialakuló gazdasági válság következtében 38%-os reál esés mellett, 20%-os nominális visszaesés történt 2013 negyedik negyedévéig. Ez időszak alatt új építkezések/projektek alig indultak a megemelkedett finanszírozási költség és a rendkívül szigorú hitelezési szabályok eredményeképpen. Az ábrán jól látható, hogy reál értelemben a 2001-es 100-as értéket 2015 második és harmadik negyedéve között érte el újra az árindex.
Aztán az évtized közepétől, sosem látott ingatlan árnövekedés indult, amit az egymást követő állami ösztönzők (CSOK, 5% ÁFA, Babaváró, Zöld-hitel, CSOK+, Otthon Start egyéb támogatások), a rekord alacsony infláció, és az ebből fakadó rendkívül alacsony hozamkörnyezet támogatott. 2025 negyedik negyedévére 12 év alatt átlagosan 25%-os reál és 41%-os nominális emelkedés történt, ami az egész Európai Unióban is egyedülálló:
Ugyanakkor, ha a teljes, majd 40 éves időszakot vizsgálva már érdekes eredményt lehet látni: 1990-től az ingatlanok ára ugyan nominálisan 3200%-kal emelkedett (1990-es bázison), viszont a reál emelkedés csupán 50%.
A gyakorlatban ez annyit tesz mintha valakinek a munkabére 36 éven keresztül csak évi 1%-kal nőtt volna az infláció felett.
Árban nem szereplő kockázatok
Amellett, hogy évi 1%-os reál árnövekedést biztosított egy átlagos ingatlan a rendszerváltás óta, nem szabad elfelejtkezni az egyéb kockázatokról sem. Sokan hajlamosak ezeket a kockázatokat elbagatellizálni, vagy számításba se venni a potenciális veszélyeket, mivel az az örökölt kollektív tudás, hogy az ingatlan biztonságos vagyontárgy/befektetés.
Az ingatlanok olyan eszközök, amik felépítésükből kifolyólag nem tudnak helyet változtatni, nagy többségük nem szállítható (szemben egy értékpapírral vagy aranytömbbel). Bár szerencsére ritka esemény, de a szomszédunkban kitört borzalmas háború is jól mutatja, hogy az ingatlanok értéke drasztikusan csökkenhet. Egy környéken történt baleset (gárdonyi olajszivárgás, gödi gyár grafit szennyezése, szombathelyi azbeszt por) vagy egyéb körülmény (akkumulátorgyár/ versenypálya építés) változása jelentősen csökkentheti vagy akár teljesen el is értékteleníthet egy ingatlant. Ilyen esemény során a likviditás teljesen eltűnik, nincs semmilyen érdeklődő az ingatlanra semmilyen árszinten.
Egy állandóan túlköltekező állam miatti magas államháztartási hiány, vagy magas bérkiáramlás miatt kialakuló magas inflációs környezetben a magasan ragadt hitelkamatok (2022-23) ugyanúgy veszélyt jelentenek az ingatlanok értékére, akár hosszabb időtávon is.
A helyi szabályozási változások is jelenthetnek óriási veszélyeket. Az 1950-es, 1960-as években a kommunizmus tomboló időszakában, több olyan rendelet is született, amely jelentősen csökkentette az ingatlanok árait. Az olyan méretű lakásokat, amelyek meghaladták a tulajdonos szükségleteit – az állam megítélése szerint – kényszer bérletbe adták. Ez viszont azt eredményezte, hogy a tulajdonosok piaci ár alatt értékesítették ingatlanjaikat. Ehhez hasonló – bár jóval kisebb mértékű – veszélyt jelent(tett) a nemrég bevezetett Helyi Önazonosság Védelméről szóló törvény, amely a helyi önkormányzatok kezébe adta lakáskereslet/kínálat befolyásoló szabályok megalkotásának jogát.
Ingatlan vs tőkepiac
Végül érdemes az amerikai S&P 500 index total return nominál és reál hozamait összehasonlítani a magyarországi ingatlanpiacban – ingatlanárakból és bérleti piacból származó potenciális nyereség – rejlő hozamokkal.
Nominális és Reál MNB lakásárindex 1990-2025Q4 + bérleti hozam és S&P 500 TR nominál és reál
Az árnövekedés és a bérleti díj realizálásával a teljes megtérülés nominálisan a 47-szeresére növekedett, míg SPX index „csak” 43-szorzódott, az átlagos éves növekedések közötti különbség csak ~0,3% (11,35% vs 11,02%) az időszak alatt. Ugyanakkor, ha inflációval korrigáltan nézzük a számokat akkor a magyarországi magas inflációs korszakok miatt, a reál ingatlan hozam csak átlagosan 3,67% volt (3,6 szeresére nőtt az érték) az amerikai éves 8,16%-os (16,81x) reál teljesítménnyel szemben. Nem az a legfontosabb, hogy hol áll meg az ábrán a vonal vége, hanem hogy mi volt a kiinduló pont.
Felmerülhet kritikaként, hogy egy befektető a különböző területeken, régiókban elért nyereségét jellemzően egy fajta inflációval korrigálja. Méghozzá azzal, amelyikben végül a hozamot el szeretné költeni. A fenti számítás során pedig az magyar ingatlanpiac a magyar inflációval, míg az S&P indexe az USA inflációjával lett korrigálva. Az észrevétel jogos, ugyanakkor ilyen korrigálásnál már a forint árfolyamának alakulását is figyelembe kellene venni, márpedig a hazai fizetőeszköz brutálisan leértékelődött 1990 óta a dollárral szemben. (Kicsivel több, mint 60 forintot kellett fizetni 1990. elején egy dollárért, jelenleg pedig az MNB középárfolyama még mindig 309,23 HUF/USD.) Vagyis azonos magyar inflációval számolt reálhozam esetén a részvényindex előnye még nagyobb lenne, hiszen akkor a dollár hozamot is forintra kellene váltani.
A cikkben látható, hogy a tőkepiac hosszú távon jobban teljesít az ingatlanokhoz képest. Ha szeretnél befektetni, de nincs időd az összeállításra vagy a mikor-vegyél-mikor-adj döntésekre, a HOLD vagyonkezelés a megoldás: te csak a kockázati szintet választod (konzervatív, kiegyensúlyozott vagy agresszív), a többi automatizálódik. Engedd meg, hogy a HOLD portfoliókezelői megkönnyítsék a mindennapjaidat miközben őrködnek a befektéseid helyett!
Összegzés
A hazai ingatlan árak nominális növekedési szintje – hosszú időtávon is – hasonlóan magas, mint a világ legfontosabb tőzsdeindexének növekedése, ugyanakkor a magas hazai inflációs időszakok a reál értéknövekedést szinte teljesen eltünteti. A vizsgált 36 éves időszak alatt a tőzsdeindex emelkedése 4,5-szerese volt az ingatlan reál érték növekedésének. Sokan azért tekintik biztonságos befektetésnek a hazai ingatlanokat, mert számos kockázatról megfeledkeznek vagy az észlelt kockázatokat nehezen tudják számszerűsíteni. Pedig sajnos léteznek olyan események melyek az ingatlanok nominális és reál értékét jelentősen csökkenthetik.
