A jegybank június 24-től 6,00 százalékra mérsékelte az alapkamatot és további csökkentéseket helyezett kilátásba. A hosszú bankközi hozamok pedig már ezen lépés előtt is érdemben mérséklődtek. Mondhatni minden adott ahhoz, hogy a piaci lakáshitelek kamata is mérséklődjön. De mit tegyen ebben a helyzetben az, aki lakásvásárlást tervez?
A jegybank 6,25 százalékról 6,00 százalékra mérsékelte az alapkamatot, ez a lépés azonban nem okozott igazi meglepetést. Az viszont már sokkal izgalmasabb, hogy ezen döntés mellé milyen üzeneteket, várakozásokat fogalmaztak meg az MNB oldaláról.
A monetáris mozgástér ugyanis érdemben kinyílt az inflációs kilátások érdemi javulása miatt (az idei évre a jegybank már átlagosan 1,8 százalékos áremelkedést vár). A nyáron jó eséllyel további kamatcsökkenések érkezhetnek, a továbbiakról pedig a szeptemberi inflációs jelentés alapján döntenek.
„Előretekintve a kedvező folyamatok fennmaradása esetén a Tanács – pozitív reálkamat fenntartása mellett – további kamatcsökkentésekre lát teret a nyár folyamán, amelyek folytatásáról a szeptemberi Inflációs jelentés alapján dönt.”
Varga Mihály elmondása alapján a nyáron akár további két 25 bázispontos kamatcsökkenés érkezhet. Ezzel az alapkamat az őszt akár a 5,50 százalékos szintről várhatná. (Persze ehhez az is szükséges, hogy ne változzon semmi érdemben a hazai-, nemzetközi gazdaságban.)
De mi lesz ebben a helyzetben a lakáshitelekkel?
Hirdetés
Hirdetés
Tényleg jöhetnek az olcsóbb lakáshitelek?
Azt fontos látni, hogy az alapkamat és a lakáshitelek kamata között nincs közvetlen összefüggés: június 24-én a kisebb alapkamat miatt senki nem fog 25 százalékponttal kedvezőbb kamat mellett lakáshiteleket kapni.
Az alapkamat egy irányadó kamatszint, mely elsősorban a rövidebb futamidejű pénzpiaci, bankközi hozamokat befolyásolja. A hosszabb futamidejű hozamok, bankközi kamatlábak (például a BIRS) értékére csak közvetetten, lassabban és tompábban fejti ki a hatását az alapkamat.
Márpedig a hosszú futamidejű pénzpiaci hozamok azok, amelyek befolyásolják a banki hitelek forrásköltségét. Ha ezen hozamok csökkennek, akkor azt lehet mondani, hogy a bank számára olcsóbb a hitelkihelyezés, ez lehetőséget teremt az adósok által fizetendő kamatnak a csökkentésére is.
Szerencsére ezen hosszú futamidejű hozamok csökkenése – ilyen például a 10 éves BIRS – már korábban, a választások környékén elindult. Ez nem kis részben a választást követően a befektetői bizalom helyreállásának, az euró bevezetésébe vetett hit felerősödésének, illetve a nemzetközi helyzet – amerikai, iráni konfliktus – javulásának köszönhető. De mennyire mozog együtt ezen hozamokkal a lakáshitelek kamata, THM értéke?
A 10 éves BIRS és a lakáshitelek költségeinek alakulását érdemes három részre osztani az elmúlt 4,5 éves időszakban:
- Gyors felfutás időszaka: 2022-ben az infláció elszabadult, ami a bankközi hozamokra is kihatott, a 10 éves BIRS értéke igen gyorsan felfutott a kiinduló 4,5 százalékos szintről 11 százalék fölé. (A legmagasabb szintre 2022. őszén futott fel a mutató értéke. A legkedvezőbb lakáshitelek THM értéke is meredeken emelkedett 4,39 százalékról 7,44 százalékra nőtt a mutató értéke.
- Csúcs, majd lassabb leereszkedés időszaka: 2022. őszét követően fokozatosan mérséklődött a mutató értéke, 2023. végére elérte a 10 éves BIRS a 6,00 százalék körüli szintet. A legolcsóbb lakáshitelek THM értékében egy elnyújtott – három negyedéven át tartó – csúcsidőszakot követően lassú csökkenés indult meg. A mutató értéke a 8,44 százalékos szintről 7,18 százalékra mérséklődött
- Stagnálás időszaka: 2024. év eleje és 2026. márciusa között a 10 éves BIRS értéke egy relatív szűkebb 1-1,5 százalékos sávban mozgott (5,50-7,00 százalék között) Ezen időszakban a lakáshitelek kamata egy még szűkebb tartományban volt: a legolcsóbb kölcsönök THM értéke 6,10 – 6,64 százalék között alakult.
A fenti ábrán a legolcsóbb lakáshitelek a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján a legkedvezőbb ajánlatok THM értékét mutatja 20 millió forint hitelösszeg, 20 éves futamidő, 10 éves kamatperiódus és 600 ezer forint nettó fizetés mellett. (A vizsgálat 2022. elején, majd azt követően negyedévente az utolsó hónap 24. napjára érvényes ajánlatok alapján lett elvégezve.)
Ezt követően az iráni konfliktus miatt kicsit megugrott a BIRS mutató értéke tavasz elején, majd a választást követően megindult az érdemi csökkenés. A 2026. június 25-re érvényes 10 éves BIRS értéke 4,70 százalék.
Az alapkamat várható nyári csökkentései pedig teret engedhetnek a BIRS további mérséklődésének, de legalábbis stabilizálhatják a mutató értékét a jelenlegi szinten.
Azt pedig már a fenti ábrán is látni lehetett, hogy a lakáshitelek kamata, THM értéke valóban leköveti – ha tompítottan és késleltetve is – a BIRS értékének alakulását.
Emiatt a Bankmonitor szakértői még óvatos becslések mellett is az elkövetkező hónapokban 0,50-1,00 százalékpontos kamatcsökkentést várnak a piaci kamatozású lakáshiteleknél.
Hogyan változhatnak a törlesztők a kamatcsökkenés miatt?
Ezt a Bankmonitor szakértői egy 30 millió forint összegű, 20 élves futamidejű piaci lakáshitel példáján keresztül mutatják be. Jelenleg egy ilyen kölcsönt nagyságrendileg 6,5 százalékos kamat mellett lehet felvenni, a havi törlesztő 223 672 forint, míg a teljes visszafizetendő összeg 53 681 266 forint lenne.
Ha a kérdéses kölcsön kamata 5,5 százalékra csökkenne, akkor a havi törlesztőrészlet 206 366 forintra, míg a teljes visszafizetendő összeg 49 527 886 forintra mérséklődne. Vagyis a kamatcsökkenés miatt az új hitelre összességében több, mint 4 millió forintot lehetne spórolni.
Nincs kőbe vésve természetesen a kamatcsökkenés, a bankokat nem kényszeríti semmi erre a lépésre. Illetve történhet bármilyen olyan esemény – hazai, vagy nemzetközi -, ami változtat a helyzeten, kilátásokon.
Emellett még két dologra mindenképpen érdemes figyelni:
- A kamatcsökkenés az új hiteleknél menne végbe, a meglévő kölcsönöket nem érinti feltétlenül. Például egy 3 éve felvett tíz évig fix kamatozású kölcsön kamata majd csak 7 év múlva az aktuális piaci viszonyoknak megfelelően változhat.
- A lakásárak alakulása nagy mértékben befolyásolhatja azt, hogy egy jövőbeni kamatcsökkenés tényleg mekkora előnyt jelent az érdeklődőknek.
Érdemes kivárni a lakásvásárlással?
Ezt pedig elvezet a következő, talán a legfontosabb kérdésed: érdemes-e a potenciális kamatcsökkenés miatt várni a lakásvásárlással az érdeklődőknek? Ez nagyrészt azon is múlik, hogyan is hathat a lakásárakra a kamatcsökkenés, illetve milyen helyzetből indulnak a vásárlók.
A lakásárak emelkedhetnek?
Alapvetően ez egy nagyon összetett kérdés. Ha a szokásos logikából indulnak ki az érdeklődők, akkor joggal gondolhatják, hogy a kedvezőbb kamatszint jobb helyzetbe hozza a vásárlókat, több pénzük lesz lakást venni, így az ingatlanárak felfelé is mozdulhatnak.
Azt is meg kell nézni azonban, hogy a lakásvásárlások hány százaléka érintett: a MNB adatai alapján az elmúlt időszakban a lakásvásárlások 64 százalékához kapcsolódott lakáshitel. (Ez egyébként érdemben emelkedett az utóbbi időben a korábbi 35-40 százalék körüli szintről.)
Ugyanakkor a piaci hitelek aránya érdemben lecsökkent, minden ötödik lakáshitel forint kapcsolódik ilyen konstrukcióhoz. Ezt a kettőt összevetve azt lehet mondani, hogy durván a lakásvásárlások 12-13 százalékához kapcsolódhat piaci kamatozású jelzáloghitel. Persze a volumen megoszlás és a darab megoszlás nem ugyanaz. Vélhetően valamivel magasabb, a lakásvásárlások 15-18 százalékához kapcsolódhat piaci hitel. Korábban, az Otthon Start bevezetése előtt ez az arány 22-25 százalék körül lehetett.
A vevőknek tehát egy szűkebb, bár nem elhanyagolható részét érintené a piaci lakáshitelek árának csökkenése.
A másik szempont, amit meg kell nézni az a többi lakáspiacot befolyásoló körülmény, a kiinduló árszint alakulása. Márpedig a tavalyi évben látott drasztikus 23,5 százalékos áremelkedéssel az MNB szerint a lakások fundamentumokhoz képesti túlértékeltsége is 22,5 százalékra nőtt.
Ennek hatására az idei évben a lakáspiac megtorpant: az ingatlanok áremelkedés érdemben lelassult – egyes drasztikusan túlértékelt szegmensekben, mint a fővárosi panelek még árcsökkenést is lehet látni -, ráadásul a tranzakciószám, azaz a lakásvásárlások becsült száma is visszaesett. A Duna House által májusra becsült 8892 darabos tranzakciószám nem csak az Otthon Start berobbanásakor látott űrszámoktól marad el, hanem a 2025 és 2024 májusában látott értékektől is.
Ebben a helyzetben a lakásárak érdemi emelkedésére nem számítanak a Bankmonitor szakértői, a várt kedvezőbb kamatkörnyezet inkább a lakásvásárlások számát emelheti, de várhatóan újabb árrobbanáshoz nem vezet.
Eltérő helyzetben másképp reagálhatnak a vevők
Persze a lakásvásárlók élethelyzete is teljesen különböző lehet, márpedig más-más helyzetben a megfelelő válasz is teljesen eltérő lehet.
1. A saját megtakarításból ingatlant vásárló
Minimálisan befolyásolja a döntését a piaci hitelek várható kamatcsökkenése. A saját helyzete nem változik, legfeljebb azt tapasztalhatja az érintett vevő, hogy kicsit nagyobb a verseny az eladó ingatlanokért.
Ha árcsökkenésben, a lakások árának érdemi esésében reménykedett a kérdéses sze,ély, akkor valószínűleg csalatkoznia kell, ez az opció egyre kevésbé tűnik reálisnak.
2. Otthon Startból lakást vásárló
Az ő évi legfeljebb 3 százalékos hitelkamatukat sem befolyásolja a piaci hitelek változása, így érdemben nem befolyásolja a döntésüket a potenciális kamatcsökkenés. Ők is valamelyest növekvő vevői versennyel találkozhatnak a piacon.
3. Piaci hitelből lakást vásárlók
Náluk a helyzet egészen érdekes, hiszen potenciálisan pár hónap múlva olcsóbban tudnak kölcsönt felvenni, ráadásul a lakásárak érdemi emelkedésének relatív kicsi a valószínűsége. Itt azoknak érdemes nyugodtan, megfontoltan haladni, akik még nincsenek a vásárlás kapujában. Nem kell leállni a kereséssel, de nem kergeti őket semmi.
Ugyanakkor azoknak nem érdemes feltétlenül várni, akik már megtalálták álmaik otthonát. A lakáspiac ugyanis relatív szűkös hazánkban, nem könnyű ideális otthont találni. Számukra a kilátásban lévő kamatcsökkenés nem biztos, hogy elég előny, hiszen gyakorlatilag pár hónap múlva visszaállhatnak a start mezőre és újra kezdhetik a hosszadalmas ingatlankeresést.
Fontos kihangsúlyozni, hogy mindenkinek – élethelyzettől függetlenül – érdemes folyamatosan figyelnie a hitelpiacot, lakáspiacot. Az árak változása, a kamatok csökkenése ugyanis azonnal cselekvésre ösztönözhet sokakat.
Például be lehet állítani azt egyes ingatlanportálokon, hogy kapjon értesítést az ember a számára érdekes ingatanok árváltozásáról. Ez jól mutathatja a valós ármozgásokat, a lakások „eladási sebességét” az adott személy számára releváns szegmensben.
A cikk eredetileg a HVG oldalán jelent meg.
