A fellegekben jár a lakáshitelek kihelyezése: a júniusi 282 milliárd forintos volumen újabb rekordnak számít. Ugyanakkor a lakásvásárlások száma az idei évben elmarad az előző években látott értékektől. Hogyan alakulhat ki ez a kettősség a piacokon? Mit jelent ez a vevők számára?
Rengeteg ellentmondásos adatot, hírt hallhat az, aki a lakáspiacot követi. Csúcsra futó hitelvolumen mellett a lakásvásárlások száma alacsony szinten ragadt. A Bankmonitor szakértői ennek az ellentmondásnak az okait vizsgálták meg tüzetesebben, külön kitérve arra, hogy az egyes tények, okok mit jelenthetnek azok számára, akik lakásvásárlás előtt állnak.
Rekordon a lakáshitelezés
Az MNB statisztikái alapján 2026. júniusában 282,06 milliárd forint összegben kötöttek lakáscélú jelzáloghitel-szerződést a bankok. Ez újabb rekordnak számít, bár csak egy milliárd forinttal haladja meg a korábbi 2026. márciusi csúcsot.
Sokkal jobban feltűnnek az elmúlt időszak extrém értékei, ha hosszabb időszakot vizsgálunk. Az Otthon Start program indulása előtt 2025. júliusában 141,94 milliárd forint összegben kötöttek csak szerződést a magyarok, míg 2025. októberétől egyetlen hónapban sem csökkent a havi volumen 240 milliárd forint alá.
A tavalyi év első felében látható durván 135 milliárd forintos átlagos havi volumen az idei év eddigi időszakában közel a duplájára nőtt: az átlagos havi hitelkihelyezés ugyanis 263 milliárd forint volt.
A forrongó lakáshitelezésből pedig a vevők alapból azt a következtetést vonhatnák le, hogy érdemes sietniük a lakásvásárlással, hiszen épp mindenki hitelből veszi meg új otthonát. A valós helyzet azonban egyáltalán nem ezt tükrözi.
Hirdetés
Hirdetés
Stagnáló lakáspiac, relatív alacsony tranzakciószám
Már a hitelpiacnál is lehet látni egy érdekességet: a magas hitelvolumen mellett a szerződések száma nincs csúcson. Persze a júniusi 10 164 darab szerződés magas érték, de az elmúlt években több hónapban kötöttek több szerződést. Legutóbb például 2022. májusában 10 833 kölcsönszerződést kötöttek a bankok.
Persze az egy évvel korábbi 7125 darab szerződéshez képest ez egy nagy emelkedés. Ha a trendeket nézzük, tavaly az év első felében 6834, míg idén ugyanezen időszakban 9617 szerződést kötöttek havonta átlagosan. Ez 40,7 százalékos növekedés, ami igen magas, de azért elmarad a volumennél látott duplázódástól.
Még komolyabb a helyzet, ha az adásvételi szerződések számát tekintjük. Itt nemhogy rekordokról nem lehet beszélni, de még stagnálást, csökkenést is lehet látni a tavalyi év azonos időszakához képest. A Duna House becslése alapján júniusban 9862 lakás cserélhetett gazdát, ami nagyságrendileg megegyezik az egy évvel korábbi 9908-as értékkel.
Ha a trendeket nézzük, akkor pedig már inkább visszaesésről lehet beszélni. 2024 első felében havonta átlagosan 10 247 lakás cserélt gazdát, 2025 azonos időszakában hasonló, 10 565-ös értéket lehetett látni. Ezzel szemben az idei év első hat hónapjában 9426 darab adásvételi szerződést kötöttek havonta átlagosan. Ez az előző év azonos időszakához képest 10,8 százalékos visszaesést jelent.
Ez a visszaesés nem az Otthon Start indulása miatt látható boomhoz képest értendő, hiszen az a támogatás a tavalyi év első felében még kanyarban sem volt. Persze befolyásolhatja a mai adatokat is az Otthon Start az előrehozott vásárlásokon keresztül, de az idő előrehaladtával ez a hatás egyre elhanyagolhatóbb.
A vevőknek már nincs semmi okuk a sietségre, ha a hitelvolumen mellett a hitelszerződések számát, vagy a lakásvásárlások becsült darabszámát is megnézzük. Az ingatlanvásárlások száma ugyanis inkább stagnál, sőt még csökken az elmúlt időszakban látott értékekhez képest. Ezek alapján a lakáskeresők nyugodtan szemlélődhetnek, megfontoltan dönthetnek az ingatlankeresés során.
Az ember jogosan feltételezheti, hogy a lakásvásárlások száma és a hitelkihelyezés volumene szorosan összekapcsolódik. Most pedig pont nem látni szinte semmilyen együttmozgást. Mi húzódhat meg a mostani furcsa adatok mögött?
1. Érdemben emelkedő átlagos hitelösszeg
Az egy szerződésre jutó átlagösszeg érdemben emelkedett az elmúlt időszakban. 2025 első felében még 19,7 millió forint körül alakult az átlagösszeg, míg idén ugyanezen időszakban már 27,3 millió forint volt ez az érték.
Nagyon leegyszerűsítve az egy szerződés átlagos összege azt mutatja meg, hogy egy lakásvásárláshoz mekkora hitelösszeget használtak fel az adósok. A fent látható 7,6 millió forintos – több mint 38 százalékos – emelkedés azt mutatja, hogy egyre nagyobb hitelre van szükség a vásárláshoz.
Ez egyértelműen az Otthon Start program indulásának köszönhető, az ábrán is látható, hogy az érték a program indulásakor ugrik meg. Ez nem is csoda, hiszen a kérdéses támogatott hitelből jóval nagyobb összeget vesznek fel az adósok – meghaladja az átlagösszeg a 30 millió forintot – és a piacnak ma jelentős részét teszi ki ezen kedvezmény. Ma a támogatott hitelek (Otthon Start és CSOK Plusz) a teljes új hitelvolumen mintegy 80 százalékát lefedik.
Ez már részben meg is magyarázza azt, hogyan haladhatja meg a hitelvolumen emelkedése jóval a hitelszerződés-számokban látható növekedést. Az emberek ugyanis jóval nagyobb kölcsönt vesznek fel, mint korábban.
Mit jelent mindez a vevőknek? Egyre nagyobb kölcsönösszeget vesznek fel az érdeklődők a vásárláshoz. Ez részben a lakásárak emelkedésének köszönhető. Az Otthon Start alacsonyabb kamatszintje pedig már nem minden esetben tudja kompenzálni a megemelkedett hitelösszeg terhét. 25 éves futamidő esetén a korábbi átlagos 19,3 millió forintos kölcsön törlesztője 6,5 százalékos piaci kamatszint mellett már csak egy kicsivel magasabb a 27,3 millió forinthoz tartozó Otthon Start havi részleténél. Persze minden élethelyzet más, de egy átlagos vevő az Otthon Start miatt nem kalkulálhat azzal, hogy a korábbi számításaihoz képest érdemben csökkenni fog a vásárláshoz kapcsolódó havi törlesztője az Otthon Start igénylésével.
2. A vételár egyre nagyobb részét fizetik hitelből
Sokszor a nagyobb kölcsönösszeg nem döntés kérdése, hiszen az emelkedő vételárak miatt az érdeklődőknek muszáj egyre több hitelt felvenniük. Persze alternatívaként ott van az a lehetőség, hogy a vásárlásra szánt saját megtakarítását, önerejét növeli az ember, de ez sok esetben nem reális út.
Az MNB adatai alapján 2026 II. negyedévében 12,35 százalékkal emelkedtek országosan a lakásárak, ehhez képest az átlagos hitelösszeg több mint 38 százalékkal emelkedett. Ebből azért már sejthető, hogy nem csak a lakásárak emelkedése generálta azt, hogy egyre több hitelt vettek fel a magyarok.
Ezt az MNB statisztikái is alátámasztják, a magyarok ugyanis az utóbbi időben a vételár egyre nagyobb részét finanszírozzák hitelből.
Már az ábrán is látszik, hogy az Otthon Start bejelentését követően a hiteligénylők a vételár egyre nagyobb részét finanszírozták kölcsönből.
Az MNB adatai alapján 2024. szeptembere és 2025. februárja között a piaci hitelből vásárlók átlagosan a vételár 54,4 százalékát finanszírozták hitelből. Ugyanezen időszakban a CSOK Plusz igénylőknél ez az arány 58,1 százalék volt.
Míg 2025. szeptembere és 2026. februárja között az Otthon Start igénylők már a vételár 71,1 százalékát finanszírozták hitelből.
Márpedig a lakáshitel-piac összetételének átrendeződése miatt az Otthon Startos ügyfelek szokásai döntően meghatározzák a teljes piacot.
A vásárlás előtt állóknak két dolgot kell mérlegelniük. Az Otthon Start évi 3 százalékos kamata olyan kedvező, hogy érdemes az önerőt visszafogni és helyette plusz lakáshitelt igényelni. (Vannak olyan lakossági állampapírok, ahol évi 5,5 százalékos kamat érhető el, ami kedvezőbb a hitelkamatnál.) Ugyanakkor a túl magas hitelarány önmagában is hordoz egy kockázatot: egy komolyabb árkorrekció esetén az aktuális lakásár lehet, hogy már nem fedezi a kölcsönösszeget. Ezt a két tényezőt kell mérlegre tennie a vevőknek, hiteligénylőknek.
3. Egyre több lakásvásárló kér lakáshitelt is
Az előző két tényező rávilágított arra, hogyan emelkedhet a teljes hitelvolumen nagyobb mértékben a kölcsönszerződések számának bővülésénél. Arról azonban nem tudunk még semmit sem mondani, hogy a hitelszerződések száma hogyan emelkedhetett úgy, hogy a lakásvásárlások száma stagnált, sőt még csökkent is.
Szerencsére erre az anomáliára is van válasz. A jegybank adatai alapján ugyanis a lakásvásárlók egyre nagyobb része igényel hitelt is a vásárlás lebonyolításához.
Az Otthon Startot megelőző időszakban mondhatni minden harmadik vevő kért lakáshitelt is, az idei év elején megfordult az arány, és minden harmadik vevő finanszírozza kizárólag saját megtakarításból az ingatlanvásárlást.
Ez azért már megmagyarázza, hogyan emelkedhet a hitelszerződések száma csökkenő lakástranzakciók mellett is.
A lakásvásárlás előtt állók számára ez azt sugallja, hogy egyre kevesebb az önerős vevő a piacon, akik jellemzően előnyben vannak ugyanazon vételár mellett is azokkal szemben, akik hitelt vennének fel az ingatlanszerzéshez. Ez sok hiteligénylő számára jó hír, hiszen várhatóan kevesebb olyan esettel találkozhatnak, amikor az orruk elől csak azért visznek el egy lakást, mert a vevő készpénzben fizeti meg a vételárat.
Összegzés
A rekordra futó hitelvolumen és a csökkenő lakástranzakciók látszólagos ellentmondásának okaira tehát fény derült.
Az emberek egyre több kölcsönt vesznek fel lakásvásárlásra, sőt a vételárnak is egyre nagyobb részét finanszírozzák hitelből. Ráadásul a vevők között is egyre nagyobb arányban jelennek meg azok, akik részben hitelből finanszírozzák új otthonuk megszerzését.
Így már érthető, hogy a csökkenő lakástranzakció-szám ellenére hogyan születhet egyre több hitelszerződés és miért tud dinamikusan növekedni a teljes hitelvolumen.
Ezen adatokból a lakásvásárlás előtt állók is számos jól hasznosítható következtetést vonhatnak le. Ugyanakkor fontos tudni, hogy van számos olyan tényező, amiről ezen elemzés nem szólt, mégis az érdeklődőknek figyelembe kell venniük. Ilyen például az Otthon Start sorsa – nem tudni arról, hogy a programba belenyúlnának –, illetve a piaci lakáshitel-kamatok alakulása – itt a Bankmonitor elemzői kamatcsökkenést várnak -, ezen tényezőket is figyelembe kell vennie az érdeklődőknek a döntésük során.
