Az ingatlanfedezet mellett igényelhető jelzáloghiteleknél a jövedelem mellett a fedezetül felajánlott ingatlan értéke is döntően befolyásolja az igényelhető összeg nagyságát. Ha kevés az önerő, a megvásárolni kívánt ingatlanra a bank nem ad elegendő hitelösszeget, akkor egy másik ingatlan – úgynevezett pótfedezet – bevonásával növelhető a felvehető kölcsön. Egy ilyen lépésnek azonban lehetnek hátrányai is.
A legtöbben a fizetésük és az áhított összegre fizetendő havi törlesztő miatt aggódnak: elbírja-e a jövedelem a havi terhet. Ez valóban egy nagyon lényeges kérdés.
Ugyanakkor a jelzáloghiteleknél van egy másik ugyanilyen fontos szempont is, vajon a fedezetül felajánlott ingatlan elbírja-e a kölcsönösszeget?
Mi az az ingatlanfedezet? Mit jelent a pótfedezet?
A jelzáloghitelek – ilyen a lakáshitel, vagy épp a szabad felhasználású jelzáloghitel – esetében a kölcsön mögött áll egy plusz biztosíték, egy ingatlan is. Erre az ingatlanra rákerül a bank jelzálogjoga, illetve jellemzően egy elidegenítési és terhelési tilalom is.
Ez azt jelenti, hogy nem adhatjuk el a lakást és nem ajánlhatjuk fel másik hitel mögé fedezetként a mostani kölcsönt nyújtó bank hozzájárulása nélkül.
Mit kapunk mi cserébe? Jellemzően a plusz biztosítékért cserébe a bank kedvezőbb feltételek – például kamat, THM – mellett adja oda a kért összeget, mint ha azt ingatlanfedezet nélkül vennénk fel.
Fontos, hogy az ilyen kölcsönöknél a fedezetül felajánlott ingatlan értékének el kell bírni a kölcsön összegét. Nagyon leegyszerűsítve ez azt jelenti, hogy a bank megnézi – egy hivatalos értékbecslés alapján -, hogy mennyit ér a lakás, ház és a felvett kölcsönösszeg ennek csak meghatározott részét teheti ki. (Ha például a bank azt mondja, hogy egy 50 millió forintos ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékát adja oda kölcsönként, akkor legfeljebb 40 millió forint hitelt kaphatunk. Hiába bírná el a fizetésünk magasabb kölcsönösszeg törlesztőjét is.)
Ebben a helyzetben megoldás lehet egy pótfedezet bevonása a hitelügyletbe. Így már két ingatlan együttes értéke alapján határozzák meg azt, hogy az ingatlan oldaláról mekkora hitelösszeget vehetnénk fel.
Hirdetés
Hirdetés
Nincs elegendő önerő? Segíthet a pótfedezet
De egyáltalán mikor merülhet fel az, hogy második fedezetre van szükség? Nézzük meg ezt egy élethelyzeten keresztül.
Péter tervei között egy budapesti lakás megvásárlása szerepelt. A nettó fizetése kiemelkedő, havi nettó 1,4 millió forint, a kiszemelt ingatlan egy belvárosi 60 négyzetméteres tégla lakás, az ára 85 millió forint. Ehhez neki 10 millió forint önereje van.
Péter nem első lakásvásárló és nem áll családalapítás előtt, úgyhogy a piaci kölcsönök jöhettek szóba. Ilyen fizetéssel már 6,0 százalékos éves kamat mellett is kapna kölcsönt, a szükséges 75 millió forintra havonta 20 éven keresztül 537 323 forintot kellene fizetnie. Ez bele is férne a fizetésébe.
Azonban a megvásárolni kívánt lakás nem bír el ekkora hitelt. Péter ugyanis nem minősül első lakásszerzőnek és a lakás sem felel meg a zöld, energiahatékony elvárásoknak, emiatt a 10 százalékos önerővel történő lakásvásárlás szóba sem jöhetett.
A bank Péternek a vételár legfeljebb 80 százalékát adná oda hitelként, ami azt jelenti, hogy a vásárláshoz minimum 20 százalék önerőt, azaz 17 millió forintot vár el.
Ez nem állt rendelkezésre, azonban alternatív lehetőségként felmerült, hogy a szülei vidéki házát is bevonja pótfedezetként Péter – ennek az ingatlannak az értéke 50 millió forint. A két ingatlan együttes értékének (135 millió forintnak) a 80 százaléka pedig már meghaladja a 75 millió forintos határt, azaz így már működne is a lakásvásárlás.
Számold ki a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátorával, hogy a te jövedelmed és a kiszemelt ingatlan értéke mellett mekkora hitelösszeg jöhet szóba, és mennyi önerőre lenne szükséged!
[lakáshitel kalkulátor]
A szülői házat egyáltalán elfogadja a bank pótfedezetként?
Természetesen nem minden ingatlan lehet fedezet. Ráadásul itt bankonként eltérő feltételek szabályok merülhetnek fel.
Nézzük milyen szempontokat vizsgálnak meg a pénzintézetek:
- Az ingatlan típusa, megnevezése: Alapvetően a lakóingatlanok elfogadhatók fedezetként. Míg a lakossági jelzáloghiteleknél a gazdasági ingatlan (gazdasági épület, gyár…) nem lehet fedezet. De vannak olyan típusok, amelyek egyes bankoknál működnek, míg másoknál nem. Például az üdülőt, nyaralót, hétvégi gázat, vegyes funkciójú ingatlanokat nem egységesen kezelik a bankok.
- Mennyi az ingatlan értéke: Jellemzően az egyes bankok meghatároznak minimális összeghatárt. Ennél kisebb értékű ingatlanokat nem fogad el a pénzintézet fedezetként. Ez az alsó limit bankonként eltérő lehet.
- Hány fedezet lehet egy hitel mögött: Alapvetően egyes bankoknál van arra is korlát, hogy mennyi ingatlan lehet egy kölcsön mögött fedezetként. Van, ahol 3, máshol 5 fedezet is bevonható egyetlen ügyletbe.
- Milyen teher, jog van már a lakáson: Természetesen a meglévő teher, kötelezettség, jog is számít. Elég sokféle jog, kötelezettség lehet egy ingatlanok, ezeket sem kezelik egységesen a pénzintézetek.
- Hol helyezkedik el a lakás: Fontos szempont lehet az is, hogy az adott lakás melyik településen, településrészen helyezkedik el. Azokon a településeken, ahol kevesebb vevő van sokszor a reális érték kisebb százalékát adják oda a bankok hitelként. Ez érthető, hiszen nehezebb eladni az ilyen lakásokat gyorsan egy fizetési nehézség esetén.
Mivel jár az, ha egy ingatlan pótfedezet lesz egy hitelnél?
Papíron gyönyörűen nézett ki Péter lakásvásárlása, azonban az ördög mindig a részletekben rejlik.
A pótfedezetre is ugyanúgy ráteszi a bank a teljes kölcsönösszeghez kapcsolódó jelzálogjogot. Ilyenkor úgynevezett egyetemleges jelzálogjog kerül mindkét lakásra a teljes kölcsönösszeghez kapcsolódóan. Ezt a második házat sem lehet eladni, nem lehet rá újabb kölcsönt felvenni a bank engedélye nélkül.
Kérdés, hogy az adott bank a pótfedezet tulajdonosaira még milyen kötelezettségeket tenne. Az biztos, hogy zálogkötelezettként bekerülnek a hitelügyletbe, ha az adós nem fizet, akkor végső soron a pótfedezet kényszerértékesítéséből befolyó összegből is rendezheti a bank a követelését. Itt pedig nincs sorrend, nem kell először az „alap fedezetet” eladni. A pénzintézet – ilyen helyzetben vélhetően már a végrehajtó – ahhoz nyúl hozzá, amelyiket könnyebb értékesíteni.
Elképzelhető, hogy a pótfedezet tulajdonosát kezesként is bevonja a bank a hitelügyletbe. Ebben a szituációban már teljes jövedelmével, vagyonával is felel a kérdéses személy a hitel visszafizetéséért, nem csak az ingatlanával. Azt hozzá kell tenni, hogy ez a plusz kötelezettség az új hiteleknél már nagyon ritka.
Alapvetően megdobja a hitelfelvételhez kapcsolódó induló költségeket is a pótfedezet: két értékbecslés lesz, mindkét ingatlan tulajdoni lapját – ingatlantípustól függően a térképmásolatot is – bekéri a bank a folyamat során többször is. Ráadásul mindkét lakás tulajdoni lapjára be kell jegyezni a jelzálogjogot, ez dupla ügyintézést jelent dupla költséggel. Ezek az extra kiadások simán elérhetik akár a 100 ezer forintot is.
Mikor szabadul fel a pótfedezet?
A szülők leggyakoribb kérdése az, hogy ez az állapot végleges-e. Nem feltétlenül: ha a tartozás idővel annyira lecsökken, hogy a megvásárolt lakás értéke önmagában elbírja a fennálló kölcsönt, akkor kérhető a pótfedezet kiengedése, vagyis a jelzálogjog törlése a második ingatlanról.
Ez azonban nem automatikus. A kiengedést kérelmezni kell, a bank jellemzően új értékbecslést vár el, és a döntés az ő kezében van – míg a hozzá kapcsolódó díjak az ügyfelet terhelik. Érdemes tehát már az igényléskor rákérdezni, milyen feltételekkel engedi ki a bank a pótfedezetet, mert bankonként ez is eltérő.
A megoldás: plusz biztosítékok vészhelyzetre
Péter szülei nagyon szerettek volna segíteni gyermekük lakásvásárlásánál, de a plusz kötelezettségek nagyon megijesztették őket. Nem is maguk miatt, hanem Péter testvére miatt, aki még a szülői házban élt. Mi lesz vele, ha bármi történik, és a lakást elárverezteti a bank?
De mindkét gyermekük nagyon fontos nekik, ez a helyzet szinte megbénította őket. Végül a hitelfelvételből eredő kockázatokat beszélték át a szülők Péterrel és egy független szakértővel. Ezekre a félelmeikre kerestek valamilyen megoldást.
A legnagyobb probléma az volt, hogy mi lesz, ha Péterrel történik valami. Elveszti a munkahelyét, egy betegség miatt hosszabb távra kidől, vagy baleset éri.
Ezekre a helyzetekre azonban létezik megoldás, egy hitelfedezeti biztosítás arra szolgál, hogy egy tragédia – halál, vagy súlyos rokkantság esetén – kifizesse az adós helyett a fennálló tartozást a bank felé.
Ráadásul lehet olyan kiegészítőket is kötni, amelynél a biztosító kifizeti átmenetileg az adós helyett a törlesztőrészletet, amennyiben elvesztené a munkahelyét, vagy tartósan beteg lenne.
Ennek természetesen díja van, azonban Péter ezt a plusz kiadást is vállalta. Ez számára duplán érték:
- Ezek a lehetőségek őt is nyomasztották, szeretett volna ezen helyzetekre valamilyen megoldást találni.
- A szüleinek is meghozta a lelki békét.
Persze a megfelelő biztosítás kiválasztása is nagyon fontos. Nem csak a díjakban, hanem a feltételekben is komoly különbségek lehetnek.
Összességében azonban sikerült megoldást találni Péter problémájára. A pótfedezet felajánlásával sikeresen meg tudta venni álmai lakását. A kérdés innentől az, hogy nálad mekkora a tét: mennyivel több hitelt kapnál egy második ingatlan bevonásával, és megéri-e ezért a szüleidet – vagy más rokont, ismerőst – zálogkötelezetté tenni? Ilyen döntést mindenki csak az összes körülmény, feltétel és kötelezettség ismeretében hozhat meg – ha pedig nem szeretnél egyedül dönteni, a Bankmonitor szakértői díjmentesen végigveszik veled, hogy a te esetedben szükség van-e pótfedezetre, és melyik banknál működhet a vásárlás.
