Örök dilemma lakásvásárlásnál hogy mennyi pénzt gyűjts össze ahhoz, hogy egyáltalán hitelt kaphass. Mi számít egyáltalán önerőnek? Ugye te is rögtön a készpénzre gondolsz, amikor erről beszélünk? Pedig a számos egyéb típusú forrás is számít. És mi lehet a megoldás, ha nincs önerőd?
2009 előtt még sok bank nyújtott – megfelelő jövedelem mellett – lakáshitelt úgy is, hogy az ügyletbe saját pénzt, azaz önerőt egyáltalán nem kellett beletennünk. A világ azonban mára fenekestől felfordult. A bankok nemhogy nem adnak önerő nélkül lakáshitelt, de ma már szabály is rendelkezik arról, hogy egy-egy ingatlanra 80% a maximálisan bejegyezhető jelzálog. Ez meghatározza természetesen azt is, hogy egy lakás árának alsó hangon is 20%-át neked kell előteremtened.
Mit jelent az önerő?
Az önerő a vételárnak az a része, amit zsebből fizetsz ki az ingatlan megvásárlásakor, és nem banki hitelből fedezed. Ingatlanfedezetes hitelek esetében a bank meghatározza, hogy mekkora arányban hajlandó finanszírozni az ingatlant. Az efölötti részt önerőből kell megoldanod. Az MNB szabályozása értelmében egy magánszemély tulajdonában lévő lakóingatlanra maximum a piaci érték 80%-áig lehet jelzálogjogot bejegyezni.
Ez a 80 százalék azonban egy felső korlát. Pusztán annyit jelent, hogy efölé nem mehetnek a bankok, de hogy ezen belül pontosan meddig engednek beterhelni egy ingatlant, az több tényezőtől is függ. Ilyen például az ingatlan elhelyezkedése, állapota, továbbá az, hogy az ügyfél mennyire megbízható adós, tehát az ügyfélminősítés.
Egy nagyon egyszerű példával szemléltetve, ugyanolyan nagyságú, állapotú ingatlanra magasabb hitelt kaphatsz, ha az pl. megyeszékhelyen, vagy nagyobb városban található, mint egy kis faluban.
Hirdetés
Hirdetés
Mi lehet önerő a készpénzen kívül?
- CSOK (családok otthonteremtési kedvezménye)
- Munkáltatói kölcsön
- Munkáltatói támogatás
- Pótingatlan
- Lakástakarék-pénztári megtakarítás
Önerő lehet-e a CSOK?
Idén júliustól már nemcsak új, hanem használt lakás vásárlásához is igényelheted a Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK). A képlet egyszerű: A gyermekek után járó állami támogatás a lakáshoz jutáshoz szükséges önerő kiegészítését szolgálja.
A gyakorlat azért ennél kicsit bonyolultabb. A bankok ugyanis eltérően értelmezik a kormányrendeletet. Van, ahol az ingatlanra maximálisan kihelyezhető hitelösszegen felül juthatsz a támogatáshoz és van, ahol ebbe a keretbe bele kell férnie a hitelnek és a támogatásnak is.
Nézzünk egy példát!
Egy 2 gyermekes család 70 m2 hasznos alapterületű, „C” energetikai minősítésű használt lakást vásárolna 8 millió Ft-ért. A CSOK összege esetükben 1 millió Ft.
Mivel a bankok eltérő módon értelmezik a CSOK-ot, mint önerőt, ezért ketté bontjuk a kérdést.
-
a CSOK önerő ugyan, de férjen bele a 80%-ba
Egy ingatlan – ha megfelelő jövedelmet igazolsz – maximum 80%-ig terhelhető. Ez esetünkben 6,4M forint. Mivel a CSOK-nak is bele kell férnie ebbe az összegbe, ezért a felvehető hitel 5,4M. Vagyis 1,6M forint önerővel kell rendelkezned.
-
a CSOK valójában önerő és 80% fölé lehet terhelni
A fentebb leírtak alapján a maximális hitelösszeg nem változik, 6,4M forint. Viszont a két gyermek után igényelhető CSOK-kal valóban csökkenteni lehet a szükséges készpénzt. Ennek fényében 600 ezer forint önerő mellett már megveheted a házat.
Ebből jól látszik, hogy egyáltalán nem mindegy, hogy melyik bankot választod.
Munkáltatói kölcsön
Az is lehet, hogy szerencsés helyzetben vagy, és a munkahelyedtől akár kamatmentes kölcsönt is kaphatsz. Ebben az esetben ugyan nem ajándékba kapod a pénzt, de legalább kamatmentesen juthatsz egy kis pénzhez.
A bankok zöménél, ezzel önerőként lehet ugyan számolni, de az ingatlanra maximálisan kihelyezhető hitelbe bele kell számolni. Persze nem is ebben az országban élnénk, ha nem lenne erre is megoldás.
Munkáltatói támogatás
Adómentes munkáltatói lakáscélú támogatást kaphatsz te is, ha korábban már vettél fel lakáshitelt, vagy éppen most tervezed a lakásvásárlást. Az adómentes munkáltatói támogatás 5 év alatt összesen legfeljebb 5 millió forint lehet és nem haladhatja meg a lakás értékének 30 százalékát. Amennyiben van rá lehetőség, a munkáltató ezt egy összegben is adhatja, ezzel valós önerőhöz segítve a munkavállalót.
Pótfedezet, mint önerő
Sok esetben a szüleid, nagyszüleid készpénzzel ugyan nem tudnak segíteni, viszont a tehermentes lakásukat felajánlhatják pótfedezetnek. Bankot még csak-csak lehet találni, ahol elegendő fedezettség mellett akár a megvásárolni szándékozott lakás teljes vételárát megkaphatod, de mit szól hozzá az eladó?! Manapság elég nehéz olyan tulajba botlani, aki legalább 10 % foglalóhoz ne ragaszkodna.
Látod, nem annyira reménytelen a helyzet, csak kicsit gondolkozni kell!
