Újra slágerré kezd válni hazánkban az ingatlanbefektetés, az adatok is azt mutatják, hogy a lakásárak szépen emelkedtek az elmúlt másfél évben. Azonban semmi nem garantálja, hogy ez a növekedés a jövőben is kitart majd. Kiszámoltuk, hogy az elmúlt hét évben például sokkal magasabb hozamra tehetett szert az, aki kockázatmentes állampapírban tartotta a pénzét, mint aki az ingatlant választotta. Persze a múltbéli hozamok semmit nem jelentenek a jövőre nézve, de azt jó, ha mindenki megjegyzi: az ingatlan NEM biztonságos befektetés. Az ingatlan igenis kockázatos befektetés. Mutatjuk, hogy miért.
Azt szokták mondani, hogy amikor már mindenki, még a sarki fűszeres is egy adott befektetésről áradozik, akkor azzal a piaccal nagy baj lesz, és jobb gyorsan kiszállni onnan. Valami hasonló dolog történik éppen a kínai részvénypiacon és volt idő, hogy ugyanebbe a kategóriába tartozott a magyar ingatlanpiac is, például 2007-2008-ban.
Az ingatlanárak újra szemrevaló növekedést értek el 2014 eleje óta, ezt bizonyítja például a Duna House lakásárindexe is. Az elmúlt rövid időszak hirtelen növekedése azonban még messze nem minden. A számok ugyanis azt mutatják, hogy az ingatlanárak átlagosan még ezt az emelkedést követően sem érték el a 2008 elején mért szinteket. Annak mindössze 95%-án állnak egyelőre, sőt, ha az inflációt is figyelembe vesszük, akkor csupán 75%-át érik el.
Hirdetés
Hirdetés
Nézzük a konkrét számokat!
Hogy mit is jelent ez pontosan? Lássuk, mennyi pénzünk lenne, ha 2008 elején 10 millió forintos megtakarításunkat ingatlanba, illetve akkor, ha kockázatmentesnek tekinthető állampapírba fektettük volna!
Az állampapírok közül az 1 éves futamidejű Kamatozó Kincstárjegyet választottuk, és feltételeztük, hogy minden évben a kamatokkal együtt újra ugyanebbe tettük a pénzünket. Az ingatlanbefektetésnél a Duna House Országos Lakásindexét vettük alapul, és azt is feltettük, hogy a lakást a megvásárlása után hosszútávra bérbe adtuk.
Látható, hogy a teljesen kockázatmentes államkötvény megvásárlásával több, mint 15 millió forintot érne a befektetésünk. Ezzel szemben az ingatlanbefektetésünk értéke még a 12 millió forintot sem éri el.
A számításunkban 5%-os ingatlan bérleti hozamot feltételeztünk, amit 2%-os amortizációval csökkentettünk évente. Bár a bérleti hozam értéke ma már jóval magasabb, a Global Property Guide szerint Magyarországon átlagosan 7,55%-ot tesz ki, a példában azzal a feltételezéssel éltünk, hogy 2008-ban hosszú távra adtuk ki a lakást. Így nem emelhettük a bérleti díjat, és ezzel kimaradtunk az elmúlt időszak bérletidíj-emelkedéséből is.
Az adózást se felejtsük el!
Nem mehetünk el szó nélkül a hozamok után fizetendő adók mellett sem. Az állampapírok után csak kamatadót kell fizetni (16%), és ugyanekkora adó terheli az ingatlanok kiadását is, abban az esetben, ha a bérbeadásból származó jövedelmünk nem haladja meg az 1 millió forintot (példánkban is ez a helyzet állt elő). Ha viszont ennél nagyobb bevételünk keletkezne, ezt további 14%-os egészségügyi hozzájárulás (EHO), vagyis összesen 30%-os teher terheli.
Ennek a két befektetési formának a tekintetében tehát az elmúlt hét évben az a paradox helyzet állt elő, hogy nemhogy hozamáldozatot kellett vállalni a biztonságért, hanem épp ellenkezőleg: a magasabb biztonságért cserébe jóval magasabb hozamot érhettünk el.
Ebből is látszik, hogy az ingatlan egy kockázatos befektetési forma, amivel bár időnként nagyot lehet szakítani, ugyanolyan könnyen előfordulhat annak az ellenkezője is, és hosszú évekig várhatjuk, hogy az árak újra helyreálljanak. Ha pedig idő közben szükség lenne a befektetett pénzre, az alacsony áron eladott ingatlannal már realizáljuk is az óriási veszteséget.
