Az elmúlt hetekben több olyan esettel találkoztunk, ahol a Bankmonitort megkereső személynek egyszerre volt hitele és jelentősebb megtakarítása is. A hitel kapcsolódhatott akár kiadott ingatlanhoz, akár saját lakhatás céljául szolgáló ingatlanhoz. A megtakarítás esetében a fő kérdés az volt, hogyan érhetünk el bankbetét feletti hozamot. A válasz viszonylag egyszerű, de mégis van egy pszichikai korlátja a helyes lépésnek…
Személyes tanácsadási tevékenységünk során gyakorivá vált a következő szituáció, mely alapján úgy véltük, érdemes a tanulságokat megosztani:
- jó pár évvel ezelőtt vásároltunk egy kisebb lakást, amit ma kiadva hasznosítunk
- a lakást anno hitel felvételével sikerült megszereznünk
- ma már lényegesen jobb anyagi körülményeknek és a párunkkal történő összeköltözésnek köszönhetően egy nagyobb lakásban élünk
- számottevő, a hitel értékét jócskán meghaladó megtakarítással rendelkezünk
- borzasztóan szeretnénk valami jó megoldást, ahol pénzünk a „banki kamatoknál többet hoz”…
Mi lenne a jó megoldás?
Induljunk ki abból, hogy a hitelünk kamata 7-8% között lehet (2006-2007-ben felvett svájci frank hitel). Ezzel szemben a bankbetétben elérhető kamat 3,5% körül van, azaz kb. a fele a hitel kamatának. Hiába fedezi a havi hiteltörlesztést a bérbeadásból származó bevételünk (ami egyébként adózó jövedelem függetlenül attól, hogy hitelt is törlesztünk, azaz van kiadási oldala), folyamatosan kisebb lesz a megtakarításon a kamatbevételünk, mint amekkora kamatkiadást meg tudnánk spórolni a hitel visszafizetésével. Ez viszonylag könnyen belátható a két kamatszint összehasonlításával. Egy átlagos 7 millió Ft összegű hitelállományon az éves kamatkülönbözet (hitel-betét) közel 250 ezer Ft, ennyit bukunk évente a hitel fenntartásával és betétben történő megtakarítással. A valós összeg nettó szinten – amennyiben adózunk az ingatlan bérbeadási bevétel után – még magasabb lehet.
Hiába fedezi a havi hiteltörlesztést a bérbeadásból származó bevétel, a veszteség számunkra jelen lesz. Sokan a bérleti bevétel, illetve a meglévő megtakarítás által biztosított „van pénzem” kellemes érzése miatt nem gondolják át, mennyivel jobban járhatnak a hitel visszafizetésével.
A kiadással hasznosított ingatlan egyébként befektetéssé vált. Mint befektetés ráadásul egy kockázatos történet számunkra. A hitel visszafizetésével megtakarítható 7-8%-os kamatkiadással egyenértékű befektetést ma már csak közepes kockázati szint felvállalása mellett tudunk elérni (pl. abszolút hozamú alapok). Érdemes-e azonban azon izgulnunk, hogy a befektetésünk meghozza-e a 7-8%-ot, ha egy egyszerű lépéssel ugyanezt a hozamot megkereshetjük a hitel visszafizetésével?
Természetesen más a helyzet, ha meglévő szabad pénzünket további ingatlan vásárlásba kívánjuk invesztálni, ahol ismét hitelt vennénk fel (tudatosan hitel igénybevételével hajtjuk végre a befektetést). Ebben az esetben pusztán azt kell mérlegelni, hogy (bár ma vonzó ingatlanárakkal találkozhatunk) az ingatlanbefektetés kockázata milyen mértékben illeszkedik jövőbeni pénzügyi céljainkhoz, nem lesz-e túl nagy súlya vagyonunkon belül az ingatlannak. (Ma már talán senki nem gondolja komolyan, hogy az ingatlan kockázatmentes befektetés tud lenni…)
Egy alternatív megoldás: lakás-takarékpénztár
Rögtön más a helyzet, ha a bérleti díjat lakástakarékba fizetem be. Ebben az esetben ugyanis az állami támogatás miatt 13-15%-os éves hozamot is elérhetek egy 4 éves konstrukcióval. Itt tehát a hitelkamatnál magasabb hozamot realizálhatunk, az egyenlegünk pozitív lehet. Az állami támogatás maximumát havi 20 ezer Ft befizetéssel tudjuk elérni, míg a bérleti díj ennél magasabb. Megoldást jelenthet, hogy családon belül, a házastársunk is köt egy lakástakarék szerződést és lejáratkor mindkét szerződés összegét a hiteltörlesztésre fordítjuk.
Mikor fizessük vissza – gyakorlati tanácsok
- Kezdjük egy aktualitással: amennyiben deviza alapú hitelünk van (mint a fenti példában), talán érdemes várni 1-2 hónapot, amíg kiderül, hogy a kormány hogyan kívánja lezárni véglegesen a devizahitelek sorsát hazánkban. Elképzelhető olyan kimenetel, amiben jobban járunk a jelenlegi azonnali visszafizetésnél.
- Érdemes tüzetesen szemügyre vennünk a hitelszerződésünket. A legtöbb esetben nem mindegy a visszafizetés ütemezése, eltérő időpontokban eltérő költsége van az előtörlesztésnek, végtörlesztésnek.
Természetesen ott lappang a kérdés devizahitelek esetén, hogy ha visszafizetem, akkor „realizálom az árfolyam veszteséget” és mi történik, ha a forint erősödni fog és később alacsonyabb árfolyamon tudnám visszafizetni? Ez nettó spekuláció. Erre vonatkozóan elméletileg sem létezhet olyan előrejelzés, melyre megbízhatóan támaszkodhatnánk egy olyan megállapítással, hogy másfél év múlva a jelenlegi 245 Ft-tal szemben 195 Ft lesz egy svájci frank. A devizapiacon nem létezik olyan előrejelzés, melyet egy hosszú távú hitel esetében érdemes lenne figyelembe venni.
Ha úgy érzed, hogy nem igazodsz el pénzügyeidben, ajánljuk figyelmedbe
független pénzügyi tanácsadásunkat.
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
