A napokban jelent meg a hír, hogy Európában Magyarországon drágultak a legjobban a lakásárak az elmúlt egy évben. Ezt néhányan rögtön úgy is értelmezték, hogy árrobbanás van, lufi van a lakáspiacon. Érdemes azonban egy kicsit a számok mögé nézni és higgadtan gondolkozni: rögtön látni fogjuk, hogy egy kicsit másról van szó.
Minek a hány százaléka?
Egy éves árváltozást nézni az ingatlanpiacon, leginkább ahhoz hasonlítható, mint megnézni a foci EB-n a csoport mérkőzéseket: nem biztos, hogy kitaláljuk ki lesz a bajnok… Az ingatlanpiacon a hosszú távú ártrendek számítanak. Ha pedig hosszútávú változásokat nézünk, akkor az inflációt sem árt figyelembe venni.
Ráadásul volt itt egy kisebb pénzügyi válság is a Lehman Brothers összeomlását követően.
Mindezt egybe vetve megnéztük, hogy az infláció hatását kiszűrve, hogyan változtak az ingatlan árak 2008. szeptemberét követően az elmúlt hét évben, illetve a válságból már kifelé mozdulva 2012 januárjától. Az eredményeket az alábbi ábra mutatja:
Tanulságok:
- az elmúlt 4 évben a magyar lakóingatlan árak (és ezen belül elsősorban az utolsó másfél évben) átlag felett nőttek az árak, de ez csupán arra volt elegendő, hogy
- összességében a válság előtti szinthez viszonyítva az európai átlagnak megfelelő árváltozást tudjon felmutatni a magyar piac (sőt igazán arra sem mert az átlagtól 2%-kal elmaradunk)
- hazánkban az infláció lényegesen (10%ponttal) magasabb volt a válságot követően napjainkig, mint az Európai átlag, így az infláció figyelembe vétele nélkül nem is érdemes megtenni a nemzetközi összehasonlítást
Hirdetés
Hirdetés
Hol tartunk most? Merre tovább?
Fentiek alapján teljesen az európai átlagos (illetve attól minimálisan elmaradó) árnövekedést mutat a magyar lakóingatlan piac. A fő különbség a nemzetközi összehasonlítás alapján az utolsó másfél év hirtelen dinamikus árnövekedésében van, mely elsősorban az ingatlanpiacot ért kedvező szabályozói módosításoknak: ÁFA csökkentés és visszaigénylési lehetőség, támogatások emelkedése…stb. köszönhető.
A hirtelen árnövekedés inkább egy korrekció, semmint egy indokolhatatlan lufi kialakulása. Ennek ellenére a hirtelen árváltozást sokan pszichológiai okok miatt képesek „túlzónak” és „indokolatlannak” minősíteni.
Ha és amennyiben azonban igazunk van és nem lufiról, hanem korrekcióról van csupán szó, akkor a jövőben sokkal inkább az árcsökkenés helyett az áremelkedés dinamikájának a mérséklődése várható.
Ebből pedig egyenesen az következik, hogy akiknek ingatlan vásárlási céljuk van, azoknak nem érdemes elhalasztani a vásárlást kedvező árszintre várva. Sőt, a kereslet kisebb megtorpanását (ma nincs az a roham a lakásokért, ami a tavalyi évet jellemezte) ki lehet használni nyugodt piacfelmérésre és vásárlási döntésre.
Alacsony kamat & olcsó hitel = magas befektetői jelenlét
Ma a vásárolók több, mint egyharmada befektetési céllal vesz lakást Budapesten. Jó minőségű kiadó lakást találni szinte lehetetlen… Az alacsony kamatok két oldalról is ösztönzik a befektetési célú vásárlásokat:
1., „nem éri meg bankban tartani a pénzt” érzés
2., olcsón lehet lakáshitelt felvenni az ingatlan vásárláshoz
Az elérhető lakáshitelek kamatszintjéről gyors áttekintést ad az alábbi kalkulátorunk:
Kockázatok
Kanyarodjunk vissza egy kicsit a nemzetközi összehasonlítást mutató fenti ábránkhoz. 40%-os árcsökkenéstől 52%-os árnövekedésig minden megtalálható rajta. Ennél szemléletesebben semmi nem mutatja, hogy az ingatlan befektetésnek is van kockázata…
