Az elmúlt bő két évben az országban átlagosan közel 30%-kal nőttek a lakásárak, míg a fővárosban még ennél is nagyobb felfutásra került sor. Akik abban reménykednek, hogy jön a pihenő, azok csalódni fognak, minden jel arra mutat, hogy folytatódik az áremelkedés. Főleg igaz ez akkor, ha a kormány tényleg megvalósítja a CSOK önrészként való beszámítását és a megpedzegetett speciális adókedvezményt.
A fák az égig nőnek?
Alapvetően mi is azon a véleményen vagyunk, hogy még nem érte el az ingatlanpiac a csúcsát, vagyis az árak emelkedése várható jövőre is, viszont ennek mértéke már visszafogottabb lesz. Az alábbiakban a fontosabb szempontokat vesszük sorra, melyek alapján indokolt lehet felkészülni, hogy ugyanazért a lakásért időben többet kell majd adnunk.
1) Több oldalról is megerősítettnek látszik, hogy egyre jobb a lakosság helyzete, a bérek növekednek, és a foglalkoztatási lehetőségek is kedvezőbbek. Márpedig a kormány is ebben érdekelt, a várakozások szerint a foglalkoztatottak többsége három év alatt akár 30%-os emelést is kaphat. Nyilvánvaló, ha van megfelelő jövedelemmel rendelkező kereslet a lakásokra, akkor az az áremelkedés irányába hat.
2) Nagyon sokak számára gondot okozott a devizahitelek jelentősen megnövekvő részleteinek visszafizetése, az utóbbi években viszont számos fronton javult a háztartások pénzügyi helyzete. A megtakarítások jelentős mértékben nőttek, míg a hitelállomány visszaesett. Ilyen feltételek mellett a korábban kivárást választók is a tettek mezejére léphetnek.
3) A kockázatmentes befektetések hozama sosem volt még ilyen mélységben, a nagyobb megtakarítással rendelkezők éppen ezért kezdtek el az ingatlanpiac felé kacsingatni. A Duna House Barométer szerint novemberben a Budapesten a lakásvásárlások 44%-a befektetési céllal történt.
4) Nemcsak a befektetéseken elérhető hozamok alacsonyak, hanem a lakáshitel kamatai is. A Bankmonitor által követett bankok ajánlatai között 3 hónapos kamatperiódussal már kicsivel több mint 3%-os THM mellett hitelt kaphatunk, míg 5 éves fixált hiteleknél a legolcsóbb már 4,5% mellett elvihető. Sokkal olcsóbbak nem lesznek már a hitelek, viszont nem is utal sok minden arra, hogy a következő egy évben innen hatalmas emelkedésre lenne kilátás.
5) December elején Rogán Antal bejelentette, hogy a kormány új tervvel állna elő. Egyrészt a CSOK-ot hitelfelvételkor önerőként lehetne figyelembe venni, másrészt a lakásvásárlásra fordított önrészt vissza lehet igényelni a személyi jövedelemadóból az átlagos lakásérték erejéig. A számításaink szerint, ha ez valóban megvalósul, akkor óriási lökést adhatna az ingatlanpiacnak.
6) Igazán nagy mozgolódás az ingatlanpiacon egyedül a fővárosban tapasztalható, ide köthető a legtöbb új építésű projekt is. Az országos átlaghoz képest is jellemzően jóval drágább négyzetméteráron juthatunk álmain otthonához, vagyis az általános lakáspiaci emelkedést ez is támogatja.
7) Jövőre már az új építésű lakások első ütemei megérkeznek, amire már fel lehet majd használni a CSOK-ot is. Az állami ingyenmilliók támogatásával tovább nőhetnek az ingatlanárak.
8) Többek között az áfa-csökkentés is hozzájárult, hogy egyre több ingatlanfejlesztő kezd neki a munkának a fővárosban és az agglomerációban. A következő években végre az új építésű lakásokból is lesz valós kínálat, viszont ezek felépítésének költségei egyre magasabbak. Egyrészt a munkaerőhiány, másrészt a jelentkező alapanyaghiány miatt. Nincs mit tenni, aki az új építésű lakásokat preferálja, annak mélyebben a zsebébe kell nyúlnia.
9) Az új építésű lakásoknál az árat a magasban tartó tényező az is, hogy a bankok az ingatlanfejlesztőknek csak nagyon konzervatív árazás mellett adnak hitelt. Viszont, ha ezeket a költségeket a fejlesztő ki akarja gazdálkodni, akkor ehhez mérten nagyobb árat is kell meghatároznia.
A hozzád leginkább passzoló lakáshitelt keresed? A kalkulátorunkkal gyorsan megkaphatod a választ!
mortgages_small]
Hirdetés
Hirdetés
Nagyon megindultak az ingatlanárak
A válság után éveken keresztül pangott a hazai ingatlanpiac, viszont 2014-től kezdődően egy olyan felfutás kezdődött meg, ami a mai napig kitart. Országos átlagban a KSH adatai alapján a 2010-es szintekhez képest a használt lakásoknál 15%-kal, míg az új lakásoknál 22%-kal voltunk fentebb 2016 közepén.
Amennyiben a 2013-as mélypontokhoz képest nézzük, akkor még ennél is drámaibb az áremelkedés. A két fő kategóriában az árak növekedése elérte a 30%-ot, sőt Budapesten nem volt ritka az 50% feletti emelkedés sem. Az egyszerűség kedvéért számoljunk „csak” a 30%-os árnövekedéssel, akkor egy 55 négyzetméteres lakás átlagára a 2013-as 21 millió forintról mára 27 millió forint fölé emelkedett, vagyis 6 millióval kell többet adni érte.
Azt se felejtsük el, hogy általánosságban az ingatlanokat úgy tartjuk nyilván, mint ami képes az infláció felett emelkedni. Márpedig, ha ehhez képest nézzük, akkor nem is volt olyan nagymértékű az árak növekedése. 2007 vége és 2016 közepe között az infláció összességében 31%-os volt. Az ábra alapján még lenne jócskán tér (használtnál bő 20%, míg az új lakásoknál 15%) ahhoz, hogy ezt a lakásárak behozzák.
Persze a statisztikákat érdemes kellő körültekintéssel nézni, mert például a fővárosban és az agglomerációban olyan áremelkedésre is sor került, ami infláció feletti megtérülést biztosíthatott a jó időben vásárolóknak. Míg a másik oldalon, egyes vidéki városokban sokkal visszafogottabb volt az ingatlanőrület, ami a lakások áraiban is visszaköszönt.
Az MNB októberi jelentésében szintén azt írta, hogy az utóbbi két évben tapasztalható emelkedés ellenére még nem tekinthető túlzott mértékűnek a lakásárak növekedése. Amennyiben a gazdasági környezetet megnézzük, akkor még van tér a további növekedésnek, viszont a korábbi éves dinamika nem lesz fenntartható.
Keress lakáshiteleink között: otp vagy fundamenta lakáshitel? Kalkulálj és találd meg a legjobbat!
