Olvasónk kérdezte, hogy miért válassza a jelenleg igen olcsóbb változó kamatozású konstrukció helyett a kiszámítható kölcsönt? Nem járhatunk ugyanúgy rosszul ezzel a választással, mint a válság előtt annyira ajánlott deviza alapú kölcsönökkel? Ennek jártunk most utána.
Hogy választani tudjunk a két konstrukció között, először is tisztában kell lennünk azzal, hogy mi is az a kamatperiódus. A kamatperiódus az az időszak, amíg a hitelt nyújtó bank egyoldalúan nem módosíthatja a kamatot, azaz törlesztőrészletünk is változatlan szinten marad. A jelenleg legnépszerűbb konstrukció a 10 éves kamatperiódusú kölcsön, ennél a kamat 10 évente változhat meg. Azonban létezik ennél jóval gyakrabban változó kamatozású hitel is: a 3 havi BUBOR-hoz kötött kamatozású konstrukciónál például a kamat 3 havonta – a 3 havi BUBOR aktuális változásainak megfelelően – módosulhat.
A hosszabb kamatperiódusú hitelek általában magasabb kamaton érhetők el, mint azok, melyeknél gyakrabban módosulhat a törlesztőrészlet. Vagyis induláskor kevesebbet kell fizetnünk egy változó kamatozású kölcsön után.
Hirdetés
Hirdetés
Miért olcsóbb egy 3 havi kamatperiódusú lakáshitel?
Ehhez meg kell értenünk, hogy az egyes bankok költségei eltérhetnek a különböző kamatperiódusú hitelek esetében. Kamatköltségnek tekinthetjük azt az árat, amennyiért a hitelösszeget adott időszakra – kamatperiódusra – kölcsön veheti egyik bank a másiktól. Ezt az árat 3 havi kamatperiódus esetében a 3 havi BUBOR, 10 éves kamatperiódus esetében a 10 éves BIRS tükrözi legjobban.
Mindkét mutató értéke jelentősen csökkent az elmúlt 4 évben. Ezzel is magyarázható a hitelek jelenlegi kedvező kondíciói. Ugyanakkor a két mutató különbsége közel azonos, vagyis a bankoknak nagyságrendileg 1 százalékkal többe kerül kihelyezni egy 10 éves kamatperiódusú hitelt, mint egy 3 havonta változó kamatozású kölcsönt. Ez a különbség jelentkezik az induló törlesztőrészletben is.
Miért mondhatjuk azt, hogy mindkét lakáshitel konstrukció olcsó?
Az induló kondíciókat összehasonlítva a hosszabb kamatperiódusú hitelek drágábbak. Ettől még azok is olcsók, nem véletlen a népszerűségük. Ezt nagyon jól mutatja a két konstrukció kamatfelárának – a kamat és a kamatköltség különbözete – alakulása.
A változó kamatozású kölcsön kamatfelára még kis mértékben emelkedett is – 2 százalékról 2,3 százalékra. A 10 éves kamatperiódusú hitelek kamatfelára viszont jelentősen, több mint 1,5 százalékkal csökkent. Jelenleg a 10 éves kamatperiódusú kölcsön kamatfelára az alacsonyabb.
A kedvező elmozdulást egy 10 millió forint összegű 20 éves futamidejű hitel példáján keresztül is megnézhetjük. Mindkét kölcsön törlesztője és kamata jelentősen csökkent. A teljes visszafizetendő összeg változása – a 10 éves kamatperiódusú konstrukció 4,6 millió forinttal vált olcsóbbá – azonban jól mutatja, hogy melyik konstrukció módosult jelentősebb mértékben.
Miért érdemes hosszabb kamatperiódusú hitelt választani?
A teljes visszafizetendő összeg még mindig a változó kamatozású hitelnél alacsonyabb, viszont ezt azzal a feltételezéssel számoltuk ki, hogy a hitel kamata nem módosul a futamidő alatt.
Emiatt sokaknak megérheti még a jelenlegi körülmények között is rövidebb kamatperiódussal hitelt igényelni:
- Nagyon rövid futamidőre igényelnének hitelt, addig várhatóan nem fog a kamatuk jelentősen emelkedni.
- Komolyabb bevételre számítanak – például lejáró ltp-ből, lakáseladásból – az elkövetkező pár évben és abból betörlesztenének hitelükbe egy jelentős összeget.
Nekik mindenképpen megérheti ez rövid kamatperiódusú kölcsön, sokunk azonban a teljes futamidőt kitöltve tervezi hitelét visszafizetni. Jelenleg egy új lakáshitel átlagos futamideje 20 év és nem tudjuk ez alatt hogyan fog alakulni pontosan a kamat nagysága.
20 év, gondoljunk bele mi minden történt velünk ennyi idő alatt. Teljesen más élethelyzetben vagyunk szinte mindannyian, mint 20 évvel ezelőtt. Semmi garancia nincs arra, hogy két évtized múlva ne változzon meg ugyanannyira gyökeresen az életünk. Ez a változás kiterjedhet a magánéletünkre és az anyagi helyzetünkre egyaránt. Érdemes lehet ennek az időszaknak minél nagyobb részét – legalább a hitelünk törlesztőrészlete szempontjából – biztonságban tudni. Ezért lehet, hogy többet kell fizetnünk. Sőt az is lehet, hogy utólag feleslegesnek fog tűnni ez a plusz kiadás. De most ezzel csökkenthetjük a jövő bizonytalanságának egy kis szeletét.
