Július 28-án az MNB megemelte a jegybanki alapkamatot 0,3 százalékponttal. Az irányadó kamat emelésének természetesen hatása lehet a hitelek költségére is, ez azonban nem közvetlenül jelentkezik. Van azonban négy olyan mutató, amelyek közvetlenül hathatnak a kölcsönök árazására. Ezeket érdemes figyelned, ha lakáshiteled van, vagy azt szeretnél felvenni.
A jegybanki alapkamatot megemelték 1,20 százalékra, ezzel próbálja az MNB az inflációs nyomást enyhíteni és az áremelkedés mértékét visszaszorítani a kívánt 3 százalékos szint közelébe. A lépésnek természetesen hatása van a piaci hozamokra, ezáltal a hitelkamatok emelkedésére is számítani lehet. Ugyanakkor a lakáshitelre gyakorolt hatás nem közvetlen – a piacon nincs olyan kölcsön, melynek árazása közvetlenül az alapkamattól függne -, vannak azonban olyan publikus mutatók, amelyek változása gyorsabban és erősebben megjelenik a hitelek kamatában.
Hirdetés
Hirdetés
Milyen mutatókat nézz, ha meglévő lakáshiteled van?
Ez nagy mértékben attól is függ, hogy milyen kamatperiódus mellett igényeltél lakáskölcsönt. (Kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a pénzintézet nem módosíthatja egyoldalúan kölcsönöd kondícióit.)
Ha fix kamatozású kölcsönöd van:
Ebben az esetben a kölcsönöd törlesztőrészlete nem változhat meg a hitel lejártáig. Ilyenkor nem kell aggódnod a piaci kamatok alakulása miatt, gyakorlatilag arról van szó, hogy a magasabb induló kamatért cserébe megvásároltad a biztonságot. Nem kell figyelned se a jegybanki alapkamat, se más mutatók alakulását, hiszen ezeknek nincs hatása a törlesztőrészletedre. (Természetesen más okokból még fontos lehet számodra a piaci kamatkörnyezet alakulása.)
Ha 5, 10 éves kamatperiódusú kölcsönt vettél fel:
Jelenleg a 10 éves kamatperiódusú hitelek a legnépszerűbbek, ami azt jelenti, hogy a bank egy évtizeden át nem változtathatja meg a kölcsön kamatát. Ilyen konstrukció igénylésekor sem kell aggódnod az alapkamat változása, a piaci hozamok módosulása miatt egészen a kamatperiódus fordulójáig. Ha például két éve vettél fel egy 10 éves kamatperiódusú kölcsönt, akkor neked csak 8 év múlva kell a hitelkamatok változása miatt nézelődnöd. Természetesen a kamat módosulásának mértéke az akkori piaci kamatoktól függ majd.
Ha most van kamatfordulója a kölcsönödnek, akkor természetesen más a helyzet. Számodra azonban nem a jegybanki alapkamat lesz lényeges, hanem az MNB által publikált úgynevezett kamatváltoztatási mutató nagysága. Ez ugyanis pontosan megmutatja, hogy a kölcsönöd kamata milyen mértékben fog változni.
Több fajta mutató is létezik, a hitelszerződésedben pedig benne van, hogy rád melyik érvényes. Alapja jellemzően a BIRS, vagy az állampapírhozam lehet: a kamatváltoztatási mutató értéke attól függ, hogy az alapjául szolgáló piaci hozammutató hogyan alakult a kamatforduló kezdő és lejárati időpontja között.
Például az 5 éves kamatperiódusra érvényes H1K5 mutató aktuális értéke -0,39 százalék. Ez azt jelenti, hogy egy októberben forduló lakáshitel kamata 0,39 százalékponttal csökkenni fog. (A mutatót 120 nappal előre ki kell hirdetni, hogy mindenki megismerhesse időben az esetleges változásokat. Ezért a most publikált mutató az októberben forduló hitelekre érvényes.)
Ez nem azt jelenti, hogy ezek az adósok nagyon jól járnának, hiszen a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint a 3 legolcsóbb 5 éves kamatperiódusú lakáshitel átlagos THM értéke 2016. októberben 4,96% volt, míg a jelenleg elérhető ugyanilyen kölcsönök átlagos éves költsége csupán 3,29%. (A 0,39 százalékpontos kamatcsökkentés ezt a különbséget nem kompenzálja.)
Ha változó kamatozású kölcsönöd van:
Ha változó kamatozású kölcsönnel rendelkezel – kölcsönöd kamata akár éven belül is módosulhat -, akkor számodra a BUBOR mutató értéke lesz lényeges. Ezen kölcsönök kamata ugyanis a referencia mutató értékéből és a kamatfelárból tevődik össze. (Jellemzően ez a referencia mutató a BUBOR szokott lenni.)
Márpedig kamatfordulókor a BUBOR értékének megfelelően változik a kölcsönöd kondíciója is. (Ha a referencia mutató értéke emelkedett 1 százalékpontot, akkor a kölcsönöd kamata is ilyen mértékben nőni fog.) A BUBOR értékét naponta publikálja az MNB, számodra azonban a hó végi érték lesz lényeges, mivel a a hónap utolsó munkanapját megelőző második napon érvényes érték alapján árazódik át az éppen forduló kölcsönök kamata.
Jól látható, hogy a BUBOR mindig reagált az alapkamat változásaira, illetve sok esetben már a tervezett módosítás bejelentésére is. (Például a májusi emelkedés a jegybank bejelentésének volt köszönhető.) Ugyanakkor a bankközi kamatok értékét más tényezők is befolyásolták.
Ezt jól mutatja, hogy összességében a BUBOR értéke 1,10-1,35 százalékponttal emelkedett két év alatt, míg az alapkamat csupán 0,3 százalékpontot nőtt. (2020 elején 0,90 százalék volt a jegybanki alapkamat értéke, ehhez képest a jelenleg emelés csupán 0,30 százalékpont volt.)
A jegybanki alapkamattól függetlenül a változó kamatozású kölcsönök kamata megemelkedett – vagy meg fog emelkedni belátható időn belül – nagyságrendileg egy százalékponttal. (Ráadásul sok adós ezzel az áremelkedéssel még nem is szembesült, hiszen a hitele jelenleg moratóriumban van.)
1,20 százalékpontos kamatemelkedés egy 10 millió forint összegű, 10 éves hátralévő futamidejű kölcsön esetében 6 ezer forint törlesztőrészlet emelkedést eredményezhet. Márpedig ez alól a drágulás alól a szeptemberben lejáró moratórium sem véd. Ez a helyzet jól mutatja miért érdemes a változó kamatozású kölcsönnel rendelkező adósoknak elsősorban a BUBOR mutató értékét nyomon követni.
Mire figyeljen, aki most venne fel hitelt?
A lakáshitel felvétele előtt állók számára a legfontosabb kérdés jelenleg az lehet, hogy mennyire kell sietniük új otthonuk kiválasztásával, a hiteligénylés benyújtásával. A jegybanki alapkamat változása számukra is fontos, de talán a BIRS mutató értékének alakulása még lényegesebb lehet.
A BIRS azt mutatja meg, hogy az egyes bankok milyen kamat mellett hajlandók egymásnak hitelt nyújtani hosszú futamidőre. (A BIRS mutató értékét a különböző futamidőkre a jegybank publikálja minden nap.) A hitelek forrását jellemzően a pénzpiacról szerzik be a pénzintézetek, éppen ezért a mutató jól tükrözi a lakáshitelekhez kapcsolódó banki kamatköltségeket.
A mutató változása nem vonja maga után automatikusan az új hitelek kamatemelkedését, viszont a banki költségek emelkedését egy idő után a pénzintézetek is lekövetik és meg fogják emelni az új kölcsönök hitelkamatait. Márpedig a mutató értéke jelentősen emelkedett az év eleje óta.
Ezt jól mutatja a 10 éves futamidejű BIRS értékének alakulása az elmúlt két évben. (Érdemes a 10 éves mutatót megnézni, mert ennek értéke mutatja a jelenleg legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitel költségeit.)
Az alapkamat és a BIRS értéke között nincs annyira szoros együttmozgás. Ez érthető is, hiszen az alapkamat egy kéthetes futamidejű irányadó kamatláb, a hosszabb futamidejű mutatókra a hatása tompítottan és késleltetve jelentkezik. Természetesen más – akár nemzetközi – piaci hatások is befolyásolják a BIRS alakulását.
Emiatt a 10 éves BIRS értéke 1 százalékponttal emelkedett meg az év eleje óta, szemben az alapkamat 0,3 százalékpontos növekedésével. Az új lakáshitelek kamata csupán 0,3-0,4 százalékpontot emelkedett az év eleje óta, vagyis a mutató jelenlegi értéke mellett is további kamatemelés lenne indokolt.
Természetesen a mutató értéke is csökkenhetne az elkövetkező időszakban, de erre az alapkamat emelkedése miatt nincs sok esély. Ráadásul kamatemelési ciklusban vagyunk, az MNB várhatóan tovább fogja növelni az irányadó kamatlábat.
A támogatott hiteleknél is érdemes bizonyos mutatókat nézegetni
Azt gondolják az igénylők, hogy a csok-hitelnél, vagy éppen a Babaváró kölcsönnél nem érdemes semmilyen mutatót nézegetni. Ez alapvetően igaz is lehetne, hiszen ezen konstrukciók kamata fix:
- A csok-hitel kamata futamidő végéig fix 3%
- A Babaváró hitel pedig kamatmentes
Ez azonban csak addig igaz, amíg a kamatkedvezményt nem veszíti el az adós. Például a Babaváró csak akkor kamatmentes, ha 5 éven belül születik legalább egy gyermeke az adósoknak. A csok-hitel kamata is megemelkedik, ha vállalt gyermekre lett felvéve a kedvezmény és a baba nem érkezik meg időben.
Ebben az esetben mindkét konstrukciónál megemelkednek a kamatok, ráadásul az addig kapott kamattámogatást is vissza kell fizetni. Ezen büntetés mértéke pedig attól függ, hogy a támogatáshoz kapcsolódó referencia érték hogyan alakul. (Ez a referencia pedig az 5 éves állampapír aukciós átlaghozamától függ.)
Vagyis a büntetés mértéke végezetül az állampapír hozamokon múlik. A jogszabályban nevesített konkrét mutató értékét pedig az Államadósság Kezelő Központ Zrt honlapján meg lehet találni, vagyis bárki ki tudja számolni.
Bankmonitor szakértőinek javaslata
- Az új hitelt igénylők további kamatemelkedésre számíthatnak, éppen ezért érdemes lehet a lakáskeresésüket felgyorsítani. Ez azonban nem azt jelenti, hogy egy nem megfelelő házat vegyen meg bárki. Az ideális otthon megtalálása fontosabb lehet a kamatoknál.
- A változó kamatozású kölcsönök adósai emelkedő kamatokkal szembesülhetnek már most, amit a moratórium jelenleg elfedhet. Ők is számíthatnak további drágulásra – hiszen az alapkamat is tovább emelkedhet -, éppen ezért érdemes lehet elgondolkodniuk azon, hogy kölcsönüket lecseréljék egy biztonságosabb, hosszabb kamatperiódusú konstrukcióra. Ezt nevezik hitelkiváltásnak.
- A meglévő hosszú kamatperiódusú kölcsönnel rendelkező adósokat nem befolyásolják feltétlenül a mostani változások. Ha most lenne a kamatfordulójuk, akkor sem az alapkamat alakulása lesz számukra lényeges.
