Mennyi lakáshitelt vehet fel jelenleg egy átlagos jövedelmű házaspár?

Amikor lakáshitelt szeretne valaki, az első két kérdés rendszerint az, hogy „Hitelképes vagyok egyáltalán?”, és ha igen, akkor „Mennyi hitelt kaphatok?”. Éppen ezért az alábbiakban összegyűjtöttük az ezekkel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat, valamint megvizsgáltuk, mekkora hitelt vállalhat be jelenleg egy kétkeresős, átlagos jövedelemmel rendelkező pár.

Bármilyen hiteltípusról legyen is szó – személyi kölcsön, Babaváró hitel, csok hitel vagy lakáshitel – hitelfelvétel előtt legelőször azt kell tisztázni, hogy egyáltalán hitelképesek vagyunk-e. Az egyik alapvető elvárás a bankok részéről, hogy a munkaviszonyunk véglegesített legyen, vagyis ne álljunk próbaidő vagy felmondás alatt. Egy esetleges munkahely váltást ezért mindenképpen érdemes összehangolni a jövőben tervezett hitelfelvétellel, hiszen még ha nincs is – vagy nagyon rövid – a próbaidő, a bankok elvárják, hogy az adott helyen legalább három hónapja dolgozzunk, mégpedig lehetőleg határozatlan munkaszerződéssel. Nem arról van szó, hogy egy határozott idejű szerződés feltétlenül akadálya a hitelfelvételnek, ám a bankok ezt különbözőképpen kezelik, így érdemes alaposan, akár hitelszakértőnél tájékozódni arról, hogy hol, mik a lehetőségeink.

Kizáró ok hitelfelvételnél az is, ha egy korábbi hitelünket nem fizettük szerződés szerint, emiatt pedig bekerültünk a rossz adósokat nyilvántartó KHR adatbázisba. (Ezt ingyenesen bárki lekérdezheti.) A házaspárok esetében ez azt jelenti, hogy a másik, nem KHR-es fél sem tud majd lakáshitelhez jutni, a bankok ugyanis automatikusan bevonják adóstársként a házastársat is. (Erre is vannak persze megoldások, a lehetőségekről itt írtunk korábban részletesen.) A lehetséges elutasítási okok sora meglehetősen hosszú, mi pedig kifejezetten a jövedelemmel kapcsolatos elvárásokkal foglalkozunk ebben a cikkünkben, ezért ha kíváncsi vagy a leggyakoribb buktatókra, akkor itt összegyűjtöttük azokat.

Mekkora minimális jövedelemre van szükségünk? 

A bankok azonban nem csak legalább három hónapos munkaviszonyt várnak el, hanem meghatároznak egy minimális jövedelemszintet is, ami alatt nem hiteleznek. Lakáshiteleknél ez többnyire az aktuális minimálbér, de ezt illetően is lehetnek eltérések a bankok között. Bár azt hihetnénk, hogy mindenki pontosan tudja a saját nettó jövedelmét, ám bizonyos esetekben ezt nem is annyira könnyű meghatározni. Egy katás vállalkozó nettó jövedelme például az éves bevétel egy tizenketted részének 60 százaléka lesz, amit társas vállalkozásnál – például bt. esetében – ráadásul elosztanak még a tulajdonosok számával. Itt az okoz sokszor meglepetést, hogy hiába 1 és 99% például a tulajdonosi arány, a bevételt többnyire elfelezik ilyenkor is.

Ugyancsak nem egyszerű az ingatlankiadásból vagy osztalékból származó jövedelem kezelése: van, ahol elfogadják ezeket, míg máshol nem, vagy csak valamilyen feltétellel. És akkor még nem beszéltünk arról, hogy a járvány kitörése óta a bankok egy része óvatosan kezeli a gazdaságilag veszélyeztetett szektorokban dolgozókat, ami főleg a vendéglátásban és az idegenforgalomban dolgozókat érinti negatívan.

Megélhetési költséggel is számol a legtöbb bank

Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy a bankok az általuk figyelembe vett nettó jövedelem kiszámításakor egy becsült megélhetési költséggel is számolnak, amivel csökkentik a jövedelmet. Igen ám, de a banki gyakorlat ezt illetően nagyon különböző, így aztán sokszor ezt is érdemes mérlegelni, amikor bankot választunk. Van bank, amelyik gyakorlatilag nem foglalkozik a megélhetési költséggel, de olyan is, ahol  100 ezer forinttal kalkulálnak családonként, függetlenül a gyerekszámtól. Máshol azonban nem csak a gyerekszámot veszik figyelembe, hanem azt is, hogy a hitelt igénylő saját vagy bérelt ingatlanban él, esetleg még a családjával lakik, sőt, az sem mindegy, hogy vidéki vagy éppen budapesti. Olyan bankkal is találkozhatunk, ahol magát az igénylőt kérdezik meg a kiadásairól önbevallás), majd ez alapján határozzák meg a megélhetési költségeit.

Mennyi hitelt kaphatunk a jövedelmünk alapján?

Amennyiben valaki teljesíti a minimális jövedelmi elvárást, akkor a következő kérdés az, hogy a nettó jövedelme alapján vajon mekkora hitelösszeget tud felvenni. Pontosabban a bank által elfogadott nettó jövedelem a bevállalható havi törlesztő maximális összegét határozza meg, hogy ez végül mennyi hitelre elég, azt a futamidő is befolyásolja. Például egy 20 millió forintos lakáshitel havi törlesztője 200 ezer forintnál kezdődik 10 éves futamidőre, míg 20 évre 125 ezer forintot, 30 évre pedig 100 ezer forintot kell nagyjából ugyanezért fizetni.

Ez azért lényeges, mert az úgynevezett JTM korlát – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – pontosan megszabja, hogy a havi nettó jövedelem legfeljebb mekkora része fordítható hiteltörlesztésre. Ez az arány függ a jövedelem nagyságától és a lakáshitel kamatperiódusától, a pontos értékeket a fenti táblázatban láthatod.

Mekkora hitelt vállalhat be egy kétkeresős, átlagos jövedelmű pár?

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2021. augusztusban adókedvezményekkel 292 300 forint volt a nettó jövedelem, míg kedvezmények nélkül 283 600 forintot vihetett haza egy átlagos munkavállaló. Ez azt jelenti, hogy egy átlagos jövedelmű, kétkeresős pár 567 200 forint nettó jövedelmet tud igazolni hitelfelvételkor, amennyiben nem használják ki az adókedvezmény lehetőségét. Ezt csökkentsük 100 ezer forint megélhetési költséggel – ezt illetően ahogy korábban írtuk, jelentős eltérés lehet a bankok között -, így végül 467 200 forint jövedelem alapján kerül kiszámításra a maximálisan bevállalható havi törlesztő. Mivel a nettó jövedelem a megélhetési költség levonását követően 500 ezer forint alá csökkent, egy 10 éves vagy végig fix kamatú hitel esetében a kereset 50%-a, vagyis 233 600 forint lesz a törlesztőrészlet maximuma. (Feltételezve, hogy a párnak nincs egyéb hitele.)

Látható, hogy az adott jövedelemmel felvehető hitelösszeg nagysága függ a kölcsön futamidejétől és kamatperiódusától. A példánkban szereplő 467 200 forintos jövedelem 15 éves futamidőre 23,2 millió Ft, 32,3 millió Ft, illetve 31 millió Ft hitelre egyaránt elegendő attól függően, hogy 5 vagy 10 éves kamatperiódusú, esetleg végig fix kamatú terméket választunk. A futamidő kitolásával a felvehető összeg jelentősen megemelkedik, és ahogy látható, 10 éves kamatperiódusnál lesz a legmagasabb. Ez azért van, mert a JTM korlát egyaránt 50% itt és a végig fix hiteleknél, miközben a 10 éves kamatperiódusú hitelek kamata alacsonyabb, vagyis kedvezőbb a havi törlesztőjük is.

 

Érdemes azonban megnézni azt is, hogy ilyen jövedelemmel vajon milyen lakáshitel kondíciókra számíthatunk. Az alábbi táblázatban látható, hogy jelentős különbség van kamatban egy 10 éves kamatperiódusú és egy végig fix lakáshitel között. Az előbbiből 3,3 millió forinttal több hitelt vehet fel a példánkban szereplő pár, miközben a havi törlesztőjük szinte forintra ugyanakkora lesz. Természetesen egyáltalán ne rossz döntés végig fix kamatú hitelt választani, hiszen ezzel teljes egészében kiküszöbölhető a kamatkockázat, ám tisztában kell lenni ennek költségeivel is.