Mi lesz a lakáshitelekkel? A továbbra is magas infláció és az alapkamat emelkedése miatt az új hitelek drágulni fognak. Ez jobban fáj, mint gondolnánk: gyakorlatilag a kölcsönök drágulásának a hatása jóval nagyobb lehet, mint az ingatlanárak módosulásának a következménye.
Ha lakáshitelre is szükségünk van, akkor egy dologra biztosan számítanunk kell: az új jelzáloghitelek kamata az elmúlt hónapok tendenciáját folytatva várhatóan tovább emelkedik.
A Bankmonitor szakértőinek az a tapasztalata, hogy sokan alábecsülik a kamatemelkedés hatását. Ez komoly hiba. Akár a lakásárváltozásnál is jelentősebben befolyásolhatja a helyzetünket a kölcsönök drágulása.
Hirdetés
Hirdetés
Milyen hatása lehet a lakásárak és a hitelkamatok változásának?
Ezt több tényező mentén is meg lehet vizsgálni, a Bankmonitor szakértői most azt vették alapul, hogy összességében mennyit kell kifizetnünk az ingatlanvásárlás során. Ezt természetesen befolyásolja a vételár, a vásárláshoz szükséges hitelösszeg és a hitelkamat nagysága is.
A kiinduló helyzetben a kiszemelt lakás vételára 50 millió forint, rendelkezünk 20 millió forint önerővel, vagyis 30 millió forint hitelre lenne szükségünk. A banki hitelajánlatokat összehasonlítottuk, végül egy 20 éves futamidejű, tíz éven át fix kamatozású kölcsönt választottunk. A kölcsön kamata 6,5 százalék, az induló törlesztőrészlet 223 500 forint. Összesen a 20 év alatt 53,6 millió forintot kell kifizetni a kölcsön után.
Induljunk ki első körben abból, hogy kivárunk, emiatt a hitelkamat 8,5 százalékra emelkedik. (A vételár és minden más tényező változatlan marad.) Ebben az esetben a 30 millió forint hitelre 260 300 forintot kellene fizetni 20 éven keresztül. Összességében a teljes visszafizetendő, összeg pedig 62,5 millió forintra emelkedne. A hitelre összességében 8,8 millió forinttal többet kell visszafizetni, ami 16,4 százalékos emelkedésnek felel meg.
A második esetben vizsgáljuk meg, hogy a hitelek drágulásával együtt a lakásárak 3 százalékos csökkenésének milyen hatása lenne. A vételár tehát 48,5 millió forintra csökkenne, emiatt a szükséges hitelösszeg is csupán 28,5 millió forint. A kölcsönt viszont 8,5 százalékos kamat mellett kell fizetni, emiatt a havi fizetnivaló 247 300 forint lenne. Vagyis 20 év alatt még mindig 59,4 millió forintot kell visszafizetni. Összességében még mindig 5,6 millió forinttal emelkedik a teljes visszafizetendő összeg, ami 10,6 százalékos növekedésnek felel meg.
Mennyire reális 2 százalékos drágulás a jelzáloghiteleknél?
Az infláció továbbra is igen magas, a KSH adatai alapján 2022. májusában 10,7 százalék volt. Az MNB várakozásai szerint az áremelkedés nem mérséklődik gyorsan a közeljövőben sem, éppen ezért a második félévben tovább folytatódik az alapkamat emelése.
Ez pedig hatással van az új hitelek kondícióira is. Vagyis egyáltalán nem tűnik elrugaszkodottnak, hogy néhány hónapon belül 8,5 százaléktól induljon a legnépszerűbb 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsönök kamata.
Reális lehet a lakásárak 8,5 százalékos csökkenése?
Jelenleg ez nem tűnik reálisnak. Még a 2008-as válság idején – ami igazából az ingatlanpiacról indult – sem lehetett éves szinten ilyen visszaesést tapasztalni. Sokkal reálisabb az, hogy a lakásárak emelkedése az infláció alá mérséklődik, vagyis reál értelemben csökken a lakások ára.
Természetesen valamilyen hirtelen sokk, váratlan esemény kiválthat jelentős áresését, vagy épp drágulást is.
Összegzés
- Nem szabad megfeledkezni a lakásárak alakulása mellett a hitelkamatok emelkedéséről. Sőt bizonyos szempontból a kamatok növekedésének a hatása jóval nagyobb. (Ez természetesen attól is függ, hogy mekkora hitelösszegre lenne szükséged a vásárláshoz.)
- 2 százalékpontos kamatemelést 8,5 százalékos ingatlanárcsökkenés tudna kompenzálni. A hitelek ilyen mértékű drágulása reális, viszont a lakáspiacon nem számíthatunk ilyen áresésre.
- Még mindig érdemes gyorsan lépnünk, ha lakást szeretnénk venni és a vásárláshoz jelentős hitelösszegre is szükségünk van.
