A jelenlegi hitelezési szabályok úgy szólnak, hogy mindenképpen szükséges saját megtakarítással, azaz önerővel rendelkezni ahhoz, hogy hitelből ingatlant vásároljunk. Az ehhez szükséges minimálisan elvárt önerő a vételár 20 százaléka. Ennek előteremtése sokaknak gondot okoz, hiszen ez a bizonyos 20 százalék a jelenlegi ingatlanárak mellett komoly összeget jelenthet.
Mit is jelent a gyakorlatban a lakásvásárláshoz, lakáshitelhez szükséges önerő? Ennek szemléltetésére nézzünk meg egy konkrét példát. A kiválasztott ingatlan vételára 50 millió forint. Ennek a lakásnak a megvásárlásához legfeljebb a vételár 80 százalékát kaphatnánk meg lakáshitelként, ami 40 millió forintot jelent. E mellé még 10 millió forint önerőt kell biztosítanunk a ház megvételéhez.
Ez jogszabályi előírás, vagyis alapesetben a bankok nem térhetnek el ettől kedvezőbb irányba.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyi önerő szükséges a lakásvásárláshoz?
Az önerő mértékének a meghatározása nem ilyen egyszerű feladat, mint ahogy a fenti példában olvasható. A pénzintézetek ugyanis szigorúbb feltételeket előírhatnak a jogszabályban rögzített elvárásoknál, ráadásul ezzel a lehetőséggel a legtöbb bank élni szokott.
A bankok több különböző szempontot is figyelembe vesznek a minimális önerő meghatározásakor: ilyen például az ingatlan elhelyezkedése és állapota. Ennek legbiztosabb kiértékelését az értékbecslő végzi, aki a munkájának eredményeként megállapítja a hitelbiztosítéki értéket.
A hitelbiztosítéki érték az a legmagasabb összeg, amelyet az ingatlant forgalmi értékétől függően hitelként igényelhetünk. Ennek a legáltalánosabb százalékos meghatározása a forgalmi érték 80 százaléka, de kisebb vidéki településeken előfordulhat a 60-70 százalékos finanszírozás is. Ez utóbbi esetben a vásárláshoz már 30-40 százalék önerőre lenne szükség.
Miből lehet összehozni az önerőt?
1. Babaváró hitel
A Babaváró hitel önmagában egy szabadon felhasználható hitel, de ha egyszerre vagy 90 napon belül igényeljük a lakáshitel mellé, akkor annak 25 százalékát ráterhelik az ingatlanra. Azaz 10 millió forint Babaváró igénylése esetén 7,5 millió forint önerőnek és 2,5 millió forint jelzáloghitelnek minősül. Ha a fent említett példát nézzük, akkor a 40 millió forint jelzáloghitel helyett csak 37,5 milliót igényelhetünk, e mellé jön a 10 millió forint Babaváró. Vagyis ezen felül már csak 2,5 millió forint saját megtakarítás szükséges a vásárláshoz.
2. Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK)
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény önerőnek számít. Bár az állami támogatást meglévő és vállalt gyermekre is lehet igényelni, viszont e kettő között különbséget tehetnek a bankok. Alapvetően csak meglévő gyermekre igényelt állami támogatást lehet beszámítani az önerőbe, de van olyan bank, amely az előre vállalt gyermekre vonatkozó összeget is figyelembe tudja venni.
3. Saját forrás, például lakástakarék
A lakástakarék kiváló eszköz az önerő előteremtéséhez. A havi szinten gyűjtött megtakarítás és a hozzá kapott 30 százalék állami támogatás teljes egészében önerőnek minősül. (Jelenleg már nem lehet olyan lakástakarékot kötni, amelyhez állami támogatás kapcsolódik.)
Ha a megtakarítás önerőhöz kell, akkor a lakástakarék felé az összeg felhasználását – vagyis a lakáscélt – az adásvételi szerződés bemutatásával szükséges igazolni. Természetesen az önerőként való felhasználásának a hitelképességen túl az a feltétele, hogy a hitelcélt az ingatlan nyilvántartásban lakóház, családi ház, lakás, kivett beépítetlen terület vagy tanyai lakóingatlanként tartsák számon.
Ha egyéb megtakarításból van az önerő, annak eredetét megkérdezheti bank. Ez a saját forrás lehet önálló megtakarítás, örökség, korábban eladott ingatlanból származó összeg, stb.
4. Az adó-visszatérítési támogatás
Az áfa visszaigénylés csak új építésű ingatlan vásárlása vagy építése esetén lehetséges, amennyiben CSOK támogatást is igényelnénk lakáscélunk megvalósításához. (Építés esetén csak akkor, ha generálkivitelezővel építtetjük meg új otthonunkat.) A bank a visszaigényelt áfát az eladónak utalja utolsó vételárrészként. Nem minden bank fogadja el az adó-visszatérítést önerőként, de van olyan pénzintézet, ahol így kalkulálnak vele.
Lakásvásárlás önerő nélkül? Ez is lehetséges
A korábban említett támogatások okos kombinálásával akár tényleges saját megtakarítás nélkül is vásárolhatunk ingatlant: a különböző lakástámogatások ugyanis teljes egészében helyettesíthetik adott esetben a saját megtakarításunkat. De lehet megoldás akkor is, ha nem vagyunk jogosultak az otthonteremtési támogatásokra.
Megoldást nyújthat ugyanis egy pótfedezet bevonása is. A pótfedezet alatt egy olyan családon belüli vagy másik saját ingatlantulajdont értünk, amely nem vagy csak minimálisan terhelt jelzáloggal és a pénzintézet elfogadja fedezetként. Ebben az esetben a két ingatlan összértékének kell elbírnia a szükséges hitelösszeget, vagyis akár a teljes vételár megfinanszírozható lakáshitelből.
Vegyük számításba, hogy a saját megtakarítás kiváltását, azaz az önerő helyettesítését, kiegészítését nem kezelik egységesen a bankok. Éppen ezért érdemes hitelszakértővel előre átbeszélni, hogy mennyi önerőt szeretnénk bevonni az ingatlanvásárláshoz és ezt milyen forrásból teremtenénk elő.
