2024. január 1-től érdemben átalakul a lakástámogatási rendszer. A legfontosabb újdonság a CSOK Plusz megjelenése, amelyről már sokat hallhattunk, de a részletszabályokat eddig nem ismerhettük. Éjszaka azonban megjelent a tervezet, melyből számos eddig nem ismert feltétel és részlet kiderül.
A CSOK Plusz egy lakáscélú, államilag támogatott kölcsön, amelyet gyermeket vállaló házaspárok igényelhetnek 2024. január elsejétől. A magas, akár 50 millió forintot elérő hitelösszeg, a maximum 3 százalékos fix kamat és a gyermekek után járó tartozáselengedés igen vonzóvá teszi a vadonatúj konstrukciót. A részletszabályokat azonban eddig nem ismerhettük.
A Bankmonitor szakértői a megjelent jogszabály tervezet alapján azt vizsgálták meg, hogy az újonnan megjelenő feltételek és előírások alapján mit is nyújt az új támogatási forma.
Hirdetés
Hirdetés
CSOK Plusz: alapvető tulajdonságok
A támogatott hitelt lakásvásárlásra, építkezésre, meglévő ingatlanunk bővítésére és lakásvásárlással egy időben kezdeményezett bővítésre lehet felhasználni. (Ez utóbbi egyfajta kombinált célnak tekinthető.) A tervezet nem tesz különbséget használt és új lakás között, vagyis mindkét célra azonos összeg igényelhető. Ugyanakkor a felújítás, korszerűsítés nem szerepel a finanszírozható célok között, ilyen munkálatokra a CSOK Plusz nem lesz felhasználható.
A CSOK+ egy támogatott kölcsön, amelynél a hitel összege attól függ, hogy hány gyermeke van a családnak:
- Ha egy gyermektelen pár egy babát vállal, akkor az összeg legfeljebb 15 millió forint lehet.
- Ha egy gyermektelen pár két babát vállal, akkor 30 millió forint lehet legfeljebb az elérhető hitelösszeg. De ugyanekkora összegre lehet jogosult az a házaspár is, amelyik egy meglévő gyermeke mellé egy újabb babát vállalna.
- Ha egy gyermektelen pár három babát vállal, akkor az összeg legfeljebb 50 millió forint lehet. Erre az összegre lehet jogosult az a pár is, amelyik egy meglévő gyermeke mellé még kettőt vállalna. Illetve legfeljebb ez az összeg igényelhető abban az esetben is, ha a házaspár kettő, vagy több meglévő gyermeke mellé egyet vállalna.
Vagyis gyermekvállalás nélkül nem jár a kedvezményes kölcsön, de a maximális hitelösszeg megállapításánál figyelembe veszik a meglévő és vállalt babákat is.
A hitel futamideje 10 év és 25 év között lehet. A futamidő első évében az igénylőknek csak kamatot kell fizetniük, a tőketörlesztés a második évtől kezdődik meg. (Úgy tűnik, hogy a tervezet ezt a lehetőséget nem opcionálisan biztosítja, vagyis ez minden hitelre érvényes lesz függetlenül attól, hogy az adós esetleg normál módon szeretné megkezdeni hitele visszafizetését.)
A hitelhez több kedvezmény is kapcsolódik:
- A kölcsönhöz kamattámogatás kapcsolódik, ennek keretében az adósnak maximum 3%-os kamatot kell fizetnie.
- A futamidő alatt születendő első baba érkezésekor a törlesztési kötelezettség egy évre felfüggeszthető.
- A második baba születésétől kezdve minden gyermek érkezésekor 10-10 millió forintot elengednek a fennálló tartozásból.
A tartozáselengedés szempontjából már csak a futamidő alatt érkező babák számítanak.
Ki igényelhet CSOK Pluszt?
- Kizárólag házaspárok kaphatják meg a 2024-ben induló támogatott kölcsönt. (Egyedülállók, élettársak nem lesznek jogosultak rá.)
- A házaspár hölgy tagja igényléskor nem tölthette be a 41. életévét. (Ezen szabálynál van egy kiskapu: 2025. december végéig akkor is megkaphatja a házaspár a hitelt, ha a hölgy idősebb. Ebben az esetben azonban elvárás, hogy már úton legyen a baba, pontosabban a magzat betöltse a terhesség 12. hetét.)
- A kedvezmény igényléséhez legalább egy gyermeket kell vállalnia a családnak.
- A házaspár mindkét tagjának büntetlen előéletűnek kell lennie.
- A házaspár egyik tagjának sem lehet 5 ezer forintot meghaladó köztartozása.
- Legalább a házaspár egyik tagjának minimum 2 éves TB jogviszonnyal kell rendelkeznie.
- Banki hitelről lévén szó meg kell felelni a hitelintézet bírálati előírásainak is. Vagyis hitelképesnek kell lennie a párnak.
A támogatott hitelben a házaspár mindkét tagjának kötelezően szerepelni kell. Viszont rajtuk kívül más személy adósként, adóstársként nem kerülhet be a hitelügyletbe. (Ez például akkor okozhat problémát, ha a házaspár jövedelme nem bírja el a kért kölcsön törlesztőrészletét.)
Mi felel meg az elvárt TB jogviszonynak?
A személyi előírások közül talán a társadalombiztosítási jogviszonyra vonatkozó feltétel a legösszetettebb, ezért a Bankmonitor szakértői szerint ezzel érdemes külön is foglalkozni.
1. Az igénylő házaspár egyik tagjának legalább 2 éves folyamatos TB jogviszonnyal kell rendelkeznie a kérelem benyújtásakor.
Az alábbi jogviszonyok felelnek meg ennek az előírásnak:
- Tbj törvény 6.§-a alapján biztosítotti jogviszony.
- Hazai középfokú, vagy felsőfokú oktatási intézményben nappali rendszerben folytatott tanulói jogviszony.
- Külföldi felsőoktatási intézményben folytatott tanulói jogviszony.
- Tbj törvény 4.§-a (11) pontja szerinti kiegészítő tevékenység folytatása.
Könnyítés, hogy legfeljebb 30 napos, egybefüggő megszakítás még elfogadható. Több ilyen kisebb megszakítás is lehet, ami fontos, hogy ezek a szünetek nem számítanak bele a 2 éves jogviszonyba. Hasonló a helyzet a jogviszony esetleges szüneteltetésével is: ez sem kizáró ok, de nem számít bele a 2 évbe. (Ha például valakinek három alkalommal volt egy-egy húsznapos megszakítása az elmúlt időszakban, akkor neki 2 év + 2 hónap múltat fognak nézni, hogy meglegyen a teljes két éve.)
2. Az igénylés megelőző 180 napra szigorúbbak a TB előírások
Az igénylést megelőző 180 napos időszakra szigorúbb előírások érvényesek:
- A magyar alkalmazotti vagy vállalkozói jogviszony szükséges. (A közmunka programban való részvétel jelen esetben nem elfogadható.)
- A Tbj törvény 4.§-a (11) pontja alapján végzett kiegészítő tevékenységeket is elfogadják.
Ha valaki az igénylést megelőző 180. napon külföldi TB jogviszonyt igazol, akkor tőle csak az igénylést megelőző utolsó 90 napra lesznek elvárva a szigorúbb feltételek.
3. Az igénylés benyújtásakor elvárt TB jogviszony
Igényléskor az azt megelőző félévre érvényes szigorúbb feltételeket kell teljesíteni:
- Magyar alkalmazotti vagy vállalkozói jogviszony szükséges. (A közmunka programban való részvétel jelen esetben nem elfogadható.)
- A Tbj törvény 4.§-a (11) pontja alapján végzett kiegészítő tevékenységeket is elfogadják.
- Magyarországon dolgozó, de külföldi adóshatóság által biztosított magyar állampolgár is megfelel az elvárásoknak.
Kikre nem kell alkalmazni a TB előírásokat?
Néhányan mentesülnek a szabályok alól. Nem kell megfelelniük a TB jogviszonyra vonatkozó előírásoknak azoknak, akik gyermekek otthongondozási díjában vagy ápolási díjban részesülnek, vagy megváltozott munkaképességű személynek minősülnek.
Illetve azon magyar állampolgároknak, akik 2 éves külföldi TB jogviszonyt igazolnak elegendő nyilatkozniuk arról, hogy a jövőben magyar jogviszonyt létesítenek. Más, erre vonatkozó előírást nem kell teljesíteniük.
Milyen ingatlanra lehet felvenni a CSOK Pluszt?
Első lakás vásárlása esetén a maximális összeg 80 millió forint, míg egyéb esetben ez a limit 150 millió forint. Az ingatlan – értékbecslő által meghatározott – forgalmi értéke legfeljebb 20 százalékkal térhet el a vételártól. Ezzel is próbálják elérni, hogy ezt a szabályt ne játszhassák ki.
Nagyon sokan kérdezték a Bankmonitor szakértőitől, hogy mi minősül első lakásnak. Erre a jogszabálytervezet konkrét választ ad.
Első közös lakásszerzőnek minősülnek azok a házastársak, akik a lakás építésére vagy vásárlására irányuló kölcsönkérelmük benyújtásakor vagy azt megelőzően Magyarország területén nem rendelkeztek ugyanabban a lakásban mindketten tulajdonjoggal, és erről nyilatkozatot tesznek. Vagyis nem lehetett a házaspárnak olyan ingatlanja, melyben mindketten rendelkeztek tulajdoni hányaddal. De külön-külön lehetett már lakásuk.
Nem csak a vételárkorlát miatt fontos azt tudni, hogy első lakásról beszélünk-e. Ha nem minősül első lakásnak a CSOK Plusszal érintett ingatlan, akkor ugyanis a meglévő ingatlanunk forgalmi értékét meg kell haladnia az új lakás vételárának. (Ha pedig eladtuk két éven elül korábbi közös lakásunkat, akkor annak az eladási árát kell meghaladnia új otthonunk vételárának.)
Az ingatlan hasznos alapterületére vonatkozóan is vannak előírások. Ebből a szempontból lényeges, hogy egy önálló házról, vagy többlakásos lakóépületben lévő lakásról beszélünk-e.
Lakás esetében az alapterületre vonatkozó minimális előírás:
a) egy gyermek esetén a 40 négyzetméter;
b) két gyermek esetén az 50 négyzetméter;
c) három vagy több gyermek esetén a 60 négyzetméter.
Önálló lakóház esetében az alapterületre vonatkozó minimális előírás:
a) egy gyermek esetén a 70 négyzetméter;
b) két gyermek esetén az 80 négyzetméter;
c) három vagy több gyermek esetén a 90 négyzetméter.
Az alapterület vizsgálatánál a meglévő és vállat gyermekeket is figyelembe kell venni.
Lakásvásárlás esetén az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül be kell adni az igénylést.
Az ingatlan eladója, építője nem lehet az igénylő közeli hozzátartozója. Céges eladó, kivitelező esetén nem lehet az igénylő, vagy annak közeli hozzátartozója tulajdonos a cégben.
Ki minősül gyermeknek?
Az igénylők vér szerinti és örökbefogadott gyermekei is megfelelőek. A gyermek igényléskor nem tölthette be 25. életévét. (Az életkori szabályt nem kell figyelembe venni, ha gyermek megváltozott munkaképességű.
Gyermeknek minősül a magzat is, amennyiben betöltötte a terhesség 12. hetét. Gyermekvállalás szempontjából az igényléskor meglévő magzat még nem minősül megszületettnek, vele teljesíthető a gyermekvállalás.
A gyermekvállalási határidő:
- egy gyermeknél 4 év;
- kettő gyermeknél 8 év;
- három gyermeknél 10 év.
Gyermektelen pár legfeljebb három babát, egy gyermekes pár legfeljebb két babát, míg egy kettő vagy annál több meglévő gyermekkel rendelkező pár legfeljebb egy babát vállalhat.
Mozaik családok esetében a közösen vállalt, a már megszületett közös és a korábbi kapcsolatból származó nem közös gyermekek is számítanak.
A maximális hitelősszeg megállapításánál a meglévő és vállalt gyermekek is számítanak. A tartozáselengedés szempontjából viszont csak a futamidő alatt érkező babák számítanak.
Milyen támogatások kapcsolódnak a CSOK Pluszhoz?
1. A törlesztés szüneteltetése
Ha futamidő alatt megérkezik az első baba, akkor kérhetjük a fizetési kötelezettség egy éves szüneteltetését. Érdekesség, hogy ha a baba a futamidő első évében érkezne, akkor is csak a 13. hónaptól indulna el a szüneteltetés. (Az első év egyébként is kedvezményes, hiszen akkor csak kamatot kell fizetnünk.)
Fontos, hogy a szüneteltetés alatt az időarányos kamatot nem engedik el, azt utólag a havi részletekkel kell rendeznünk. Előírás ugyanakkor, hogy nem emelkedhet a fizetési kötelezettségünk, amit úgy érnek el, hogy meghosszabbítják a futamidőt. Ennek mértéke pedig jó eséllyel meghaladja majd a szünet hosszát. Az új szabály a COVID alatt megismert moratóriumnál látott megoldásra hasonlít.
2. Maximum 3 százalékos fix kamat
Az igénylők által megfizetendő kamat legfeljebb fix 3% lehet. Ez igen kedvező, a kölcsön törlesztőrészlete az alábbiaknak megfelelően alakulhat:
- 15 millió forint kölcsönösszeg és 20 éves futamidő esetén a csak kamatot tartalmazó induló részlet 37 500 forint, míg a második évtől havi 86 391 forintot kell fizetni.
- 30 millió forint kölcsönösszeg és 20 éves futamidő esetén a csak kamatot tartalmazó induló részlet 75 000 forint, míg a második évtől a fizetési kötelezettség 172 782 forintra emelkedne.
- 50 millió forint kölcsönösszeg és 20 éves futamidő esetén az induló csak kamatot tartalmazó részlet 125 000 forint, a második évtől pedig 287 971 forintot kel törleszteni.
A bank külön kamattámogatást kap az államtól. A teljes kamat mértéke az 5 éves állampapírhozam értékének 1,1 szerese plusz 1 százalékpont. Ez a jelenlegi hozamok mellett 9,29% lenne. Ebből fizet az igénylő maximum 3%-ot, a maradék a támogatás.
A támogatás mértéke akkor lényeges, ha valamilyen szabályt megsértenénk, ebben az esetben ugyanis az addig kapott kamattámogatást vissza kellene fizetni a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt értékének megfelelő büntetési kamattal.
3. Tartozáselengedés
A futamidő alatt születendő, örökbefogadott gyermekek után tartozáselengedés is járhat. A második baba érkezésétől minden gyermek után elengednek 10-10 millió forintot a fennálló tartozásból. (Fontos, hogy jelen esetben az igénylés előtt meglévő gyermekek nem számítanak.)
Létezik egy másik gyermekek után járó tartozáselengedési forma is a jelzáloghiteleknél. Eszerint a második baba után 1 millió forintot, a harmadik után 4 millió forintot, majd minden további gyermek után 1-1 millió forintot engednek el. Fontos, hogy ezen két elengedés nem kombinálható: választanunk kell, hogy melyik szabály szerint szeretnénk csökkenteni a fennálló tartozásunkat.
Jövőre megszűnik a városokban a CSOK
A lakásvásárlást tervezőknek alaposan tájékozódni kell, hiszen egyes támogatási formák megszűnnek, például a nagyobb városokban 2024-től nem lesz elérhető a „normál” CSOK.
Ugyanakkor a preferált kistelepüléseken elérhető Falusi CSOK megmarad jövőre is, sőt az kombinálható lesz a CSOK Plusszal is. Itt ki kell hangsúlyozni, hogy két támogatott hitelt nem vehetnek fel az érdeklődők, vagyis választaniuk kell a jelenleg is elérhető CSOK-hitel és az új CSOK Plusz közül.
