2023-ban az I. kerület volt Budapest legdrágább kerülete a maga 1,3 millió Ft-os átlagos négyzetméterárával, letaszítva a trónról a kilenc éve vezető V. kerületet – derül ki az OTP Jelzálogbank friss Lakóingatlan Értéktérképéből. Ha az irányítószám-körzeteket nézzük, akkor messze a Budai Vár vezet, ahol átlagosan 1,8 millió Ft-ot kóstál egy négyzetméter lakóingatlan. De mekkora jövedelem kell 1 négyzetméter lakás megvásárlásához, amennyiben lakáshitelre is szükségünk volna?
Kilenc éven keresztül az V. kerületben kellett a legtöbbet fizetni egy négyzetméter lakóingatlanért, ám tavaly megtörtént a trónfosztás. Ehhez persze az kellett, hogy a belvárosi kerületben 2023-ban rekordalacsony legyen a drágulás – mindössze 0,4% –, miközben például a XXIII. kerületben (Soroksáron) 25%-kal, az I., a XVII., a XXII. és a XVIII. kerületekben 10-15%-kal emelkedtek nominálisan az árak. Soroksáron azért volt ennyire kiemelkedő a drágulás, mert ebben a viszonylag kis kerületben sok újépítésű lakást értékesítettek tavaly, ami erősen felfelé húzta a piacot.
Ennek hatására a sokáig legdrágábbnak számító V. kerületet a korábban ezüstérmes, ám 2023-ban 15%-kal dráguló I. kerület megelőzte, ahol tavaly év végén átlagosan 1,294 millió forintot kóstál egy négyzetméter lakóingatlan. Az egymillió forint fölötti átlagár egyébként egyáltalán nem kuriózum a fővárosban, hiszen az I. kerületen kívül az V., a II., a XII., a XI., a XIII. és a VI. kerületben is ezt meghaladó árakkal találkozhatunk. A másik véglet a XXI. kerület volt a maga 628 ezer forintos átlagával.
Ha a kerületeken belüli úgynevezett irányítószám-körzeteket nézzük, akkor a legdrágább körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt meghaladta az 1,8 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. (Érdekes információ, hogy a 161 irányítószám-körzetből csak 21-ben csökkent az átlagár tavaly!)
Hirdetés
Hirdetés
Melyik a legdrágább és a legolcsóbb vármegye?
A vármegyék árlistáján 2020 óta Somogy áll az élen, tavaly 743 ezer Ft/m2 átlaggal. Pest, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron hármasa szűk árintervallummal, 606-635 ezer Ft/m2-rel következnek ez után. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, tavaly 187 ezer Ft/m2 átlagértékkel, egyedüliként a 200 ezres limit alatt.
A vármegyeszékhelyek ársorrendjének hagyományos négyes élbolya 2023-ban így alakult: Debrecen (686 ezer Ft/m2), Veszprém (656 ezer Ft/m2), Győr (653 ezer Ft/m2) és Székesfehérvár (621 ezer Ft/m2). Ezek mellé Szeged is felzárkózott tavaly a maga 618 ezer Ft-os négyzetméterárával. A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 198 ezer Ft/m2 átlagértékkel. Az országos átlagár tavaly 687 ezer Ft/m2 volt, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag 468 ezer Ft/m2.
Mekkora jövedelem kell egy négyzetméter lakás megvásárlásához?
Amennyiben lakáshitelből vásárolna valaki ingatlant, akkor arra készülhet, hogy a JTM-szabály alapján a nettó jövedelmének legfeljebb 50, illetve 60%-a lehet a hiteltörlesztő összege. (600 ezer Ft nettó kereset alatt 50%-nál, míg 600 ezer Ft-ot elérő jövedelemnél 60%-nál ránt be az úgynevezett adósságfék.) Bonyolítja a helyzetet, hogy a bankok mindegyike valamekkora becsült megélhetési költséggel csökkenti a nettó igazolt jövedelmet, és ezt követően számol csak JTM-et, vagyis ennél valamivel magasabb kereset kell a példában szereplő hitel felvételéhez.
A másik fontos korlát, hogy az ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80%-áig hiteleznek a bankok, vagyis 20% önerőt az adósnak magának kell előteremtenie. (Ennél a bankok óvatosabbak is lehetnek, ami azt jelenti, hogy jó eséllyel több önerőre lehet szükség a vásárláshoz.)
Budapesten a lakások átlagos négyzetméterára 929 ezer Ft volt 2023-ban, amire 80%-os hitelaránnyal számolva 743 200 Ft jelzáloghitel igényelhető. Ekkora összegű lakáshitelnek jelenleg körülbelül 5 500 Ft-ról indul a havi törlesztője (6,29%-os kamattal kalkulálva) 20 éves futamidőre, amihez 9 200 – 11 000 Ft nettó jövedelemre lehet szükség. (Ez persze csak spekulácó, hiszen a bankoknál rendszerint 1-3 millió millió Ft a jelzáloghitelek minimális összege.)
Ez alapján egy 50 nm-es lakás megvásárlásához (46 450 000 Ft-os vételár, 37 160 000 Ft hitelösszeg) legalább 550 ezer Ft nettó igazolt jövedelemre van szükség jelenleg.
Amennyiben a legdrágább budapesti kerületben, az I. kerületben vásárolna valaki lakást, akkor az itteni 1 294 000 Ft-os átlagos négyzetméterárból maximum 1 035 200 Ft-ot lehet lakáshitelből megfinanszírozni (80%-os hitelarány). 6,29%-os kamattal és 20 éves futamidővel számolva ennek a havi törlesztője kb. 7 600 Ft lesz, amihez 12 700 – 15 200 Ft nettó jövedelemre lehet szükség. Ez alapján egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlásához (64 700 000 Ft-os vételár, 51 760 000 Ft-os hitelösszeg), legalább 633 ezer Ft nettó jövedelemmel kell rendelkezni.
A Budai Várban (1014-es irányítószám-körzet), ahol tavaly 1,8 millió Ft-ba került átlagosan egy négyzetméter lakóingatlan, még nagyobb jövedelemre lehet szükség a hitelből történő vásárláshoz. 80%-os hitelaránnyal kalkulálva ebből legfeljebb 1 440 000 Ft finanszírozható hitelből, aminek 10 633 Ft lesz a havi törlesztője 20 éves futamidőre, 6,29%-os kamattal. Vagyis 1 m2 lakáshitelből történő megfinanszírozásához 17 800 – 21 300 Ft nettó jövedelem szükséges, míg egy 50 m2-es ingatlan megvásárlásához (90 000 000 Ft ingatlanár, 72 000 000 Ft összegű lakáshitel) legalább 890 000 – 1 065 000 Ft nettó jövedelem szükséges.
