Nem csak egy már meglévő lakóingatlan vásárlását lehet banki hitelből megfinanszírozni, hanem azt is, ha saját családi házat, esetleg másokkal összefogva többlakásos társasházat építenénk. Arra is igényelhetünk jelzáloghitelt, ha félkész ingatlant fejeznénk be, esetleg egy meglévő házat bővítenénk tetőtérbeépítéssel, emeletráépítéssel vagy akár hozzáépítéssel úgy, hogy ezt követően új lakás jöjjön létre. Cikkünkben összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat erről a speciális kölcsönről.
Mely bankok adnak most építési hitelt?
10 éves és vég fix kamattal jelenleg hat-hat bank építési hitelt, ám a lista a két esetben nem teljesen ugyanaz. Végig fix kamattal ilyen az OTP, a K&H, az MBH, az UniCredit, az Erste és a CIB bankoknál érhető el ez jelenleg, míg 10 éves kamatperiódusú hitele az OTP-nek nincs, miközben itt megjelenik a Gránit Bank ajánlata is. Amennyiben CSOK Plusz lakáshitelt igényelnénk építkezésre, akkor ugyancsak hat bank jöhet szóba (Erste, K&H, MBH, CIB, OTP, Gránit), ugyanis az UniCredit Bank ezt a konstrukciót ilyen célra nem kínálja.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyibe kerülnek az építési hitelek?
Egy 40 millió Ft összegű építési hitel 20 éves futamidőre jelenleg 6,7 – 7,89%-os THM-mel (teljes hiteldíj mutató, ami a kamaton felül az egyéb költségeket is tartalmazza) vehető fel 10 éves kamatperiódussal, ami 298 000 – 338 000 Ft havi törlesztőt, illetve 71,5 – 80,9 millió Ft teljes visszafizetést jelent a Bankmonitor hitelkalkulátor szerint. Ha fix törlesztővel vennénk fel ugyanezt, akkor a THM 6,68 és 8,5% között lesz a választott banktól függően, ami 298 000 – 341 000 Ft havi törlesztőt, illetve 71,5 – 81,8 millió Ft teljes visszafizetést eredményez. Az OTP úgynevezett „évnyerő” konstrukciója annyiban különleges, hogy itt az első 12 hónapban alacsonyabb a havi törlesztő, ugyanis csak kamatot kell fizetni, ám ha a teljes visszafizetést elosztjuk a hónapok számával, akkor bizony végül mégiscsak a mezőny legmagasabb törlesztőjét kapjuk.
Milyen dokumentumok, igazolások, számlák kellenek egy építési hitelnél?
Építésnél plusz dokumentumokat is elvárnak a hiteligényléshez, így például lakóépületek építésére vonatkozó egyszerű bejelentésre vagy nagyobb házak esetében építési engedélyre lesz szükségünk, valamint költségvetést is be kell nyújtanunk a banknak, mégpedig a választott pénzintézet által elvárt formátumban. Éppen ezért lényeges, hogy első lépésben a finanszírozó bankot találjuk meg, és amíg ez nincs meg, nem célszerű elkezdeni a tényleges munkálatokat. Fontos, hogy elektronikus építési napló is kell majd, de ez ma már egyébként is elengedhetetlen.
A bank minden esetben elvárja egy úgynevezett építési és szerelési biztosítás megkötését is, ami az ingatlan elkészültét követően vagyonbiztosítássá alakul át, aminek a bank lesz a kedvezményezettje. Ez azért lényeges, mert az ingatlan a fedezet a hitel mögött.
Fontos, hogy amennyiben falusi CSOK támogatást, falusi CSOK hitelt vagy CSOK Plusz hitelt is felhasználunk az építkezéshez, akkor feltétel az is, hogy legalább a bekerülési költség 70%-át számlával igazoljuk a bank felé.
Mekkora jövedelemre lesz szükségünk?
A benyújtott dokumentumok alapján a bank elbírálja a hiteligénylésünket, és amennyiben pozitív döntés születik, akkor megkötik velünk a kölcsönszerződést. Az igénylés sikere több mindenen is múlik. Először is megvizsgálják, hogy rendelkezünk-e a kikalkulált havi hiteltörlesztő összegéhez szükséges igazolt nettó jövedelemmel.
Itt azt kell tudni, hogy az igazolt nettó jövedelmünk meghatározott része fordítható legfeljebb hitelszolgálatra. Ez az arány az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutat) szabály szerint 600 000 Ft nettó jövedelem alatt 50%, míg 600 000 Ft-tól 60%-nál ránt be az adósságfék. Ez azt jelenti, hogy 800 000 Ft nettó igazolt jövedelemmel legfeljebb 480 000 Ft havi törlesztő vállalható be jelenleg, de a bank dönthet úgy természetesen, hogy nem megy el eddig. (Hogy meddig megyünk el, az természetesen a teherbíró képességünk függvénye, hiszen a hitelen kívül számos egyéb kiadásunk is van.)
Csökkenti a mozgásterünket egy meglévő hitel is, ugyanis annak havi törlesztőjével ugyancsak számolnak, de egy meglévő hitelkeret összegének 5%-át is hiteltörlesztőként veszik figyelembe, mégpedig akkor is, ha abból egyetlen forintot sem használtunk fel. A bankok ezen kívül úgynevezett megélhetési költséggel is csökkentik a nettó jövedelmet, ami függ az eltartottak számától, így pusztán a nettó jövedelemből kiindulni nem célszerű.
A jövedelmünk típusa is számít
Bonyolítja a helyzetet, hogy a bankok eltérően kezelik a különböző jövedelemtípusokat, ami különösen a külföldön dolgozókat és a vállalkozókat érinti, de a készpénzes jövedelem vagy éppen a határozott idejű munkaszerződés is okozhat nehézséget. Ezért is igaz, hogy mielőtt belevágnánk egy építkezésbe, a finanszírozó bank megtalálása legyen mindenképpen az első lépés. Ebben tud segíteni számunkra egy független hitelszakértő, aki ismeri a bankok bírálati gyakorlatát.
Mennyi hitelt kaphatunk a bankoktól?
Az, hogy mekkora összegű hitelt kaphatunk, egyrészt függ az igazolt nettó jövedelmünktől, hiszen annak maximum 50-60%-a lehet a havi törlesztő. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint a jelenlegi kamatszintek mellett például egy 40 millió Ft összegű építési hitel igényléséhez (10 éves kamatperiódus, 20 éves futamidő) legalább 600 000 Ft nettó igazolt jövedelem szükséges a becsült megélhetési költség és az esetlegesen meglévő hiteltörlesztők levonását követően.
Ezen kívül a hitelösszeg függ az építendő ingatlan majdani becsült forgalmi értékétől, ugyanis a kölcsön összege nem haladhatja meg annak 80%-át.
Azzal is számolni kell ugyanakkor, hogy a bankok mindegyike meghatároz egy felső összeghatárt, így a felvehető hitel összege banktól és a választott hiteltípustól (piaci vagy fogyasztóbarát hitel) függően 60-120 millió Ft között lehet jelenleg. Ez egyben azt jelenti, hogy nagyobb hitelösszeg esetén leszűkül a szóba jöhető bankok köre, ám mivel a bankok abból élnek, hogy hitelt helyeznek ki, ilyenkor akár egyedi, személyre szabott ajánlatot adhatnak.
Mekkora önerővel vághatunk bele egy építkezésbe?
Egy építkezéshez nagyobb önerőre van szükség, mint egy kész ingatlan megvásárlásához, ugyanis az építési telket magunknak kell megvennünk, ezen kívül az építkezés költségeinek 20-30%-át is saját megtakarításból kell fedeznünk. Először az önerőt kell felhasználnunk, majd bank a hitelt szakaszosan folyósítja az elvégzett munkálatokkal összhangban. Ehhez minden folyósítás előtt helyszíni szemlét kell kérni, amikor is az értékbecslő megállapítja az aktuális készültségi fokot, a bank pedig ennek alapján utalja a következő részletet.
Mikortól kell kamatot fizetnünk egy építési hitelre?
Mivel az építkezés időigényes, a megítélt hitel felhasználására rendszerint 24 hónapunk van. A már folyósított összeg után kamatot, a még nem felhasznált rész után pedig úgynevezett rendelkezésre tartási díjat számolnak fel. Ez azt jelenti, hogy már az elején kalkulálni kell azzal, hogy az építkezés közben a hitelnek is lesznek költségei, mégpedig minél előrébb járunk, annál magasabb összeg. A hitel utolsó részletét a használatbavétel tudomásulvételét vagy a használatbavételi engedély kiállítását követően fizeti ki majd ki a bank, így a normál törlesztő ezt követően áll be.
