Sok vállalkozást foglalkoztat az ingatlanberuházás és fejlesztés gondolata. Nem is csoda a lelkesedés a jelenleg még elérhető fix 0% és 2,5% közötti támogatott kamatszint mellett, miközben az infláció már 5% felé kúszott. Hitelt felvenni ezért már önmagában is nettó pénzügyi nyereség, pláne, ha a jóval infláció alatti kamatszintet az ingatlanhiteleknél szokásos 10 éves futamidőre kaphatjuk meg. A fő kérdése persze az, hogy mennyi hitelt kaphat egy cég és milyen feltételeknek kell megfelelni?
Mekkora ingatlanra kap cégem hitelt?
A kérdés eldöntéséhez a bank 3 fő szempontot vesz figyelembe:
- A cég (a tulajdonos) mekkora önerővel tud hozzájárulni a vásárláshoz, beruházáshoz: A bankok részéről van egy minimális önerő elvárás, ami 20% és 30% között mozog. Ezt az összeget a tulajdonosnak effektív cash formájában kell tudnia rendelkezésre bocsátania.
- Mekkora az ingatlan értéke: Ideális esetben a vételár és a bankok által elfogadott értékbecslő által megállapított érték nem tér el jelentős mértékben egymástól. Ha azonban az értékbecslés alacsonyabb összeget hoz ki, a bankok sajnos minden esetben ezt veszik alapul, vagyis annak 70-80%-áig mennek el a maximális finanszírozási összeggel.
- Mekkora törlesztőrészletet tud a cég kimutatott nyeresége fedezni: Teljesen érhető elvárás a bankok részéről, hogy a működési tevékenységünk fenntartásához szükséges minden költség kifizetése után maradjon annyi pénz a cég kasszájában, hogy még a kamat és tőkefizetési kötelezettség teljesítésére is fussa, némi pufferrel számolva, hiszen az akár 10 éves futamidő során előfordulhat árbevétel, illetve hatékonyság visszaesés is.
Ezt a bankok az előző éves lezárt pénzügyi számainkból, illetve hitel futamidejére készített, észszerűen alátámasztott pénzügyi terveink alapján vizsgálják.
Nézzünk egy konkrét példát:
Egy 100 millió forint vételárú ingatlant kíván cégünk megvenni. Ehhez a banki önerő elvárás 20%. Ebből kiindulva elméletileg 80 millió forint hitelt igényelhet a cégünk. Mi történik akkor, ha az értékbecslő más piaci értéket hoz ki, mint a vételár?
Ha magasabb értéket állapít meg – ami a történelem során nem sokszor fordult még elő -, akkor a vételár a hitelösszeg számítási alapja. Amennyiben alacsonyabb érték jön ki – például 60 millió forint -, akkor a hitel maximális összege 48 millió forint lehet, így nagyobb önerőre lesz szükség!
A felvehető hitelösszeget maximalizálja továbbá a kimutatott eredményünk. Ha átlag 2%-os kamatköltséggel kalkulálunk 10 éves futamidő mellett, a 80 millió forint felvételéhez legalább 12,5 millió forint eredményt kell tudnia a cégnek felmutatni. Hogy jön ez ki?
- Éves tőketörlesztés: 8 millió Ft
- Első éves kamatfizetési kötelezettség (a teljes hitelösszegre vetítve): 1,6 millió Ft
- Elvárt puffer (30%): 2,9 millió Ft
Eredményünket még korrigálhatjuk az amortizáció összegével (ami egy fiktív költség, tehát annak összegét hozzáadhatjuk a számvitelileg kimutatott üzemi eredményünkhöz). Illetve, ha bérelt ingatlan helyett saját ingatlanba költözünk, akkor az éves bérleti költséggel sem szükséges a továbbiakban kalkulálni, ez az összeg is a törlesztésre fordítható eredményünket növeli.
Ha szeretnéd megtudni, hogy céged mekkora hitelfelvételre alkalmas, nézd meg a Bankmonitor kalkulátorában:
Hirdetés
Hirdetés
Lakóingaltan is szóba jöhet?
Gyakori kérdés, hiszen irodának, telephelynek tökéleseten megfelelhet egy lakóingatlan is. A támogatott hitelprogramok kifejezett célja a társaság működését szolgáló beruházások finanszírozása, a Széchenyi Hitelprogram ebben az esetben azonban rugalmasan kezeli a helyzetet. Elegendő, ha bemutatjuk azt, hogy az ingatlant üzleti célra kívánjuk hasznosítani. Irodának, üzlethelységnek – pl.: fodrászat, kozmetika, lakásétterem.
A Növekedési Hitelprogram már nem ennyire rugalmas – bár kétségtelen lazítottak rajta a korábbi évek konstrukcióihoz képest –, de arra van lehetőség, hogy a cég lakóingatlant vásároljon, ám a folyósítást követő 6 hónapon belül át kell azt minősíttetni ipari-, vagy kereskedelmi ingatlanná.
Ha mi magunk akarjuk megépíteni?
Ebben az esetben kalkulálnunk kell azzal a ténnyel, hogy addig, amíg az ingaltan használatbavételi engedélye nincs meg, az ingatlant nem tudja a bank biztosítékként figyelembe venni, így átmenetileg addicionális fedezetet kell a hitelügylet mögé biztosítanunk. Ez a legtöbb esetben egy másik ingatlant jelent, van olyan bank azonban, ahol a csillagok szerencsés együttállása esetén nem megoldhatatlan ezen időszak áthidalása plusz ingaltanfedezet nélkül sem…
Sokszor keverik össze az értékesítési célú ingatlanfejlesztési projektek finanszírozását a saját tulajdonban maradó (beruházási) ingatlanfejlesztések finanszírozásával. Míg az értékesítési célú lakóingatlan finanszírozás alapvetően egy forgóeszközfinanszírozás, ahol a biztosíték nem lehet maga a fejlesztés, így ott eleve más a biztosítéki eszköztár (pl. magasabb önerő, bizonyos arányú előértékesítettség, erős cashflowval rendelkező cég garanciavállalása).
Saját használat mellett bérbeadási célú hasznosítás?
Hosszú távú bővülési tervek, illetve költséghatékonysági szempontból érdemesebb nagyobb ingatlant megvásárolni, vagy építeni, mint amit átmenetileg saját célra ki tudunk használni. A használaton kívüli rész kiadásából befolyó árbevétel pedig részben, vagy akár egészben fedezni tudja a felvett hitel törlesztőrészleteit. A Széchenyi Hitelnél ez nem is jelent problémát, viszont a Növekedési Hitel viszont ezt nem engedi meg! (Kivéve, ha a bérbeadás a fő üzleti tevékenységünk, klasszikus példa erre a munkásszálló). Érdemes tehát a hitelkonstrukciók kiválasztásánál ezt a szempontot is szem előtt tartani.
Kifejezetten befektetési céllal vásárolnánk?
A bankok nagyon különbözőképpen állnak hozzá a fő tevékenységen kívüli beruházás finanszírozásához. Az erre nyitott bankoknál is fontos szempont azonban, hogy meglévő üzleti tevékenységből tudja a cég megoldani a hitel visszafizetését. A befektetésből származó jövőbeli árbevételt nem fogják ugyanis számításba venni!
A beruházási, fejlesztési terveinknek megfelelő ideális hitelkonstrukció kiválasztása nagy körültekintést igényel, kérd szakértőnk segítségét az eligazodásban, akár a hitelezhető beruházási célok kiválasztásában is.
