6+1 dolog, amin múlik, hogy mennyi hiteltörlesztőt vállalhatsz be!

Amikor azt vizsgáljuk, hogy mennyi hitelre elég az adott jövedelem, akkor csak látszólag van könnyű dolgunk. Igaz, hogy az úgynevezett adósságfék szabály pontosan meghatározza, hogy az igazolt nettó jövedelem mekkora részét fordíthatjuk hiteltörlesztésre, ám azzal sokan nincsenek tisztában, hogy a bevállalható törlesztőrészlet nagyságát mi minden befolyásolhatja még ezen kívül. Cikkünkben ezeket gyűjtöttük csokorba.

Kezdjük először azzal, hogy mi valójában az adósságfék, vagy más néven JTM-korlát. Ez határozza meg, hogy az igazolt jövedelmünkkel mekkora havi hiteltörlesztőt vállalhatunk be, ami alapvetően meghatározza természetesen a felvehető hitel nagyságát is. Eszerint 500 ezer forintos kereset alatt a jövedelem 50%-a fordítható legfeljebb hiteltörlesztésre egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsön esetében, míg efölött 60%-nál ránt be az adósságfék.

Bonyolítja azonban a dolgot, hogy ugyanakkora hitelösszegnek különböző lehet a havi fizetni valója, ám sok esetben az sem mindegy, hogy milyen típusú jövedelme van az igénylőnek.

1. Nem minden bank megy el a falig a maximális törlesztőrészlet meghatározásakor

Bár az adósságfék szerint egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitel esetében a bankok akár az igazolt nettó jövedelem 50%-áig is elmehetnek a havi törlesztővel, egyáltalán nem biztos, hogy ezt meg is fogják tenni, így reálisabb 40% körüli értékkel számolni. De találkozhatunk azzal is, hogy a nettó jövedelmet csökkentik valamekkora megélhetési költséggel, majd az így kapott összeg 50%-a lehet legfeljebb a bevállalható törlesztőrészlet.

2. Nem egyformán kezelik a különböző fajta jövedelmeket

Attól, hogy rendelkezünk valamekkora jövedelemmel, még egyáltalán nem biztos, hogy a bankok ezt teljes egészében elfogadják majd. Különösen a készpénzes, a külföldi és a vállalkozói jövedelmek kezelését illetően találkozhatunk különbségekkel, de gyakori az is, hogy az ingatlan bérbeadásból származó bevétel elfogadásán múlik, hogy valaki megkapja-e a szükséges hitelt. Ha ugyanis az igénylők közül nem mindenkinek a jövedelmét fogadják el, esetleg elfogadják, ám csak csökkentett mértékben, akkor ezzel a bevállalható törlesztő is kisebb lesz.

3. Máshogy áraznak az egyes bankok

Az egyes bankok eltérő kamatszint mellett adnak kölcsönt, így ugyanakkora hitelösszegre, azonos futamidő mellett valahol többet, míg máshol kevesebbet kell fizetni. Így aztán előfordulhat, hogy az egyik banknál megkapjuk a szükséges hitelösszeget, míg máshol csak kevesebbet. Egy 20 millió forint összegű lakáshitelnek – 20 éves futamidőre, végig fix kamattal  – például 133 643 és 164 267 forint egyaránt lehet a havi törlesztője a Bankmonitor hitelkalkulátor szerint, így míg az előbbihez kb. 268 000 forint, az utóbbihoz már 329 000 forint nettó jövedelmet kell tudni legalább igazolni.

Ám ugyanaz a bank sem kínálja minden igénylő számára azonos áron a hiteleit, ugyanis eltérő kamatkedvezménnyel „jutalmazhatják” a magasabb jövedelmet, a nagyobb értékű ingatlanfedezetet, de kedvezményt érhet az is, ha meglévő ügyfélként kér valaki lakáshitelt. Mivel a bankok kedvezményrendszerei meglehetősen bonyolultak, egyáltalán nem biztos, hogy mindenki számára egy bizonyos pénzintézet kínálja a legkedvezőbb feltételeket! Előfordulhat például, hogy magasabb jövedelemmel az egyik, míg alacsonyabbal egy másik bank lesz a befutó.

4. Számít a kamatperidus is

A havi törlesztő függ a választott kamatperiódustól is, hiszen míg például 10 éves kamatperiódussal 5,08-8,05% között vannak most a THM-ek (teljes hiteldíj-mutató), addig végig fix kamattal 5,25-8,16% közötti értékekkel találkozhatunk. A kamatperiódus az az időszak, ami alatt a kamat, ezzel együtt pedig a havi törlesztő nem módosulhat, emiatt kamatkockázat szempontjából egyértelműen a fix hitelek jelentik a legnagyobb biztonságot. Itt is lényeges ugyanakkor az okos bankválasztás, mert bár igaz, hogy általában a 10 éves kamatperiódusú hitelek némileg drágábbak a fix kamatúaknál, ám ez nem minden esetben van így!

Az adósságfék szabályok szempontjából is lényeges a kamatperiódus hossza: 500 ezer Ft alatti jövedelmünknek legfeljebb a fele fordítható törlesztésre, viszont a bevételnek csak a negyedét teheti ki a havi fizetnivaló egy 5 évnél rövidebb kamatperiódus választása esetén.

5. Lényeges a futamidő

Adott hitelösszeg havi törlesztőrészletét befolyásolja a futamidő is: minél hosszabb, annál alacsonyabb a törlesztő, így annál kisebb jövedelem is elegendő az igényléshez.

Például 20 millió forintos, végig fix kamatú lakáshitelnek a legkedvezőbb havi törlesztője

• 10 éves futamidőre: 213 ezer Ft;
• 15 évre: 160 ezer Ft;
• 20 évre: 134 ezer Ft;
• 30 évre: 107 ezer Ft a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai alapján 400 ezer forint keresettel.

Ugyanakkor tudni kell, hogy nem minden kamatperiódus érhető tetszőleges futamidővel, például 30 évre végig fix hitelt nem, csak 10 éves kamatperiódusút találtunk a kalkulátorral.

A hosszabb futamidőnek van azonban egy „káros mellékhatása” mégpedig az, hogy ezzel együtt a teljes visszafizetendő összeg magasabb lesz, tovább használjuk ugyanis a bank pénzét, emiatt pedig tovább kell utána kamatot fizetni.

6. A meglévő hitelekkel is számolni kell a bevállalható törlesztőrészlet számításánál

A hitelbírálat egyik első lépéseként a bank ellenőrzi a KHR rendszerben az igénylő meglévő hiteleit, hiszen ezek havi törlesztőit is figyelembe veszik akkor, amikor meghatározzák az újonnan bevállalható havi törlesztőrészlet nagyságát. Egy 400 ezer forintos nettó jövedelem például akár 200 ezer forint törlesztőrészletet is elbírhat, ám ha az igénylő már fizet havonta 50 ezer forintot például gépjárműlízingre, akkor emellé legfeljebb 150 ezer forint vállalható be. Persze, ahogy már korábban írtuk, nem minden bank megy el feltétlenül a falig, így ennél kevesebb is lehet majd a maximális összeg.

Sokan nem tudják, de egy folyószámla hitelkeret is csökkenti a vállalható törlesztőrészlet összegét, ugyanis a keret összegének 5%-át hiteltörlesztőként veszik figyelembe, ami 500 ezer forintnál bizony 25 ezer forintot jelent. Mindezt ráadásul akkor is, ha a hitelkeretből egyetlen forintot sem használtunk fel!

+1. Az ingatlanfedezet értéke is fontos

Bár a bevállalható havi törlesztő összegét illetően alapvetően a jövedelem nagysága a mérvadó, a fedezetként bevont ingatlan értékéről sem szabad megfeledkeznünk. Egy jelzáloghitele esetében a bank ugyanis legfeljebb a fedezet becsült forgalmi értékének 80%-áig hitelezhet, a fennmaradó részt önerőként az igénylőnek kell tudnia előteremtenie. Ráadásul a 80%-os hitelezhetőség nincs kőbe vésve, a bank dönthet úgy, hogy a jelenlegi bizonytalan időkben csak 50, 60 vagy éppen 70%-ig megy el, ami nagyobb saját forrást tehet szükségessé. Hiába tehát az akár extrém magas jövedelem, ez is korlátja lehet a felvehető hitel nagyságnak.