A hitelképességed javítása nem csak ahhoz kell, hogy megkapd a lakáshitelt, de ettől függhet az is, hogy később mekkora törlesztőt kell majd fizetned. Minél jobb besorolást kapsz, annál alacsonyabb lehet a kamatod, és a törlesztőd és nagyobb eséllyel kaphatod meg a hitelt. Lakáshitel felvétele előtt mindenképpen érdemes rendbe tenned az itt felsorolt pontokat.
Egy átutalás a bankszámládról, egy rég elfeledett hitel, amit nem is te fizetsz, „ajándék” hitelkártya a banktól, ami a fiókban hever – csak pár dolog, ami apróságnak tűnik, azonban lakáshitel felvételekor teljes egészében áthúzhatják a számításaidat.
Mielőtt belevágsz a lakáshitel ügyintézésbe, az alábbiakra figyelj, hogy ne érjen meglepetés a hitelbírálatkor!
1. Hozd rendbe a bankszámláidat!
A hitelképességet nem csak számokban mérik, egyéb más tényezők is erősen befolyásolják, kapsz-e végül lakáshitelt a bankoktól vagy sem. Ilyen tényező a bankszámlakivonatod „tisztasága”. A bankok egyrészt a jövedelem ellenőrzéséhez kérik be általában az utolsó 2-3 havi számlakivonatodat, azonban az azon bonyolított minden pénzmozgást megvizsgálnak rajta.
A hitelbírálat során egész biztosan kérdéseket fogsz kapni a banktól, ha
- beazonosíthatatlan utalásokat fogadsz/indítasz – például nincs ott, hogy az zsebpénz, hiteltörlesztés, megtakarítás, és semmilyen közlemény,
- olyan számlák között utalsz, amelyeket nem vallottál be a banknak – általában minden bankszámlát megvizsgálnak, nem csak azt, amelyre munkabér érkezik,
- fedezethiány, visszautasított tétel szerepel a számládon – ez azt jelenti, hogy valamit nem tudtak levonni a számládról, vagy nem tudtak elutalni egy megbízást. Előfordulhat, hogy nem figyeltél oda és nem volt elég pénz a számlán. Ha ez csak egy általad indított átutalás, vagy valamilyen egyéni megtakarítás, biztosítás, és nem nagy összegű, nem tragédia, de ha nem szeretnéd, hogy rákérdezzenek, akkor ügyelj ezekre is!
- gyermektartás, családi pótlék jelenik meg a számlán, de te egyedülállóként igényelted a hitelt – a bank sem hülye, meg fogja kérdezni, hogy akkor most hogy is van ez?
2. Ne válts munkahelyet!
A lakáshitel igényléséhez minimum 3 havi munkaviszony szükséges az aktuális munkahelyen, és a leendő adós nem állhat próbaidő alatt sem. Így ha éppen munkahelyet készülsz váltani, arra is készülj fel, hogy nem kaphatsz addig lakáshitelt, amíg a fenti feltételeknek eleget nem teszel!
Ha elindítod a lakáshitel igénylését, utána egészen a folyósítást meg kell várnod, mert a bank telefonon is ellenőrzi, hogy a munkáltatói valóban eredeti, azaz tényleg a te munkáltatód töltötte ki és van munkaviszonyod!
3. Figyelj a hiteltörlesztéseidre!
Nem probléma, ha egyéb hiteleid, bankszámla hitelkereted, vagy hitelkártyád is van, feltéve, hogy azokat „megfelelően” használod és pontosan törleszted. Mit is jelent ez a gyakorlatban?
- a hitelkereted, hitelkártyád mindig feltöltésre kerül – hitelkártyánál legalább a minimum fizetendő összeggel, folyószámla hitelkeretnél pedig legalább a rendszeres munkabérrel,
- az előbbi kereteket nem húzod túl költségekkel – még az is beleférhet, hogy teljesen kihasználod a hitelkereteidet, azt azonban nem nézik jó szemmel, ha a teljes kihasználás után nem marad fedezet a költségek, kamatok fedezésére és ezért túlhúzod a hiteled
- havi törlesztésű hiteleidet pontosan fizeted – maximum pár napos technikai csúszás megengedett, ha például a hiteltörlesztés napja után érkezik a fizetésed. Ha már egy-két hetet késel a kötelezettségeiddel, az már nagy gondot fog okozni!
4. Ne felejtsd el, hány hitelben vagy adóstárs, kezes!
A hitelképességedet, hogy konkrétan mennyi lakáshitelt vehetsz fel, az is befolyásolja, milyen meglévő hiteltartozásaid vannak. Ebbe a rég elfeledett hitelek és a nem általad törlesztett kölcsönök is beleszámítanak.
Például lehetsz csak adóstárs egy olyan hitelben, amelyben korábbi házastársaddal szerepelsz és tulajdonképpen nem te fizeted. Ezt is látni fogják a KHR-ben (Központi Hitelinformációs Rendszer), és ha ketten vagytok adósok, a törlesztőrészlet felével úgy fognak számolni, hogy az téged terhel.
A hitelképességhez általában a havi nettó igazolható jövedelem maximum 30-40%-ban terhelhető.
Mi számít hitelnek?
Amikor a jövedelmedet terhelő hitelekről van szó, az alábbiakra kell gondolnod (akár adós vagy, akár adóstárs, akár kezes!):
1. személyi kölcsön
2. áruhitel
3. hitelkártya
4. folyószámla hitelkeret
5. lakáshitel, szabadfelhasználású hitel
6. diákhitel
7. munkáltatói kölcsön
8. törlesztés alatt lévő megelőlegező hitel („szocpol” vállalt gyermekre)
9. lakás-takarékpénztári lakáskölcsön, vagy áthidaló hitel
5. Szüntesd meg a szükségtelen hiteleidet!
Előfordul, hogy a több százezres bankszámla hitelkeretet nem is használod, vagy hitelkártyád a fiókban tartod. Azonban ezek is élő hitelek, és a hitelképességnél a keretek 5%-ával jövedelmedet terhelő havi törlesztésként számolnak a bankok. Így ha nem használod őket, inkább szüntesd meg azokat még a hitelfelvétel előtt!
Fontos, hogy a KHR-ben a megszüntetést követően egy-két hónapot is igénybe vehet, amíg lezárják a tartozást, így időben kell intézkedni, vagy igazolást kérni a banktól, hogy a hiteltartozás megszűnt.
Figyelj arra, hogy bizonyos hitelek nem szűnnek meg automatikusan a visszafizetést követően. Ilyenek a fent említett keretek, mert azokat csak feltöltöd. De létezik ilyen személyi kölcsön is, amely visszatörlesztése esetén hitelkeretként működik tovább, és újra felveheted. Ezeket külön kérésedre szünteti meg a bank.
6. Gyűjts önerőt a lakáscélodhoz!
Mivel egy ingatlan maximum annak 80%-áig terhelhető hitellel, így önerőre mindenképpen szükséged lesz a lakásvásárláshoz. Az önerődet már a CSOK segítségével is kiegészítheted, azonban nem minden bank számolja egyformán sem az adható hitelösszeget, sem az önerőt, eltérések adódhatnak.
Egy biztos, ha nincs önerő, nem vagy jogosult a CSOK-ra, és nincs másik ingatlan is, amit a hitel fedezetéül bevonhatnál, muszáj legalább 20-30% önerőt összegyűjtened, de banktól függően előfordulhat, hogy többet. Erre a legalkalmasabb forma a lakás-takarékpénztári megtakarítás, mivel az állam 30%-kal pótolja ki a befizetéseidet!
6+1. Ha vállalkozásod van, fizesd ki a NAV tartozásokat!
Amennyiben saját vállalkozással rendelkezel, legalább egy NAV 0-s igazolással készülnöd kell, amely bizonyítja, hogy nincs köztartozásod. Amennyiben a jövedelmet is ebből a vállalkozásból igazolod, úgy azt NAV által kiállított jövedelemigazolással kell alátámasztani.
A bankok rengeteg hitelügyletet vizsgálnak nap, mint nap, és nem fognak szólni, hogy ilyen kis változtatásokkal javíthatnál a besorolásodon. Bár első ránézésre ezek az átlagember szemével kis dolognak tűnhetnek, azonban kár lenne, ha egy ilyen figyelmetlenség miatt csúsznál át másik besorolási kategóriába.
