Amikor lakáshitelt keresünk, természetesen a kamat, vagyis a hitel költsége az egyik legfontosabb szempont, hiszen ez határozza meg, hogy mennyit kell törlesztenünk. Ugyanakkor fontos a kockázatok minimalizálása is, ami miatt sokan nehezen tudnak dönteni, hogy változó kamatú, vagy végig fix hitelt válasszanak. Ebben igyekszünk segíteni.
1. Melyik a biztonságosabb?
Azzal már sokan tisztában vannak, hogy feltétlenül érdemes hosszú, legalább 10 éves kamatperiódusú, vagy végig fix kamatú hitelt választani, az előbbinél évtizedenként egyszer változhat a kamat, míg az utóbbinál a futamidő végéig be van betonozva. Vagyis egy 10 éves kamatperiódusú hitelnél – a legnépszerűbb 20 éves futamidő esetén – egy alkalommal változhat a kamat és a havi törlesztő, míg a fix hiteleknél végig azonos összeget kell fizetnünk. Tehát kiszámíthatóság szempontjából egyértelműen az utóbbi a nyerő.
Hirdetés
Hirdetés
2. Melyikből kaphatunk nagyobb összeget a jövedelmünkkel?
A választást az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) szabály nem befolyásolja, ugyanis mindkét hiteltípusra igaz, hogy 500 ezer Ft nettó jövedelem alatt annak legfeljebb 50 százalékát fordíthatjuk hiteltörlesztésre, míg félmillió forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék. Ez azonban csak a jogszabályi plafon, aminél a bankok lehetnek óvatosabbak. Sok pénzintézet ráadásul a nettó jövedelmet valamekkora megélhetési költséggel is csökkenti – ennek kiszámítása bankonként eltérő – , és a fennmaradó összeg alapján határozza meg a bevállalható hiteltörlesztő plafonját.
3. Melyik a drágább?
Szempont lehet ugyanakkor, hogy a fix kamatú hitelek általában drágábbak, ami egyrészt magasabb havi törlesztőt jelent, másrészről a sikeres igényléshez szükséges elvárt minimális jövedelem is magasabb itt. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy míg 10 éves kamatperiódusú lakáshiteleket 6,58-8,6 százalékos THM-mel – ez az úgynevezett teljes hiteldíj-mutató, amiről itt tudhatsz meg többet – kínálják a bankok, addig a fix kamatúakért 6,96-8,71 százalékot kérnek. (Itt a 20 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű lakáshiteleket vizsgáltunk meg úgy, hogy az ingatlan forgalmi értéke 40 millió Ft, az igénylő pedig nettó 400 ezer Ft-os jövedelmet tud igazolni a bank felé.)
Havi fizetni valóban ez azt jelenti, hogy a fenti paraméterek szerinti 20 millió Ft-os lakáshitel törlesztője 10 éves kamatperiódussal 148 – 173 ezer Ft között lehet, míg fix kamattal 152 – 174 ezer Ft-os kiadásra számíthat az adós. Az előbbiekből már látszik, hogy egyáltalán nem törvényszerű, hogy egy fix kamatú hitel drágább, csak ügyesen kell bankot választani!
4. Nőhetnek még a hitelkamatok?
Mivel egy lakáshitel futamideje jellemzően 20-30 év, nehéz előre prognosztizálni a hitelkamatok várható mozgását. Jelenleg azonban emelkedő kamatpályán vagyunk, amit jól mutat, hogy az úgynevezett jegybanki alapkamat – amit a Magyar Nemzeti Bank fizet a kereskedelmi bankok nála elhelyezett kéthetes kötvényeire – 0,9%-ról 5,9%-ra emelkedett egy év alatt, míg az úgynevezett egyhetes betétek kamata már 7,25%-on áll.
Eközben a hosszú kamatperiódusú hitelek hitelek „beszerzési költsége” is emelkedik, ugyanis a 10 és 20 éves BIRS értéke egy év alatt 5,5, illetve 5%-ot emelkedett, emiatt pedig a hitelek „kiskereskedelmi ára” is magasabb lett. (A BIRS azt mutatja meg, hogy a bankok mennyiért adnának egymásnak hitelt az adott futamidőre, ezért tekinthető leegyszerűsítve a hitelkihelyezéshez szükséges pénz beszerzési költségének. Erre teszi rá a bank a maga hasznát, így alakul ki a hitelért az adós által fizetendő kamat.)
A kamatemelkedési trend várhatóan folytatódni fog a közeljövőben, ugyanis a jegybankok ezzel próbálják meg kordában tartani az elszabaduló inflációt, ami egyrészt megdrágítja majd a hiteleket, másrészt a kamatperiódus fordulókon a lakáshitelek is jó eséllyel drágulni fognak. Ez küszöbölhető ki egy fix kamatú lakáshitellel.
