Nem bírja el a bank által elfogadott igazolt jövedelmed a szükséges lakáshitel havi törlesztőjét? Kézenfekvő, hogy akkor hosszabbítsd meg a futamidőt, ám ez azzal a káros mellékhatással jár, hogy összességében több pénzt kell visszafizetned a banknak. Megoldást jelenthet ugyanakkor egy vagy több adóstárs bevonása, hiszen így a bank által figyelembe vett jövedelem nagyobb lesz. Igen ám, de ezt nem minden bank kezeli egyformán. Mutatjuk, hogy miért fontos ez.
Egyre nagyobb összegű lakáshiteleket vesznek fel a magyarok: az MNB adatai szerint újépítésű lakás vásárlása vagy építése esetén 13 millió forint, használt lakás vásárlásakor 10 millió forint, míg bővítésnél 5 millió forint az átlagos hitelösszeg. Az, hogy maximálisan mennyi lakáshitelt kaphat valaki, függ az igazolt jövedelmétől, valamint a fedezetként bevont ingatlan értékétől. A fedezetként felkínált ingatlan lehet az, amit hitel segítségével szeretne megvásárolni, de ezen kívül további ingatlan (vagy ingatlanokat) is bevonható, lecsökkentve ezzel (akár nullára) a szükséges önerő mértékét.
A hitelösszeg ugyanis legfeljebb a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékének 80%-a lehet, vagyis alapesetben 20% önerővel minimum rendelkezni kell. Ha azonban több ingatlan is van , akkor a hitelösszeg ezek összértékének 80%-át teheti ki, vagyis akár önerő nélkül is felvehető lakáshitel. Fontos azonban, hogy a 80%-os hitelfedezeti arány csak a jogszabályi maximum, a Bankmonitor szakértőinek tapasztalatai szerint a banki gyakorlat inkább 50-70% körül van. Az, hogy pontosan mennyi, függ az ingatlan típusától és elhelyezkedésétől, de az egyes bankok között is különbségek vannak.
A felvehető maximális hitelösszeg másik meghatározója az igazolt jövedelem nagysága. Itt azt kell tudni, hogy a hiteltörlesztők összege nem haladhatja meg az igazolt nettó jövedelem meghatározott százalékát, amit az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) határoz meg. Ez alapján 500 ezer forint nettó jövedelem alatt, legalább 10 éves kamatperiódus (vagyis a kamat 10 évig fix) esetén a törlesztők aránya nem haladhatja meg a jövedelem 50%-át. Sokan nem tudják, hogy a JTM-be a meglévő hitelkeret 5%-a is beleszámít, mégpedig akkor is, ha abból egyetlen forintot sem használtunk fel.
Amennyiben a jövedelem nem bírja el a hiteltörlesztőt, akkor ez a futamidő meghosszabbításával csökkenthető: például 15 év helyett 20 évre vesszük fel a jelzáloghitelt. Ennek azonban ára van, mert minél tovább használjuk a bank pénzét, annál tovább kell azután kamatot fizetni, vagyis nagyobb lesz a tőketartozáson (a felvett összegen) felül fizetendő összeg is. Például: egy 10 millió forintos lakáshitel havi törlesztője és teljes visszafizetése 15 éves futamidő és 10 éves kamatperiódus esetén 71 732 Ft Ft illetve 12 883 125 Ft, míg ha 20 évre adósodunk el, akkor ugyanez 58 101 Ft illetve 13 930 805 Ft lesz. Vagyis ebben az esetben több mint 1 millió forint többletköltséggel jár a futamidő hosszabbítása.
De mit tehetünk akkor, ha az igazolt jövedelmünk nem bírja el a megcélzott hitel törlesztőit, de a futamidőt nem akarjuk megnyújtani és emiatt többet fizetni? (Ez például akkor fordulhat elő, ha van bevételünk, ám azt a bankok nem, vagy csak csökkentett mértékben fogadják el. Ilyen lehet például a kata adózással szerzett bevétel, amit a bankok a legjobb esetben is legfeljebb a számlázott összeg 60%-ával fogadnak el.)
Ilyenkor megoldást jelenthet a plusz adóstárs bevonása, hiszen az adóstárs jövedelme hozzá adódik az adóséhoz. Házastársak és élettársak esetén előírás, hogy mindkét fél adósként szerepeljen a hitelben, de rajtuk kívül mások is bevonhatók. A bankok között azonban nagy a különbség azt illetően, hogy mennyi adóstárs szerepelhet a szerződésben. Van bank, amelyik legfeljebb egy adóst plusz egy adóstársat fogad el, máshol az adóson kívül maximum három adóstárs lehet, de olyat is találhatunk, ahol nincs ilyen korlátozás, vagyis bármennyi adóstárs jövedelme összeadódhat. (Ha tudni szeretnéd, hogy az adóstárs pontosan miért és hogyan felel egy lakáshitelnél, akkor erről korábbi írásunkban olvashatsz részletesen.)
Éppen ezért, ha a jövedelem miatt szükség van egy vagy több adóstárs bevonására, akkor a hitel kiválasztása során erről is érdemes előre tájékozódni. Hasznos lehet például egy hitelszakértő bevonása, ugyanis ő az igénylő paraméterei alapján keresi meg a lehető legkedvezőbb finanszírozási lehetőséget.
