Ez most a lakáshitel felvétel előtt állók nagy dilemmája

Amikor lakáshitelt keresünk, akkor igyekszünk megtalálni a lehető legkedvezőbb ajánlatot. Igen ám, de kereséskor azt tapasztalhatjuk, hogy ugyanakkora hitelösszeget „olcsóbban” vehetünk fel rövidebb kamatperiódussal. Vagyis, ha nagyobb kamatkockázatot vállalunk, akkor kezdetben mindenképpen kisebb lesz a havi törlesztőnk. De érdemes kockáztatni? Egyáltalán, mekkora a felára egy olyan lakáshitelnek, aminek a kamata a futamidő alatt biztosan nem módosulhat? Ennek jártunk utána.

Amikor háztartási gépet, televíziót vagy éppen notebookot veszünk, akkor természetes, hogy összehasonlítjuk az üzletek árait, hiszen valahol ugyanazt olcsóbban, míg máshol drágábban adják. Hasonló a helyzet a lakáshitelekkel is, vagyis ugyanakkora hitelösszeget – azonos futamidővel, jövedelemmel és ingatlanfedezettel – más-más áron kaphatunk meg az egyes bankoktól. Minél nagyobb a hitelösszeg, annál nagyobb a tét, például egy 40 millió forintos – 20 éves futamidő, 10 éves kamatperiódus, 80 millió Ft értékű ingatlanfedezet, 600 ezer Ft nettó igazolt jövedelem – lakáshitel havi törlesztője 230 ezer Ft és 268 ezer Ft egyaránt lehet. Ez 38 ezer Ft különbség havi szinten, ami két évtized alatt több mint 8 millió forintot jelent.

A kamatperiódus nagy dilemmája

Persze az igazság az, hogy lakáshitelt felvenni nem olyan, mint leugrani kifliért a közértbe, itt a bankok számos apróságtól tehetik függővé, hogy valakit hiteleznek-e, és ha igen, milyen kamattal. Kamatkedvezményt érhet például a nagyobb jövedelem, a nagyobb értékű ingatlanfedezet, de akár a kölcsön mellé nyitott bankszámla, vagy megkötött lakásbiztosítás is, így meglehetősen komplikált a számunkra elérhető legolcsóbb ajánlat megtalálása. (A 12 magyar bank ajánlatait összehasonlító Bankmonitor lakáshitel kalkulátor ezt a munkát könnyíti meg számodra.)

A hitelajánlatok összehasonlításakor azonban azzal fogsz szembesülni, hogy attól függően, milyen hosszú egy konstrukció kamatperiódusa, aszerint változik majd a kamat, valamint a havi törlesztő is. Pontosabban azt fogod látni, hogy minél hosszabb a kamatperiódus, annál drágább egy hitel.

A kamatperiódus hossza pedig nagyon is lényeges, ez határozza meg ugyanis, hogy a futamidő alatt milyen időközönként módosulhat az adott hitel kamata, ezzel együtt pedig a törlesztőrészlete. Például egy 5 éves kamatperiódusú hitelnél a bank legfeljebb 5 évente változtathat a kamaton egyoldalúan, míg egy 10 évesnél évtizedenként egyszer van erre lehetősége, a végig fix kölcsönök kamata pedig – ahogy a neve is mutatja – gyakorlatilag be van betonozva. (A kamatmódosítás persze nem hasraütés-szerűen, hanem az előre rögzített kamatváltoztatási mutató alapján történik.)

De vajon mennyivel kerül többe egy kisebb kamatkockázatú hitel? És vajon mit jelenthet egy esetleges kamatemelkedés? Hiszen ez a két információ mindenképpen kell ahhoz, hogy el tudjuk dönteni, megéri-e a plusz kiadás.

Mennyivel kerül többe a stabil kamat?

A táblázatunkban látható, hogy egy 20 millió forint összegű (20 éves futamidejű) lakáshitelnél az 5 és a 10 éves kamatperiódusú konstrukció között kb. 4 ezer forint, míg a 10 éves és a fix kamatú között 9 700 forint havi szinten a különbség. Egy 80 millió forintos hitelnél már 12 ezer és 20 ezer forint ugyanez, ha pedig az 5 éves kamatperiódusú és a fix kölcsönöket hasonlítjuk össze, még nagyobb a differencia.

Megnehezíti a döntést ugyanakkor, hogy az úgynevezett JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – korlát különböző mértékig engedi elmenni a hiteltörlesztőt a nettó jövedelemhez képest. 500 ezer forint alatti nettó jövedelemből egy 5 éves kamatperiódusú lakáshitelnél 35%, míg egy 10 éves vagy végig fix hitelnél 50% fordítható maximálisan hiteltörlesztésre. Félmillió nettótól ugyanakkor 40, illetve 60% a plafon. Nem véletlenül a legnépszerűbb jelenleg a 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsön, hiszen ugyanakkor jövedelemmel itt nagyobb törlesztő vállalható be, miközben alacsonyabb a kamat, mint egy végig fix konstrukciónál. A 10 év pedig a többség szerint olyan távoli idő, hogy a kamatok addig bármilyen irányba változhatnak, így emiatt plusz költséget sokan nem akarnak bevállalni.

Tényleg nőhetnek a kamatok?

Igen, a kamatok emelkedhetnek. Sőt, jelenleg éppen egy kamatemelkedési trend kellős közepén vagyunk, amit több dolog együttesen fűt: a növekvő infláció, a folyamatosan emelkedő jegybanki alapkamat, a gyenge forint és a hosszú kamatperiódusú lakáshitelek szempontjából fontos BIRS mutató emelkedése. (A BIRS azt mutatja meg, hogy a bankok hosszú futamidőre milyen kamattal adnának egymásnak kölcsönt, ezért szoros összefüggés van a hitelkamatok és a BIRS mutató értéke között.) A BIRS értéke pedig 2021-ben hullámzásokkal, de jelentősen emelkedett, ráadásul az a furcsa helyzet állt elő mostanra, hogy az 5 éves érték magasabb a 10 évesnél, és csaknem beérte a 20 éveset. Ennek is köszönhető, hogy az 5 és a 10 éves kamatperiódusú hitelek kamata között viszonylag csekély a különbség.

Az emelkedő hitelkamatok persze a meglévő hiteleket csak kamatperiódus fordulókor érinti, hiszen ekkor árazódnak csak át. Egy 20 millió forintos, 20 éves futamidejű lakáshitel havi törlesztője például egy 1-5%-os kamatemelkedés hatására 8-44 ezer forinttal nőne, ami teljes visszafizetésben 1,5-8 millió forint pluszt jelentene. Ezt kell többek között mérlegelni akkor, amikor a lakáshitel kamatperiódusáról döntünk.

Bankmonitor tipp:

1. Ha már van lakáshiteled, és hamarosan – 1-3 éven belül – kamatperiódus forduló lesz, akkor mindenképp ellenőrizd, hogy miként válthatnál hosszabb kamatperiódusú, vagyis kevésbé kockázatos hitelre. Erre itt van lehetőséged. 
2. Ha változó kamatozású lakáshiteled van – például azért, mert anno forintosították a devizahiteledet -, akkor neked tényleg lépned kell. Eddig az alacsony kamatkörnyezet miatt kisebb volt a havi törlesztőd, mint a forintosítást követően, ám ez hamarosan meg fog változni. Ezért javasolt a hitelkiváltás egy kiszámíthatóbb konstrukcióra.
3. Amennyiben most vennél fel lakáshitelt, akkor a kamatemelkedés miatt magasabb havi törlesztőre számíthatsz, mint pár hónappal ezelőtt. Ezért igyekezz megtalálni a számodra elérhető legolcsóbb lakáshitelt. Ezt a Bankmonitor részletes lakáshitel kalkulátorával, vagy az alábbi egyszerűsített felületen teheted meg: