Bár használt ingatlan vásárlására átlagosan 12 millió forint lakáshitelt igényelnek a magyarok, az új építésűeknél pedig 16,3 millió forint az átlagos hitelösszeg, a Bankmonitor szakértői mind gyakrabban találkoznak akár 60-80 milliós kölcsönigénylésekkel is. Érthető, hiszen a budapesti új lakások négyzetméterára nagyjából 1 millió forintnál kezdődik, így egy 100 négyzetméteres ingatlan vételára könnyen 100 millió forint fölé mehet, de a határ szinte a csillagos ég. Megnéztük, mekkora a havi törlesztője egy akár 60-80 millió Ft-os hitelnek, illetve milyen nettó jövedelem szükséges a sikeres igényléshez.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyi lakáshitelt kaphatunk?
Amikor lakáshitelt venne fel valaki, akkor az első és talán legfontosabb kérdés az, hogy mekkora összegű hitelt kaphat. Tudnod kell, hogy ez több tényezőn is múlik, ráadásul ezeket a bankok nem egységesen kezelik, így egyáltalán nem mindegy, melyik banktól igényled majd a hitelt.
Függ az igazolt jövedelmünk nagyságától: általános szabály, hogy 500 ezer forint nettó igazolt jövedelem alatt a kereset legfeljebb 50%-a fordítható hiteltörlesztésre (legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél), míg félmillió forinttól 60% a felső határ. Természetesen a meglévő hiteltörlesztőket is figyelembe veszik ilyenkor a bankok, de a hitelkeret 5%-a ugyancsak törlesztőnek számít még akkor is, ha egyetlen forintot sem használtunk fel belőle. A bankok azonban nem kötelesek elmenni a jogszabályi plafonig, például csökkenthetik a jövedelmet a megélhetési költségekkel, de például a vállalkozói, a külföldi vagy éppen a készpénzes jövedelemmel sem egyformán számolnak.
Bankmonitor tipp: érdemes még az új ingatlan lefoglalózása előtt bankot és hitelt választani, hogy biztosak lehessünk benne, hogy jövedelmünk alapján megkaphatjuk a szükséges hitelt.
A megvásárolni kívánt ingatlan értékétől: általános szabály szerint a hitelből megvásárolni kívánt ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80%-át hitelezheti meg a bank. (Vagyis egy 100 millió forintra felértékelt lakás esetében legalább 20 millió forint önerővel rendelkeznie kell a vevőnek.) A plafonig azonban szinte csak Budapesten és a nagyobb városokban mennek el a bankok (a sok tranzakciónak köszönhetően a valós forgalmi értéket itt könnyebb megállapítani), míg a kisebb településeken inkább 50-70%-kal érdemes kalkulálni. (Éppen ezért célszerű lehet előzetes értékbecslést kérni, ha úgy érezzük, ezen múlhat a sikeres hiteligénylés.)
Sokan azt hiszik, hogy a vételár és a becsült forgalmi érték azonos, pedig egyre többször akár jelentős különbség is lehet közöttük (a vételár a magasabb jellemzően), ami akkor fordul elő főleg, amikor valaki túlárazott ingatlant vásárol. Ám nem is kell feltétlenül túlárazottnak lennie egy ingatlannak ehhez. Például, ha valaki új, korszerű házat épít egy olyan településen, ahol hasonló minőségű ingatlanok nem találhatók, akkor a bank értékbecslője által meghatározott forgalmi érték esetenként éppen csak az építőanyag árát fedezi, egyszerűen azért, mert egyáltalán nem biztos, hogy ennél többért el lehetne majd adni az adott épületet, ha esetleg nem fizetne az adós.
A választott hitel kamatperiódusától: a hitel kamatperiódusa az az időszak, ameddig a bank egyoldalúan nem módosíthatja a hitel kamatát. Értelemszerűen minél hosszabb a kamatperiódus, annál inkább kiszámítható a lakáshitel költsége, de persze az úgynevezett végig fix konstrukciók jelentik ebből a szempontból a legnagyobb biztonságot. Igen ám, de minél hosszabb egy hitel kamatperiódusa, annál magasabb általában a kamata, emiatt ugyanakkora hitelösszegnek magasabb lesz a törlesztője. A magasabb hiteltörlesztőhöz pedig nagyobb nettó jövedelmet kell igazolni, így előfordulhat, hogy valaki 10 éves kamatperiódussal megkapná a szükséges hitelt, míg végig fix kamattal nem. (Egy 10 éves kamatperiódusú és egy végig fix kamatú, 60 millió forintos lakáshitel havi törlesztője között például több mint 60 ezer forint is lehet a különbség!)
Függ a választott banktól: a bankok – ahogy piacgazdaságban bármelyik vállalkozás – maguk határozzák meg az áraikat, a vevők pedig ezt is figyelembe véve választanak a hitelek közül. Az árkülönbség jelentős lehet, a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint egy 60 millió forintos – 20 éves futamidejű, 10 éves kamatperiódusú – lakáshitel havi törlesztője 345 ezer Ft és 394 ezer Ft egyaránt lehet, a különbség két évtized alatt pedig 11,7 millió forintra hízhat. Éppen ezért nagyon fontos az okos bankválasztás!
Viszont nem mindenki számára érhető el a legkedvezőbb hitel, ugyanis előfordulhat, ehhez nem tudunk valamilyen feltételt teljesíteni. Van például bank, amelyik kamatkedvezménnyel jutalmazza, ha az ingatlan értékéhez képest viszonylag kicsi a hitelösszeg, ami nem mindig jön össze. A magasabb jövedelem is kamatkedvezményt érhet, bár egy 60-80 millió forintos hitelösszegnél az átlag feletti jövedelem már inkább alap elvárásnak tekinthető.
Milyen havi törlesztőre számíthatunk?
A hitel havi törlesztője függ a felvenni kívánt hitel összegétől, futamidejétől és kamatától. Minél nagyobb a hitelösszeg annál magasabb lesz a havi fizetnivaló, ami a futamidő meghosszabbításával csökkenthető, ám ennek az lesz a következménye, hogy összességében több pénzt kell visszafizetnünk a banknak. (Mert tovább használjuk a bank pénzét, ezért hosszabb ideig fizetünk utána kamatot.)
A kamat, pontosabban a kamaton felül más költségeket – például közjegyzői díj, értékbecslő díja stb. – is tartalmazó teljes hiteldíj-mutató (THM) alapján összemérhető az egyes hitelek ára, és minél magasabb ez az érték, annál többek kell fizetni ugyanakkora hitelösszeg után. Mivel egy adott igénylő bankonként különböző THM-mel kaphat kölcsönt, nagyon oda kell figyelni a megfelelő bank kiválasztására!
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint jelenleg 5 éves kamatperiódussal 3% körüli THM-mel már találni lakáshitelt, míg 10 éves kamatperiódusnál 3,5% körüli értékről indulnak a THM-ek az általunk megadott igazolt jövedelmek mellett. A legkedvezőbb futamidő végéig rögzített kamatú lakáshitelek THM-értéke 4,65-5,52% között van a hitelkalkulátor alapján.
Mekkora jövedelem kell 60-80 millió forint lakáshitelhez?
Ahogy már korábban írtuk, 500 ezer forintot elérő nettó jövedelem esetén a kereset legfeljebb 60%-át lehet hiteltörlesztésre fordítani, ha pedig az összeg ezt nem éri el, akkor 50%-nál ránt be az adósságfék. Ez azonban csak a legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelekre igaz, 5 éves kamatperiódusnál ugyanis 35% és 40% a korlát aszerint, hogy eléri-e vagy sem a félmilliót a jövedelem.
A dolog azért érdekes, mert hiába olcsóbb egy 5 éves kamatperiódusú lakáshitel, mint egy 10 éves kamatfixálású, a JTM-szabály miatt ugyanakkora hitelösszeg felvételéhez mégis magasabb jövedelem szükséges. Az MNB ezzel kívánja az adósokat a kiszámíthatóbb konstrukciók felé terelni, ami sikerül is, hiszen az új lakáshitel igénylések 75-80%-a tíz évre vagy a futamidő végéig rögzített.
A Bankmonitor számításai szerint 10 éves kamatperiódussal 20 millió forint lakáscélú jelzáloghitelhez – 20 éves futamidővel – 234 500 Ft havi fizetéssel lehet hozzájutni, míg 40 millió Ft-nál 383 000 Ft, 60 millió Ft-nál 574 000 Ft, míg 80 millió Ft esetében 766 000 Ft a minimálisan szükséges jövedelem. Ezek meglehetősen magas keresetnek tűnnek elsőre, ám egy átlag felett kereső kétkeresős család vagy egy vállalkozó esetében ezek nem teljesíthetetlenek. Természetesen a hitel felvétele előtt nem elegendő azt ellenőrizni, hogy a bankok megadják-e a számunkra a szükséges hitelösszeget, tudnunk kell azt is, hogy a törlesztést hosszú távon is teljesíteni tudjuk majd! Ez pedig minden adósnak a saját felelőssége.
