Természetesen magasabb áron lehet eladni egy felújított lakást, mint egy rosszabb állapotút. A kérdés inkább az, hogy kitermelheti-e a felújítás költségeit a vételár növekedése? Befolyásolhatja az eredményt az is, ha hitelből szeretnénk megfinanszírozni a munkálatokat. Összességében több százezer forint hasznunk lehet, de megmutatjuk azt is, mikor érheti el nyereségünk a milliós nagyságrendet.
A Duna House elemzése szerint a Budapesten lakást vásárlók 45 százaléka még mindig befektetés céllal venne ingatlant. De miből származhat a nyeresége egy lakásvásárlónak? Számíthat a további ingatlan áremelkedésre, illetve kiadhatja lakását. Arról megoszlanak a jelenlegi elemzői vélemények, hogy meddig is tarthat a korábbi évek ár növekedése, de mi magunk is tudunk tenni az ügy érdekében.
Egy felújítással, korszerűsítéssel növelhetjük lakásunk értékét
Ha vásárlunk egy rossz állapotú lakást és azt felújítjuk, akkor az természetesen kihat a lakás értékére. Mégis mennyivel tudnánk drágábban eladni az így kipofozott lakásunk?
Ez talán az egyik legfontosabb kérdés, kiindulási alapnak vettük az ingatlan.com oldalon megjelenő lakáshirdetéseket. Ott kerestünk hasonló paraméterekkel rendelkező felújítandó és felújított lakásokat.
Példának választottuk Budapest XIV kerület (Herminamező terület) 50-70 négyzetméter alapterületű tégla lakásait. Az első 5 felújítandó ingatlan átlagos négyzetméterára 617 000 forint, ennél 67 000 forinttal kell többet fizetnünk egy jó állapotban lévő lakás egy négyzetméteréért. Egy 65 m2-es lakásnál ez körülbelül 4,3 millió forint vételár különbséget jelentene.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyiben kerülhet egy felújítás?
Jól hangzik az ár növekedés, de egy felújításnak komoly költségei is lehetnek. Induljunk ki korábbi cikkünkben írt kazán és nyílászáró csere költségeiből. Még kiegészítésként újítsuk fel a konyhát is.
- Az egyes munkálatok és költségei:
- Ablakok, erkélyajtó cseréje, műanyag redőnyök: 440 000 forint
- Kondenzációs falikazán felszerelése, kémény és csővezetékek : 1 100 000 forint
- Konyhabútor vásárlása és cseréje: 460 000 forint
Természetesen minden ingatlanban mást kell kicserélni, felújítani, de a fent felsorolt 2 millió forintos költség számos munkálat elvégésére lehet elég.
Felújítási hitel és egyéb költségek
Még mindig 2 millió forintot meghaladó nyereségünk lehet, viszont nem kalkuláltunk jó pár egyéb jelentős tétellel. Egy 40,1 millió forintos 65 m2-es lakás után az illeték összege – 4 százaléka a vételárnak – meghaladja az 1,6 millió forintot. A vásárláshoz kapcsolódó egyéb költségek – ügyvédi díj, földhivatali díj – elérhetik a 150 ezer forintot.
Ha a vásárlásra elköltöttük az összes pénzünk, akkor hitelből tudjuk csak a felújítást megfinanszírozni, annak is vannak költségei. Ha kiválasztjuk a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorával a legkedvezőbb 20 éves futamidejű 2 millió forint összegű 1 éves kamatperiódusú lakáshitelt, akkor a kamatokra, előtörlesztésre, induláskori ügyintézésre közel 100 ezer forintot fizethetünk ki 6 hónap alatt – azt feltételezzük, ennyi idő alatt elkészül a kivitelezés és el tudjuk adni az ingatlant. (Ez egy életszerű példa lehet, amikor a változó kamatozású hitel jobb, mint egy hosszú kamatperiódusú, hiszen a hitelt kifizetjük az első kamatperiódus alatt.)
A vételi és eladási ár különbözete után még 15% adót is fizetnünk kell – a felújítási munkálatok költsége, és az illeték elszámolható adóalap csökkentő tételként. Összesen a teljes tranzakció után 300 ezer forint nyereségünk maradna. Ez szép összeg, ugyanakkor elmarad az általunk feltételezett milliós profittól.
Lehetnek esetek, amikor a nyereség meghaladja a 1,7 millió forintot
Vannak azonban olyan élethelyzetek, amikor jóval magasabb profitot érhetünk el. Ha eladtuk meglévő ingatlanunk, de még nem találtunk újat, nem fektettük be az összeget, akkor egy új lakásvásárlásánál az illetéket csak a vásárolt és az értékesített lakás különbözete után kell megfizetnünk, azaz akár teljesen illetékmentes lehet a házvétel. Enélkül a jelentős tétel nélkül viszont a nyereségünk már jóval magasabb, meghaladja a 1,7 millió forintot.
Ennyi pénzért pedig érdemes lehet belevágni. Ugyanakkor sok a buktató is, a jelen piaci helyzetben nem könnyű jó szakembereket találni. A felújítási munkálatok gyakran elhúzódhatnak és a betervezett összegnél sokszor magasabbak a tényleges költségek. A lakásárak jövőbeni alakulása is erősen befolyásolja a befektetésünk sikerességét, ebben pedig nem lehetünk biztosak.
A hitel kiválasztásán is sok múlhat, különösen nagyobb munkálatok finanszírozása esetén. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora segítségével kiválaszthatja mindenki a számára legkedvezőbb konstrukciót.
